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ARTIGO: A gestão associativa e a valorização dos empreendimentos imobiliários
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Por Murilo Nascimento, diretor-executivo da VIP Engenharia
É inquestionável que todo produto bem cuidado – conservado, com a manutenção em dia e utilizado conforme manual ou guia de referência – aumenta a sua vida útil e seu valor de mercado, inclusive em uma possível revenda. Se esse fenômeno de causa e efeito acontece em todos os mercados, não seria diferente com o mercado imobiliário de Loteamento.
Na verdade, o efeito é ainda maior, considerando que nesta indústria o empreendedor entrega lotes abastecidos de infraestrutura, manual com as restrições urbanísticas e em alguns casos obras civis (muro, clube social, portaria, prédios administrativos e sistema de lazer), mas não o produto final (casa). É justamente esta etapa – que fica a cargo do consumidor – que potencializa a importância de uma gestão associativa profissional, eficiente e garantidora de uma qualidade, a partir do início da operação do empreendimento.
Não menos importante, o cuidado com as áreas verdes e interface com prestadores de serviço, municipalidade e concessionária tornam a gestão associativa um fator relevante na valorização do ativo imobiliário. É justamente esta discussão que iremos discorrer neste segundo artigo sobre Associação como ativo de valor para projetos imobiliários. E, para este debate, convido players importante do mercado nacional que são referências e atuam justamente nesta etapa do processo: Audrey Ponzoni (diretor de Inteligência Comercial da Lello Condomínios), Daniel dos Santos Junior (Diretor Compliance e PMO da BBZ) e Luis De Paoli (CEO da HFlex).
A pesquisa que provocou este artigo, publicada em parceria com a ADIT, trouxe dados que escancaram a percepção do mercado sobre a relação de causa e efeito que a gestão associativa tem com a valorização imobiliária de um loteamento. Este será o ponto de partida para a contribuição das personalidades com quem tenho a honra de contar na publicação deste artigo.
Pergunta 1 de 5: Você acredita que um Loteamento ou Bairro Planejado bem administrado contribui para a valorização do ativo? Responda de 0 a 10 (sendo 0 a menor importância e 10 a maior)
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Para Audrey Ponzoni, da Lello, A aquisição de um lote representa um momento de realização pessoal e sonho para o comprador. No entanto, a realidade que se desenvolve ao longo da ocupação e adensamento do loteamento, que pode levar alguns anos, requer uma gestão eficiente para manter e valorizar o patrimônio. As associações de moradores têm como principais objetivos sociais o planejamento de atividades que melhorem a infraestrutura e a convivência no loteamento, a mediação com órgãos públicos, a identificação de obras necessárias, a manutenção e conservação das áreas comuns e a promoção da convivência harmoniosa entre os moradores.
Na mesma linha, Daniel Santos, da BBZ, afirma que, para garantir a valorização de um empreendimento, a associação de moradores desempenha um papel fundamental e prático, indo além da localização ou estrutura física do local. Uma associação bem gerida ajuda a preservar o investimento dos moradores e fortalecer o valor dos imóveis, e isso é alcançado com estratégias voltadas para a qualidade do ambiente, segurança, governança e práticas ESG (ambientais, sociais e de governança).
Luis de Paoli, da HFlex, destaca que no cenário atual do mercado imobiliário, a valorização de ativos é um objetivo essencial para empreendimentos que visam garantir qualidade, segurança e bem-estar aos seus residentes. Uma gestão associativa eficiente é fundamental para alcançar esses objetivos, agregando valor e sustentando a atratividade do empreendimento a longo prazo. “Na HFlex, atuamos com base nessa visão, implementando práticas que vão além da administração básica. Um exemplo inspirador é a Associação do Destino Turístico Reserva Trancoso, onde implementamos uma abordagem personalizada de governança e manutenção, que gerou resultados significativos tanto na valorização do patrimônio quanto na satisfação dos moradores”, mencionou Paoli.
Pergunta 2 de 5: Você acredita que ações de ESG (relação com a comunidade, interação ao meio ambiente e política de governança para a administração) de um empreendimento contribui para a valorização do ativo? Resposta: de 0 a 10 (zero a menor)
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Para Audrey Ponzoni, da Lello, sempre que participamos do desenvolvimento de novos empreendimentos, sugerimos que as associações adotem objetivos sociais como desenvolver o espírito de cidadania, desenvolver a regeneração urbana através de ações socioambientais, fomentar atividades educativas, apoiar políticas de segurança pública, promover eventos sociais, implementar políticas de comunicação, fomentar parcerias e desenvolver curadoria de eventos.
Segundo Daniel Santos, da BBZ, uma associação ativa pode transformar a relação entre os moradores, promovendo a coesão e o bem-estar da comunidade. Eventos como feiras de trocas, festas temáticas e reuniões informais não apenas aproximam as pessoas, mas também criam um ambiente acolhedor e participativo. A oferta de atividades sociais e culturais incentiva os residentes a se engajarem e aumenta o orgulho de pertencer ao local, o que é um diferencial importante para quem busca um ambiente mais humano e colaborativo.
Para Luis de Paoli, da HFlex, o foco em sustentabilidade e modernização é central para uma gestão associativa com visão de longo prazo. Na Reserva Fasano Trancoso, ele destaca que são priorizados investimentos em infraestrutura que não apenas melhoram o ambiente, mas também contribuem para práticas sustentáveis. Entre as iniciativas estão o uso de iluminação em LED, compra de energia limpa no mercado livre e o tratamento de resíduos sólidos. Essa estratégia reforça a posição do empreendimento como uma referência em inovação e responsabilidade ambiental, aumentando seu valor.
Pergunta 3 de 5: Você acredita que a qualidade urbanística (padrão de calçadas, construções respeitando recuos, altura e fechamento) contribui para a valorização do ativo? Resposta: de 0 a 10 (zero a menor)
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Para Audrey Ponzoni, da Lello, as associações também têm um papel importante na manutenção dos padrões construtivos estabelecidos. Elas garantem que as normas sejam seguidas, evitando construções irregulares e desvalorização do loteamento. Normas claras sobre altura das construções, recuos e padrões de fachada ajudam a manter a harmonia visual e estrutural do empreendimento.
Já Daniel Santos, da BBZ, destaca que manter a uniformidade e o cuidado com as áreas urbanísticas, como calçadas, pavimentação e espaços verdes, cria uma aparência organizada e atrativa para visitantes e potenciais compradores. Cada detalhe, desde a escolha de plantas até o design de ruas e calçadas, contribui para a harmonia visual e a valorização do ambiente, gerando maior satisfação dos moradores e atraindo investimentos. Para fortalecer essa percepção, as associações de moradores também monitoram de perto a manutenção de infraestrutura, como o bom estado das vias, a sinalização e a iluminação. Esses detalhes fazem com que o local pareça bem cuidado, além de evitar a depreciação do imóvel ao longo do tempo.
Pergunta 4 de 5: Você acredita que a conservação e manutenção (ruas, guias e sarjetas, portaria, sede administrativa, muro e áreas de lazer) de um empreendimento contribui para a valorização do ativo? Resposta: de 0 a 10 (zero a menor)
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Para Audrey Ponzoni, da Lello, um aspecto vital do trabalho das associações é o relacionamento com órgãos públicos. Esse relacionamento é essencial para a obtenção de licenças, manutenção de infraestrutura e segurança, além da implementação de projetos de melhoria. Parcerias com prefeituras, por exemplo, podem resultar em melhorias na infraestrutura local, como asfaltamento de ruas e instalação de iluminação pública. Assim, além da confiança na administração da associação vista como um fator crucial para a aquisição de ativos imobiliários, a adoção de práticas sustentáveis e a garantia de uma governança sólida têm sido vistos como diferenciais importantes para o mercado imobiliário atual.
Para Luis de Paoli, da HFlex, um ambiente bem cuidado é um dos principais atrativos para a valorização do ativo. Ainda sobre a Reserva Fasano Trancoso, foram implementados um programa robusto de manutenção que abrange paisagismo, segurança, limpeza, gestão ambiental e serviços prediais, garantindo a conservação das áreas comuns e aumentando a satisfação dos moradores. Entre os números expressivos da operação, estão: (1) Paisagismo em cerca de 140 mil m² e poda trimestral de 400 coqueiros; (2) Manutenção de 12 mil m² de decks de madeira à beira-mar e 8 km de vias internas; (3) Gestão de 5 piscinas olímpicas aquecidas, quadra de tênis, heliponto e sistema de controle de acesso com reconhecimento facial, com uma média de 30 mil acessos mensais; e, (4) Equipe dedicada de aproximadamente 40 funcionários diretos e 45 indiretos.
Pergunta 5 de 5: Você acredita que a segurança (equipamentos e procedimentos) de um empreendimento contribui para a valorização do ativo? Resposta: de 0 a 10 (zero a menor)
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Para Daniel Santos, da BBZ, a segurança é um fator que impacta diretamente a atratividade e o valor de um empreendimento. Ter sistemas modernos de monitoramento, portarias equipadas com câmeras e vigilância ativa proporciona um ambiente tranquilo, o que gera uma percepção de alto valor para os imóveis. Além disso, a realização de reuniões de segurança comunitária fortalece o compromisso de todos em seguir protocolos e normas, criando uma cultura de proteção conjunta.
Já Luis de Paoli, da HFlex, destaca que um ambiente seguro impacta na confiança e no engajamento dos moradores e são sustentados pela transparência nas decisões e no uso dos recursos.
Conclusão sobre a importância da gestão associativa na valorização do ativo imobiliário
Segundo Audrey Ponzoni, da Lello, todos esses esforços culminam na valorização patrimonial. Quando a associação de moradores desempenha suas funções de forma eficiente, por meio de um sistema de governança fluido e com comunicação eficiente junto a seus associados, isso se reflete na preservação e valorização das áreas comuns e no bem-estar dos moradores, o que aumenta o valor dos imóveis. Investir em melhorias constantes e na manutenção do loteamento demonstra resultados significativos a médio e longo prazos, tanto financeiramente quanto na qualidade de vida. Através de uma gestão administrativa e operacional competente, cuidado com as áreas comuns, relacionamento com órgãos públicos e manutenção dos padrões construtivos, as associações garantem a valorização do patrimônio dos seus membros e potencializam a percepção de valor dos futuros compradores.
Na mesma linha, Daniel Santos, da BBZ, conclui que uma associação de moradores bem gerida agrega valor real aos imóveis, pois cria um ambiente organizado, seguro e agradável. A boa gestão é percebida quando todos os aspectos – segurança, qualidade de infraestrutura, sustentabilidade e engajamento – estão em equilíbrio. Moradores satisfeitos tendem a permanecer e a valorizar ainda mais o local, criando uma comunidade estável e atraente para futuros compradores. Investir na associação é, portanto, uma estratégia que protege e valoriza o patrimônio ao longo do tempo, proporcionando segurança, harmonia e, principalmente, valorização imobiliária sustentável.
Enquanto para Luis de Paoli, da HFlex, a valorização de ativos por meio da gestão associativa é um processo desafiador, mas recompensador. A experiência da HFlex com a Reserva Fasano Trancoso demonstra que uma abordagem estruturada, transparente e voltada para a excelência agrega valor real aos empreendimentos. Para o setor imobiliário, é essencial compreender que uma gestão associativa bem-sucedida é mais do que uma prática administrativa, é uma estratégia que cria valor sustentável. Uma associação ativa e comprometida transforma o empreendimento em um investimento seguro e valorizado, beneficiando todos os stakeholders envolvidos.
Contribuição:
Audrey Ponzoni é Diretor de Inteligência Comercial da Lello Condomínios. A Lello possui em sua carteira, aproximadamente 140 associações de vários padrões, nos Estados de São Paulo e Alagoas.
Daniel Santos é Diretor Compliance e Project Management Office (PMO) da BBZ. A BBZ possui em sua carteira aproximadamente 30 associações de padrões variados, nos Estados de São Paulo e Bahia.
Luis de Paoli é CEO da HFlex. A HFlex possui em sua carteira aproximadamente 6 associações com foco no mercado de alto padrão, nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Bahia.
Links relacionados:
- Lançamento da pesquisa: https://adit.com.br/associacao-de-moradores-influencia-positivamente-decisao-de-compra-de-lotes-aponta-pesquisa/
- Webinar de apresentação da pesquisa: https://www.youtube.com/watch?v=ZN1p-PMYL0w&t=7s
- Webinar de complemento da apresentação da pesquisa: https://www.youtube.com/watch?v=rnYtLubb8q0
- Artigo tema 1: https://adit.com.br/artigo-associacao-de-moradores-e-o-impacto-do-empreendimento-nos-negocios/
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Murilo Nascimento é Diretor Executivo da VIP Engenharia. É autor da pesquisa inédita e da série de artigos sobre Associação de Moradores como ativo de valor em parceria com a ADIT. Atua no mercado de Desenvolvimento Urbano há mais de uma década com foco na implantação e operação de empreendimentos. É também professor de cursos de Loteamentos em importantes entidades do mercado imobiliário.
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