Para os compradores, está muito mais caro adquirir imóveis de todos os tipos. Já para os empreendedores, o impacto repousa no preço dos materiais de construção – que estão ainda mais caros do que no ano passado. Para analisar o cenário econômico em 2022, é preciso analisar tudo sob esse novo prisma. Para o Head de DCM e sócio da Urca Capital Partners, Caio Braz, a rentabilidade do ano passado foi mais positiva que o normal. “No primeiro semestre, o IGPM foi muito bom e isso é ótimo para os investidores de fundo, mas a correção do índice não era passável para os compradores de unidades. Isso impactou negativamente os incorporadores e o IPCA começou a subir”, explica.

Para Camila Almeida, Sócia-fundadora da Habitat Capital Partners, quando se tem muito volume de recursos no mercado, acaba que a oferta piora e não se consegue negociar nas operações. “Tivemos um pouco disso em 2021, mas o cenário já está normalizando. Para esse ano eu vejo menos oferta em relação ao primeiro semestre do ano passado.  E imagino que depois do primeiro semestre isso vai dar uma parada, véspera de eleição é momento de incerteza.”

Todas essas considerações foram feitas durante o webinar Perspectivas dos Fundos Imobiliários para 2022, realizado pela ADIT Brasil, e já disponível para assistir em nosso hub de conteúdo audiovisual, ADIT On Demand. No painel, moderado por Carlos Ferrari, sócio-fundador da NFA Advogados, especialistas ponderaram a alta inflação, o preço crescente dos aluguéis, o impacto da taxa Selic e questões da CVM sobre distribuição de dividendos. 

Também presente no webinar, o Consultor de Investimentos , Sergio Belleza, que atua no Mercado de Capitais há mais de 50 anos (e estruturou, em 1993, o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário brasileiro, o FII MEMORIAL OFFICE), pontuou que a taxa de juros é o maior predador do investimento imobiliário. “Essa alta do final do ano prejudicou o desenvolvimento de novos negócios e a vontade de investir em imóveis como um todo. Estabeleceu-se uma competição muito difícil. Agora, como todo negócio imobiliário é para curto, médio e longo prazo, é necessário muita calma em relação a isso.” Para ele, procurar o resultado rápido não é uma característica do investimento imobiliário de sucesso. “Todo esse período conturbado foi uma pena porque vínhamos numa crescente de novos fundos imobiliários e investidores surgindo.”

O excesso de oferta/captação não é ideal ou saudável para a indústria porque gera uma precificação diferente – menos precisa ou menos ajustada para aquele produto. É o que acredita o advogado e sócio do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari. “A tendência

não é paralisar essa captação, mas, de alguma maneira, deixá-la mais criteriosa e razoável,  porque você vai escolher os ativos que têm mais qualidade, margem e preço para seguir adiante.”

Os Fundos Imobiliários são, portanto, condomínios de investidores, semelhantes aos fundos de ações e renda fixa, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Têm por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos. Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções.

No bate-papo, ainda foi discutido a diversificação da carteira dos gestores e a expansão do mercado de capitais para além da Faria Lima. “Em alguns momentos, por exemplo, vemos que em São Paulo está tudo muito aquecido e algumas cidades do Nordeste enfrentam um delay. Então, seguimos até zerar o estoque nesses lugares, para depois vir com novos lançamentos, enquanto em São Paulo, por exemplo, as vendas já estão acalmando”, relata Camila. Ela afirma que consegue navegar de uma forma bastante fluída em diversas regiões do país. “É parte da nossa análise de projetos ver se aquele empreendimento faz sentido em determinada região, se há demanda por habitação, como anda o crescimento populacional e até se existem projetos semelhantes por perto.”

O déficit habitacional, tão importante nesse processo, faz parecer que sempre vai faltar casa – e que o mercado imobiliário residencial seria resiliente. É o que Braz aponta como um dos pontos a serem considerados pelo fundo imobiliário na hora de investir. “Sempre consideramos o critério de primeira ou segunda residência”, diz. “Nem sempre você consegue repassar a inflação, e ela pode afetar de tal forma o ciclo do empreendimento que antes dele melhorar, ele vai piorar tanto que para o fundo, o impacto é irreversível.” Para o sócio da Urca Capital, o fundo imobiliário não tem o luxo de esperar prazos maiores para dar o retorno. 

Tecnologia, legislação e o projeto Incorpora Brasil também foram pauta do webinar. 

“O  mercado financeiro estava um pouco atrás no quesito tecnologia. Hoje a Habitat tem mais de 40 operações e conta com um sistema interno para analisar o andamento da carteira, métricas e até o acompanhamento dos empreendimentos. Na pandemia, chegamos a fazer via vídeo a medição de adensamento de loteamentos, monitoramento do avanço disso em regiões, algumas coisas com drone também. É um aspecto que tende a crescer e melhorar, porém, não vemos muitos incorporadores utilizando disso.”
CAMILA ALMEIDA – HABITAT CAPITAL PARTNERS

“Dificuldades regulatórias não faltam. É o que mais enxergamos. Nossa legislação é bastante confusa. Até a parte mais clara, me deixa confuso. As normas e instruções da CVM deveriam ser mais diretas e claras.”
CAIO BRAZ – URCA CAPITAL PARTNERS

“O Incorpora Brasil é um programa que vai usar o fundo imobiliário para alienar áreas importantes  que estão na mão do Governo ederal. O interessante desse modelo é: eles vão procurar fazer fundos com ativos que valham à pena fazer fundos. Ou seja, não vai misturar algo que renda um galpão com algo interessante para fazer habitação de interesse social. Eles estão ouvindo o mercado. É uma atitude bacana. Não é algo para daqui 6 meses. É para durar anos.”
SÉRGIO BELLEZA – FUNDO IMOBILIÁRIO

O Ministério da Economia selecionou 237 ativos para serem incorporados aos primeiros Fundos Imobiliários (FIIs) da União. A expectativa é de que os editais piloto do projeto sejam lançados em março.

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