Por Marcella Martins Montandon – Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados

O centro de São Paulo concentra um dos maiores conjunto de imóveis tombados da cidade. São edifícios que carregam a memória urbana, marcam diferentes ciclos econômicos e ajudam a explicar como a cidade se formou.

Mas, ao mesmo tempo em que representam valor histórico, também impõem um desafio concreto: preservar custa. Manter um imóvel tombado exige investimento contínuo, envolve restrições relevantes ao direito de construir e exige uma burocracia imensa em cada intervenção pretendida (inclusive para viabilizar a instalação de atividades).

Quando esse cenário não é acompanhado de mecanismos de incentivo, o resultado por vezes é a deterioração progressiva, subutilização e, em alguns casos, abandono.

Por isso, para que ocorra a requalificação do centro, além da adoção de ferramentas para incentivar a instalação de atividades e o retrofit das edificações é preciso viabilizar economicamente a preservação do patrimônio histórico.

É justamente nesse ponto que a Transferência do Direito de Construir (TDC) se torna relevante. Prevista no Estatuto da Cidade e incorporada ao ordenamento municipal de São Paulo pelo Plano Diretor Estratégico, a TDC permite que o proprietário de um imóvel tombado comercialize o potencial construtivo não utilizado em seu imóvel e utilize o valor no restauro do bem (condicionante para a efetivação da transferência).

Na prática, o proprietário do imóvel tombado pode firmar um Termo de Compromisso com a Prefeitura, no qual a transferência do direito de construir é vinculada, detalhadamente, às etapas de restauro do imóvel. Em outras palavras, o proprietário se compromete a investir os recursos no restauro e, à medida que comprova a execução das etapas, tem novas parcelas de potencial construtivo liberada pela Prefeitura para venda.  

O Plano Diretor de São Paulo define a equação correspondente à metragem de potencial construtivo passível de transferência do imóvel tombado, levando em consideração a área de terreno, multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento básico e por um fator de incentivo (variável a depender da área de terreno do imóvel). Para incentivar a utilização da TDC no Centro, a Lei Municipal 17.822/22 prevê, ainda, a aplicação de um valor fator adicional (“fator setor central”), que pode dobrar o potencial construtivo transferível em algumas hipóteses.

Já o potencial construtivo a ser recebido no imóvel receptor não corresponde necessariamente a mesma metragem, sendo calculado a partir de uma equivalência econômica que considera, entre outros fatores, a localização deste imóvel e as características do projeto a ser ali desenvolvido.

Ao representar relevante fonte de recurso, a TDC reduz o ônus econômico associado ao tombamento e contribui diretamente para a requalificação urbana. Isso porque imóveis restaurados deixam de ser passivos urbanos e passam a integrar, de forma ativa, a dinâmica da cidade, seja por meio da reocupação ou da reativação do entorno. 

Nesse contexto, a TDC deixa de ser apenas uma ferramenta de compensação e passa a operar como mecanismo estruturante de política urbana, capaz de integrar preservação e transformação na regeneração de áreas urbanas.

E esse movimento não ocorre de forma isolada. A discussão sobre regeneração urbana vem ganhando espaço também no âmbito federal, inclusive com a recente inclusão da requalificação urbana entre os setores prioritários aptos à emissão de debêntures de infraestrutura, nos termos do Decreto nº 11.964/2024.

A medida aproxima o tema urbano de mecanismos de financiamento já consolidados em setores como energia, saneamento e logística, abrindo espaço para que projetos de retrofit, reabilitação de imóveis ociosos, qualificação de espaços públicos, infraestrutura urbana e preservação do patrimônio histórico possam acessar recursos privados de longo prazo.

Trata-se de discussão relevante e ainda em construção, que tende a abrir espaço para novos debates sobre os instrumentos jurídicos, urbanísticos e financeiros necessários para viabilizar a reocupação e requalificação das cidades brasileiras.

Marcella Martins Montandon é advogada, sócia da área de Direito Urbanístico do Escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP, Presidente da Comissão de Direito Urbanístico do IBRADIM, Coordenadora do Núcleo de Imobiliário da Comissão de Urbanístico da OAB/SP e Fundadora do a.urbe (coletivo sobre regulação de cidades).