Dados do último censo do IBGE podem guiar decisões e investimentos no setor

Segundo os dados do último censo demográfico, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2010 a 2022, a população brasileira cresceu 6,5% e chegou aos 203,1 milhões.

No entanto, o aumento foi menor do que o esperado, já que a  estimativa do IBGE, divulgada em dezembro de 2021, era de que a população chegasse aos 207 milhões. Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems Brasil, avalia que esse fato pode requerer atenção do mercado imobiliário.

“Ainda temos crescimento, apesar de menor, o que nos dá um cenário positivo para os próximos anos com a perspectiva de crescimento na demanda por imóveis, porém algumas metrópoles mostraram redução de número de habitantes, fenômeno inédito em toda a nossa história!”, enfatiza Takito.

Rio de Janeiro, Salvador, Fortaleza e Belo Horizonte são algumas das capitais citadas pelo executivo que estão com taxas negativas. Para ele, o problema da queda no número de habitantes nestas regiões é a possível tendência de acirramento na disputa por clientes para novos empreendimentos nestes mercados.

“Ajustar o planejamento de seus lançamentos imobiliários considerando a expansão ou redução da população com a consequente redução de nova demanda por unidades habitacionais passa a ser fundamental para se evitar traumas com estoques não vendidos.”

Por outro lado, Tiago Jung, diretor da Alphaplan, observa que os dados referentes a domicílios apresentam uma perspectiva melhor para o setor, com crescimento de 34% de 2010 a 2022 — embora proporcionalmente o volume de residências seja obviamente menor que o de pessoas.

“A gente tá por volta de 90 milhões de domicílios no país. Quando a gente olha uma cidade padrão no Brasil, é normal, principalmente nas capitais, que o crescimento domiciliar seja três vezes maior que o populacional. Então se uma cidade demonstra que cresceu 2% no senso de 2022 em relação a 2010, é provável que ela tenha crescido de 6 a 8% o número de domicílios”, explica.

Alta na expectativa de vida da população

Considerando o mesmo intervalo, a expectativa de vida no Brasil subiu de 73,9 para 75,5 anos, enquanto a idade mediana da população brasileira aumentou 6 anos desde 2010 e atingiu os 35 anos em 2022.

Para Jung, o aumento na média de idade dos brasileiros também representa o aumento da renda e da formação familiar dos consumidores, o que eleva o poder de compra e o perfil de empreendimento buscado.

“Quanto mais idade, a tendência é que se tenha mais renda. Então a gente vai ter um poder de compra um pouco maior nessas idades mais altas, geralmente é assim que acontece a distribuição de renda na população. A gente começa a ter também a presença de mais famílias, não só de solteiros”, elucida.

O censo também evidencia a aceleração do processo de envelhecimento da população. Takito reforça a expectativa de que nos próximos anos, dobre o número de pessoas com mais de 60 anos e muitas outras passando dos 100.

“Essa tendência gera demandas específicas, como por exemplo o senior living, empreendimento imobiliário destinado para essa faixa etária, considerando pessoas com alto nível de dependência, e também os independentes que tendem a continuar trabalhando e ativos”, ressalta.

O diretor da Urban Systems ainda aponta que cada perfil, dentro da mesma faixa etária, tem demandas e expectativas diferentes e isto impacta diretamente no produto imobiliário, interferindo nos níveis de serviços, design e preços.

“Em nossos estudos recentes para este segmento notamos, por exemplo, que apesar deste público senior valorizar projetos específicos para suas necessidades, eles rejeitam o rótulo e principalmente o fato de ser uma moradia exclusiva para ‘velhos’, pois desejam muito ter uma vida social e interação com outras faixas etárias”, revela.

“A imagem que me vem como exemplo de um empreendimento de sucesso é onde o avô ativo, que mora perto do neto e vai buscá-lo na escola, enquanto os pais trabalham e todos se encontram a pé para almoçar juntos num restaurante”, completa Takito.

Redução no número de moradores por domicílio

Os domicílios brasileiros têm, em média, menos de três pessoas. De acordo com os dados do IBGE, em 2022 havia 2,79 moradores por residência, enquanto em 2010, a estimativa era de 3,31, e o resultado dessa queda, também acelerada, tem refletido diretamente na tipologia dos projetos imobiliários.

“Este fenômeno está diretamente relacionado ao tamanho dos domicílios e vemos mercados como São Paulo, por exemplo, que entre 2011 e 2023 apresentou um total de 292.263 apartamentos lançados, sendo 71% deles compactos com apartamentos com até 50m²”, conta Takito.

Um grande fator para essa mudança está atrelado a diminuição da fecundidade, ou seja, os brasileiros estão tendo menos filhos, optando por lares menores e unidades apropriadas para famílias pequenas.

“A gente tinha muito domicílio, por exemplo, com um terreno onde tinha duas, três casas e três famílias morando. Isso cada vez mais tem mudado, as pessoas têm vivido em unidades unifamiliares, em locais que de fato abarcam uma família”, mostra Jung.

“O impacto disso para o mercado imobiliário já vem acontecendo. As unidades compactas, no país inteiro, são as unidades que atingem o melhor preço de venda, as que têm melhor velocidade de vendas também. A gente vê uma mudança também nas locações, aquelas com unidades menores estão tendo uma rentabilidade melhor, ou seja, interessa tanto para o investidor, quanto para o consumidor final”.

Indicações para uso correto dos dados demográficos

No mercado imobiliário, o acesso a dados precisos e atualizados é essencial para tomar decisões estratégicas, avaliar riscos e identificar oportunidades de investimento. Para isso, as pesquisas do IBGE desempenham um papel fundamental nesse processo, com informações confiáveis e abrangentes sobre diversos aspectos da sociedade brasileira.

Entretanto, ambos os especialistas pontuam ser interessante aguardar saírem dados mais regionais, com uma visão dos bairros e cidades de uma forma mais organizada. Fora isso, também se aconselha realizar entrevistas com abordagem direta ao público-alvo para entender seus desejos, gatilhos de decisão, reconhecimento de diferenciais e princípios. 

“Tem que ter muito cuidado quando os dados são gerais, porque isso é um movimento nacional e a gente sabe que tem um país muito grande, com dimensões continentais e que acaba tendo variações muito grandes nos mercados específicos. Então o mercado no sul não é nada parecido com o nordeste, o sudoeste, é outro Brasil”, menciona Tiago Jung.

“O importante é fazer análises geolocalizadas identificando quadra a quadra as características da demanda, o histórico de crescimento, o prognóstico futuro com projeção de cenários de demanda segmentada por faixa etária, por faixa de renda, por perfil familiar, no mínimo isto”, complementa Paulo Takito.

• Por Maíra Sobral – Analista de conteúdo na ADIT Brasil