Especialistas destacam a importância de legislações que combinem infraestrutura, segurança jurídica, incentivos e qualificação do espaço público

Por décadas, o crescimento das cidades brasileiras aconteceu em direção às periferias, enquanto áreas centrais perdiam moradores, investimentos e vitalidade econômica. Prédios vazios, imóveis degradados e espaços públicos subutilizados passaram a fazer parte da paisagem de diversos centros urbanos do país. Agora, novas legislações e incentivos públicos tentam reverter esse cenário ao criar instrumentos urbanísticos, fiscais e regulatórios voltados à regeneração dessas regiões.

Cidades como São Paulo, Recife, Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e Florianópolis já possuem programas específicos para incentivar retrofit, ocupação residencial, uso misto e requalificação urbana em regiões centrais. O objetivo vai além da recuperação física dos edifícios, busca tornar os centros novamente atrativos para morar, trabalhar, circular e investir.

No entanto, a retomada dessas áreas depende de uma combinação entre infraestrutura, diversidade urbana e permanência de pessoas no território, como explica o sócio e cofundador da Reviva Retrofit, Gustavo Bulcão Vianna Domingues, que também integra projetos da Hurbana.

“Uma região central volta a ser atrativa quando consegue reunir densidade urbana, diversidade de usos, mobilidade eficiente e qualidade do espaço público. O centro já possui infraestrutura instalada, comércio, serviços, equipamentos culturais e memória urbana; o desafio é transformar esse potencial em vitalidade permanente”, avalia.

Segundo ele, cidades como Florianópolis passaram anos estimulando o espraiamento urbano, movimento que reduziu a atratividade dos centros, mas o atual Plano Diretor da capital catarinense, aprovado em 2023, busca justamente mudar esse processo ao incentivar verticalização qualificada, retrofit, fachadas ativas e caminhabilidade.

A estratégia acompanha uma tendência observada em diferentes cidades brasileiras: utilizar os centros como instrumento de adensamento inteligente, reduzindo a expansão urbana desordenada e aproveitando estruturas já existentes.

“A lógica é simples: quando as pessoas conseguem morar, trabalhar, consumir e viver o cotidiano na mesma região, o centro ganha ocupação contínua, segurança urbana e dinamismo econômico. Isso reduz deslocamentos pendulares, melhora a qualidade de vida e contribui para uma cidade mais sustentável e eficiente”.

Gustavo Bulcão Vianna Domingues, sócio e cofundador da Reviva Retrofit.

Para a arquiteta e urbanista Gisele Borges, sócia-fundadora do Gisele Borges Arquitetura, a recuperação dos centros também depende de tornar a reocupação economicamente viável para o mercado imobiliário.

“O centro de uma cidade não volta a ser atrativo apenas porque tem história. Volta quando passa a fazer sentido econômico. O investidor imobiliário se move por oportunidade, risco e lucro. E, nesse ponto, os centros urbanos têm uma vantagem enorme: a infraestrutura já está lá. Ruas, redes, transporte, serviços, comércio, equipamentos públicos e edifícios existentes”, afirma.

Segundo ela, a infraestrutura já existente nas regiões centrais representa uma vantagem competitiva importante, mas o retrofit ainda envolve desafios técnicos, jurídicos e financeiros que exigem participação ativa do poder público.

“Essa é a equação: o poder público reduz o risco; o investidor entra com capital; a cidade ganha ocupação; e o centro volta a ter vida. Revitalizar o centro não é pedir favor ao mercado, é criar uma operação urbana inteligente. Porque o mercado não se move por discurso, move-se por viabilidade. E quando a cidade transforma reocupação urbana em bom negócio, o centro deixa de ser passivo e volta a ser futuro”.

Gisele Borges, sócia-fundadora do Gisele Borges Arquitetura

Incentivos urbanos e segurança jurídica como protagonistas

A retomada dos centros precisa passar pela criação de mecanismos que reduzam riscos e tornem os projetos financeiramente viáveis. Nesse cenário, programas municipais têm apostado em incentivos fiscais, flexibilização urbanística e maior previsibilidade regulatória.

De acordo com Lívia Santos, sócia-fundadora do escritório Livia Santos Advocacia Imobiliária, um dos principais avanços recentes está justamente na criação de regimes especiais para imóveis antigos.

Na avaliação do executivo, a localização desses equipamentos será determinante para o desenvolvimento urbano das cidades.

“O principal avanço tem sido a criação de regimes urbanísticos e edilícios especiais para imóveis preexistentes. Em vez de exigir que um prédio de 1950 cumpra o código de obras atual, a legislação cria um ‘colchão regulatório’, permitindo flexibilizações sem comprometer segurança estrutural e acessibilidade”, explica.

Lívia Santos, sócia-fundadora do escritório Livia Santos Advocacia Imobiliária

Ela destaca que cidades como Recife e São Paulo vêm utilizando programas específicos para reduzir entraves históricos ao retrofit e estimular a participação do capital privado. Entre os instrumentos mais utilizados atualmente estão a Transferência do Direito de Construir (TDC), isenções de IPTU, ITBI e ISS, subvenção econômica, flexibilização de parâmetros construtivos e modelos de locação social voltados à habitação de interesse social.

A advogada Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados, avalia que houve avanços importantes na segurança jurídica dos projetos de requalificação urbana, especialmente em cidades que passaram a reconhecer as particularidades do retrofit.

“As legislações municipais evoluíram bastante nos últimos anos e hoje já oferecem um ambiente muito mais favorável ao retrofit do que existia anteriormente. Em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 17.577/21 criou um regime específico para requalificação edilícia, reconhecendo que edifícios antigos não podem ser analisados com a mesma lógica aplicada a empreendimentos novos”, relata.

Em São Paulo, o programa Requalifica Centro prevê incentivos urbanísticos e fiscais para estimular a recuperação de imóveis antigos na região central. Já o programa Reviver Centro, no Rio de Janeiro, criou mecanismos para ampliar o uso residencial no centro da cidade e incentivar a conversão de edifícios comerciais ociosos.

Para Giovana Ulian, CEO da Biossplena e coordenadora da Comissão de Regeneração Urbana da ADIT, os incentivos precisam estar conectados a uma visão mais ampla de cidade.

“A atratividade não nasce apenas de incentivos fiscais, mas do magnetismo urbano. Uma região central volta a pulsar quando conseguimos equilibrar infraestrutura, segurança e iluminação com história, cultura, convivência e ativação urbana”, afirma.

Segundo ela, projetos de regeneração urbana precisam gerar ocupação permanente e diversidade social, evitando que a valorização imobiliária resulte em processos de exclusão.

“Não há vitalidade sem moradores permanentes de diversas faixas de renda. Precisamos transformar o benefício fiscal em ‘moeda de troca’ para a ativação e dinamismos. Um espaço regenerado vai pulsar, virar exemplo (inspirando outras centralidades) e crescer. Fazer ‘pontos de luz’ darem certo como spin-off urbanas é o processo que todos precisamos fazer”, comenta.

Potencial versus burocracia 

Embora o ambiente regulatório tenha evoluído nos últimos anos, especialistas avaliam que ainda existem gargalos importantes para que a regeneração urbana ganhe escala no Brasil. Entre os principais entraves apontados estão a lentidão de aprovações em órgãos de patrimônio histórico, insegurança jurídica sobre imóveis antigos, excesso de burocracia e ausência de normas nacionais específicas para retrofit.

Outro aspecto importante é a agilidade regulatória, como menciona Gustavo. Para o engenheiro civil, quanto mais burocrático o processo, maior o risco de o capital migrar para outras regiões da cidade. 

“Por isso, os projetos mais bem-sucedidos costumam combinar incentivo urbanístico, melhoria do espaço público, infraestrutura urbana e estratégias de ativação econômica e cultural. É isso que transforma o centro em um lugar desejado para morar, trabalhar e investir”, ressalta.

Marcella Montandon também destaca que a multiplicidade de aprovações ainda torna os processos longos e imprevisíveis. 

“Projetos de retrofit normalmente envolvem simultaneamente legislação urbanística, patrimônio histórico, acessibilidade, segurança contra incêndio e exigências ambientais. Essa multiplicidade de aprovações torna os processos longos e imprevisíveis”.

Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados

Lívia Santos ressalta que muitos projetos seguem travados por questões de domínio e conflitos regulatórios. “O incorporador que aposta no retrofit ainda navega em águas burocráticas profundas. Muitos prédios centrais estão presos em inventários, massas falidas ou acumulam dívidas que inviabilizam a operação”.

A advogada também defende a criação de um marco legal federal voltado especificamente à regeneração urbana e ao retrofit, capaz de padronizar regras e ampliar a segurança para investidores.

Outro tema que ganhou espaço recentemente foi a inclusão da requalificação urbana entre os setores prioritários para emissão de debêntures de infraestrutura, prevista na Lei 14.801/24. Na prática, as debêntures são títulos de dívida emitidos por empresas para obter recursos junto ao mercado financeiro. A medida permite a captação de recursos de longo prazo para projetos urbanos com benefícios tributários.

Para Giovana Ulian, o instrumento pode abrir uma nova frente de financiamento para o setor, embora ainda existam desafios para democratizar o acesso aos recursos.

Na avaliação do executivo, a localização desses equipamentos será determinante para o desenvolvimento urbano das cidades.

“O resultado de um processo de regeneração urbana não deveria ser medido apenas na planilha de viabilidade, mas na valorização do metro quadrado de toda a área de influência. Quando o incorporador regenera a praça e a calçada usando, por exemplo, debêntures incentivadas, ele está ‘comprando’ a valorização futura do seu próprio ativo através da melhoria do todo. Isso é muito inovador no Brasil. Sonho com isso”.

Giovana Ulian, CEO da Biossplena e coordenadora da Comissão de Regeneração Urbana da ADIT

Para Gisele Borges, outro desafio é garantir que a regeneração urbana vá além da recuperação pontual de edifícios. “O incorporador pode recuperar o edifício. Mas ele não recupera sozinho a cidade ao redor. Para que a regeneração urbana seja efetiva, a prefeitura precisa atuar no espaço público com a mesma intensidade com que espera a atuação do setor privado nos imóveis”, pontua. 

Segundo ela, elementos como iluminação, segurança, limpeza urbana e qualidade das calçadas são fundamentais para consolidar a reocupação das áreas centrais. “Sem calçada, não há caminhabilidade. Sem iluminação, não há permanência. Sem limpeza, não há percepção de cuidado. Sem segurança, não há desejo de morar, investir ou consumir. Esses quatro itens são fundamentais”, afirma.

Na avaliação dos especialistas, as cidades que mais avançam são justamente aquelas que entendem a regeneração urbana como uma estratégia integrada de desenvolvimento, envolvendo habitação, mobilidade, patrimônio histórico, segurança, cultura e atividade econômica. A discussão passa a ser sobre reconstruir a relação das pessoas com os centros urbanos e transformar essas áreas novamente em espaços vivos e economicamente sustentáveis.

• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil