Uma comunidade planejada possibilita a conveniência de morar em um local que atenda de forma eficiente demandas de lazer, comércio, moradia e até emprego. Trata-se de uma infraestrutura que, por ter sido previamente pensada, ganha maior liquidez quando comparada aos empreendimentos imobiliários convencionais. De paisagismo e engenharia, a aspectos financeiros e de administração condominial, tudo precisa ser avaliado. Para o consultor de estratégia no desenvolvimento de Smart Cities, bairros planejados, máster developments e loteamentos, Luciano Borghesi, o investidor brasileiro precisa ter posicionamento firme para abraçar projetos dentro dessa logística.

“Estamos falando de uma tipologia que permite uma liquidez para ofertar um grande número de unidades em uma mesma geografia. Vários empreendimentos de menor escala não possuem essa capacidade. O investidor precisa saber o que quer e se pode operar dessa forma, que é mais sofisticada, e permite vender mais em menor tempo.” Para Borghesi, CEO da Drtz Estrategia de Produto Imobiliario, o mercado de comunidades planejadas é voltado para grandes empreendedores, em um cenário onde “a escassez de terra para o desenvolvimento urbano é um entrave ao fluxo de lançamentos contínuos”.

O amadurecimento do mercado, aliado à escassez de matéria prima para a incorporação, fez, em meados de 1980, surgirem os primeiros empreendimentos desse tipo no Brasil. “Riveira de São Lourenço veio em 1979, e Jurerê Internacional, em 1980. O lançamento do Plano Real, em 1994, e a estabilização da economia junto ao controle da inflação trouxe o Terravista, em Trancoso, e o Colinas de São Francisco, em São Paulo”, relembra o também consultor de gestão empresarial. Borghesi não sabe se tudo aconteceu tarde ou no momento certo, mas acredita que as condições macroeconômicas dessas épocas foram favoráveis. “Esse tipo de empreendimento depende de juros baixos e farta oferta de crédito imobiliário, visto que se gera land bank para incorporadoras e muitas vezes agrega valor de mercado devido aos diferenciados atributos do produto.”

USO MISTO, MARKETING E COMUNIDADE

E afinal, quanto tempo leva para um projeto como esse sair do papel? A resposta está interligada ao porte do empreendimento. “Uma comunidade planejada demanda um conceito urbanístico diferenciado que privilegie a ambiência urbana e locais para integração dos moradores. As etapas inicias, como parcelamento do solo e loteamento, levam de 2 a 4 anos até o início das vendas. Tudo isso demanda um certo esforço empresarial, mas uma vez implantado, ganha momento próprio”, explica. Para garantir o sucesso do projeto, o sentimento de pertencimento deve ser levado a sério.

“Equilibrar algumas variáveis é a certeza de tudo dar certo. A existência de uma associação de moradores, por exemplo, é imprescindível. Estimular a vida em comunidade no bairro vai proporcionar maior qualidade de vida. O uso misto também é interessante, pois resulta em uma população com renda também mista.”

Uso misto é a combinação dos usos residencial, comercial e institucional em uma mesma geografia. “Essa característica racionaliza deslocamentos e permite gerar um ambiente urbano dinâmico que pode se tornar um magneto natural da região. Acaba criando um novo endereço urbano”, diz. No geral, os clientes são receptivos à ideia de viver em comunidade. “Todos preferem viver entre amigos, do que desconhecidos. Este conceito tem sido replicado em projetos de todos os portes e rendas com resultados muito positivos.”

Borghesi conta que os moradores, além de dar vida ao lugar, também são responsáveis por perpetuar o conceito do empreendimento. “Desenvolver esses valores humanos e criar vínculos entre as pessoas são fundamentais para a longevidade e preservação da comunidade planejada. Clientes mais satisfeitos proporcionam liquidez maior para os imóveis remanescentes do empreendimento.” Por ser tão importante, esse modelo de atuação às vezes é interpretado de forma errada. “É preciso focar no cliente e não no produto. Muitos ainda confundem marketing e festividades com desenvolvimento comunitário. É algo muito mais profundo e indispensável.”

ENTRAVES

Por envolver agentes municipais e estaduais, os processos administrativos voltados à ordem ambiental dentro das comunidades planejadas podem ser demorados. Borghesi afirma que falta diálogo e uma legislação mais flexível. “Se a Dinamarca e a Suiça permitem construir trechos da borda de corpos de água naturais e artificiais, porque no Brasil isso não é permitido? Falta análise do contexto. Os agentes ambientes não consideram a tipologia de empreendimento em suas verificações. Eles replicam os parâmetros abstratos da legislação ambiente vigente e não se preocupam com a receptividade ou com a participação do processo de concepção.”

COMPLAN 2019

As características, desafios, particularidades e principais cases do país em comunidades planejadas serão debatidos durante o COMPLAN 2019 – Seminário sobre Comunidades Planejadas, Loteamentos e Desenvolvimento Urbano, que acontece de 17 a 19 de outubro, em Goiânia (GO), no Clarion Goiânia.

O evento reúne anualmente os principais profissionais e empresas, direta ou indiretamente, envolvidos com o desenvolvimento urbano para discutir o crescimento inteligente das cidades e a boa gestão dos espaços públicos.

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Luciano Borghesi – Consultor de estratégia de produto imobiliário para o aumento de competitividade no desenvolvimento de smart cities, bairros planejados, master developments, loteamentos e condomínios de incorporação. Sua competência resulta da sinergia de atuação como consultor de gestão empresarial, gestor de incorporação e desenvolvimento urbano e desenvolvimento de masterplans na Europa, que permitem a geração de conteúdo estratégico valor agregado para gerar diferenciais a empreendimentos imobiliários.