Tecnologia e distribuição são pilares essenciais para a tokenização do mercado imobiliário. É sobre seguir algumas regras, estruturar essa emissão e direcionar para quem quer comprar. Em um futuro que já é realidade, as criptomoedas, os smart contracts e o blockchain estão mudando a relação das pessoas com o dinheiro. Para o Head de Tokenização de produtos imobiliários do Mercado Bitcoin Digital Assets, Fernando Feller, atualmente existem, em desenvolvimento, mais de 230 milhões de produtos imobiliários. A forma como isso se apresenta é a grande questão.

“Nesse cenário de tokenização, a forma como você apresenta, se é privado ou público, se o investidor é qualificado ou não, tudo influencia no que se pode ou não fazer. Nem tudo é impossível, apenas demorado e difícil.” O pouco conhecimento do mercado sobre a tokenização exige um cuidado redobrado e a busca por especialização. O assunto foi discutido durante o webinar “Tokenização e o futuro do mercado imobiliário”, realizado pela ADIT Brasil no final do mês de março.

Na transmissão, Feller destacou três tipos de tokens.

O primeiro seria o token em que se fraciona o imóvel físico. “Como se vende vários imóveis fracionados e faz essa gestão de forma correta? É um ponto operacional complexo. São os mesmos desafios que a  multipropriedade trouxe lá atrás”, pontua.

O segundo token é o utility token – em que você não tem um retorno sobre o que investiu, mas, sim, uma utilidade. “Como um benefício dentro de um produto imobiliário. É bastante disruptivo.”

O terceiro é o token de investimento. “É onde estamos mais focados, são muitos mercados. Não adianta você fazer um token super bacana, mas com um rendimento abaixo da selic”, conta. Segundo Feller, é preciso entender que o mercado imobiliário tem um ciclo muito longo e há consequências. “Essa taxa de  juros está alta hoje, mas estamos estruturando produtos  que vão ter rendimentos daqui a 3 ou 4 anos. Quando a construção desse empreendimento estiver finalizada, as taxas de juros vão ser outras”

Especialista em Digital Assets, Blockchain, CryptoCurrencies, Security Tokens e Real State Tokens, Rubens Neisten é CMO da Insígnia. No bate-papo, ele destacou a evidência dos investimentos alternativos e explicou o percurso até o momento atual. “Atualmente temos 4,5 milhões de CPFs na B3, mas um ano e meio atrás tínhamos quase 2 milhões. O que aconteceu foi que, quando a taxa de juros caiu para 2%, os investidores acostumados a ganhar 9% líquido ao ano, começaram a ver que precisavam se mexer”, diz. “Essa moleza acabou e todos migraram para a bolsa de valores, daí houve esse aumento.”

Porém, agora que a taxa de juros cresceu novamente, muitas pessoas estão voltando para a renda fixa. “Apesar de o juros real ainda estar muito pequeno, a inflação está galopante. Elevada.” Diante este cenário, o mercado bitcoin está lançando vários investimentos alternativos. ”Isso é muito bom. Cada vez mais será possível que pessoas invistam, por exemplo, em vinhos raros, em imóveis diferenciados, em cotas de consórcio, em precatórios…”, lista Neistein.

Tokenizar um imóvel é transformá-lo em uma representação digital de um ativo que existe registrado na blockchain. Tendência com crescimento linear e exponencial, os tokens já são uma realidade aplicada ao mercado imobiliário. 

Em tradução livre, Blockchain significa corrente de blocos. Ou seja, um sistema totalmente eletrônico que consegue reproduzir as quatro principais características de uma moeda.

• i. A nota é um ativo ao portador;
• ii. não é necessário um intermediário para se concretizar uma transação;
• iii. não é necessário também conhecer as partes que estão transacionando a moeda e, por fim,
• iv. as transações são irreversíveis.

No webinar, os participantes explicaram um pouco de sua atuação no segmento, contextualizando com experiências próprias de mercado. Rafael Felcar, Founder & CEO da Toke Imóveis Lucrativos, explicou como facilita a esteira de produção ao fazer a tokenização de um ativo terreneiro. “Somos uma facilitadora de land bank. Atuamos ali no momento inicial da incorporação, na busca pelo terreno e nas aprovações iniciais. Viemos para ser um partner do incorporador.”

Felcar cita a missão de impacto social de empoderar 85 milhões de brasileiros a começarem a construir seu patrimônio imobiliário. “Dentro da nossa plataforma o público encontra produtos com uma alta tendência de valorização, que decorrem do ganho de capital estrutural do negócio de permuta imobiliária.” Felcar explica. “A gente compra o terreno e vende ele de forma fracionada através da tokenização. Cada token representa 1m² de terreno e no mesmo ato, já permutamos o terreno em unidades faturadas.” O cliente, no final, tem o estoque recebido em permuta, na mesma fração que ele detinha do terreno. “Também vale ressaltar que ele expira na medida que as unidades em permuta são vendidas.”

Fernando Feller destaca que o Mercado Bitcoin Digital Assets, possui soluções robustas para tokenização de ativos de esporte, energia, educação, financeiro, mundo critpo e várias outras vertentes. “O imobiliário é uma aposta. É disruptivo, é moderno e criativo.”

Neistein defende que seu objetivo é democratizar o mercado imobiliário. “Fazer com que pessoas físicas do mundo todo possam acessar e comprar um token e, assim, viabilizar investimentos para projetos que pessoas não tinham acesso.”

Entidade autárquica autônoma vinculada ao Ministério da Economia, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) representa papel fundamental na regulamentação de investimentos no país. Quando se trata de tokens, sua atuação ainda é envolta de condições e situações específicas.

“O papel da CVM é regulamentar para proteger o investidor e impedir que ele não entre em roubadas. A tecnologia sempre vem antes da regulação.  Os empreendedores sempre inventam casos de uso, trazem a tecnologia e depois a regulação corre atrás. Assim como na Suíça, em Singapura e nos EUA, a CVM lançou um sandbox ano passado. Escolheu algumas empresas para participar, estudar e trabalhar junto. Estão, então, lançando valores imobiliários tokenizados e vão fazer uma oferta no mercado ainda para investidores qualificados. Já foi um primeiro movimento muito importante para entender como o  mercado vai se comportar com essas ofertas de tokens. Está andando. Está acontecendo.” RUBENS NEISTEIN

“O brasileiro é um povo muito criativo. Temos soluções criativas. Mas eu sempre enxergo tudo como uma oportunidade. A Criptomoeda, por exemplo, já foi um tabu e hoje você vê a força que esse mercado tem.” FERNANDO FELLER

“A CVM tem olhado com bons olhos o mundo digital e dado certa liberdade para os modelos. Ela está cada vez mais próxima de nós. Hoje existem diversas modelagens possíveis e quando se fala em token, atrás dele existem milhares de modelos sendo aplicados no mundo tudo. Não tem como regular cada um deles, então será necessário linhas gerais.” RAFAEL FELCAR

Ainda no vídeo, discussões sobre investimentos, propriedade e cartórios. O webinar teve mediação de Rony Stefano, Chairman do Sanctuary Venture Studio e Diretor Financeiro da ADIT Brasil.

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