POR FELIPE MIRANDA – ADIT BRASIL

Da viabilidade econômica do projeto, sua construção, montagem e contratação de funcionários, o processo de implantação imobiliária envolve distintas etapas até o pleno funcionamento do empreendimento. Empresas especializadas nessa jornada possibilitam um melhor gerenciamento de recursos, escolhas assertivas conforme o cumprimento de um cronograma e, claro, um passo mais perto do tão esperado sucesso.  A grandiosidade de uma operação assim pode ser compreendida quando falamos no volume de compras e entregas envolvidas: 25 mil itens em alguns casos. É o que explica Gustavo Hamam, Vice Presidente de desenvolvimento da Hamam Global.

“Muitos imprevistos acontecem e nosso trabalho é se antecipar a isso. Em uma montagem de hotéis, trabalhamos com cerca de 250 fornecedores distintos, por isso desenvolvemos um Software exclusivo para controlar todas as etapas do processo”, conta. Ele se refere ao acompanhamento de processos como fabricação, fretes, logística de montagem e entregas.

“Em um país continental como o Brasil, o maior desafio sem dúvidas são os fretes e as mudanças de impostos de um estado para outro, entretanto, através da tecnologia conseguimos reduzir riscos”, explica. 

Atendendo a qualquer categoria de empreendimento hoteleiro, residencial sendo novas construções ou reformas em qualquer lugar do mundo, a Hamam tem 22 anos de mercado e, atualmente sua maior demanda é a montagem de hotéis, o chamado Procurement. “Trata-se de um processo de inteligência de compras e logística que se desenvolveu muito ao longo do tempo. Hoje em dia somos uma empresa de tecnologia, onde identificamos as singularidades do cliente, budget , padrão hoteleiro, entre outras características.” Com o planejamento certo, é possível montar e entregar um empreendimento pronto para operação em 60 dias.

Se existir mercado para o produto desejado, outro passo é buscar capital. Ter uma operação forte é o segredo para Amílcar Mielmiczuk, Diretor da Verdegente – que acumula 20 anos de knowhow na área de hospitalidade por meio de contratos de franquia, administração e arrendamento. “Geralmente se o produto está bem desenhado, há mercado, sabe-se qual será o investimento e quando o dinheiro retornará para o investidor, existe capital. É preciso apresentar uma operação forte, não necessariamente marca, uma operação forte mesmo. Há solução para isso, claro. Por fim, honrar o dinheiro do investidor.  Não zombar dele não entregando resultado.”

Nesse passo a passo, a tecnologia é importante, mas não fundamental. “As linhas gerais do investimento hoteleiro são mais importantes. O que quero dizer é que a tecnologia por si só não melhora o negócio se não houver uma boa estratégia”, explica Mielmiczuk, referindo-se às melhorias que podem ser feitas nos processos operacionais, comerciais e de comunicação com o cliente. 

A ESCASSEZ DE PRODUTOS HOTELEIROS 

Ao analisar o cenário hoteleiro no país, ele aponta uma série de produtos que estão presentes de forma escassa – ou até ausentes – em todo o território nacional. “Faltam grandes hotéis de alto padrão. O fechamento do Four Seasons, em São Paulo, é de se lamentar; provavelmente reabrirá com uma marca menor. Não temos Ritz Carlton, Four Seasons, Regent e outras. Fairmont, no Rio, e Six Senses, no Vale do Paraíba, são boas exceções”, explica. Embora a Multipropriedade esteja em ascensão, ele sente falta de bons resorts.

“Precisamos de bons all inclusives. Sim, na minha opinião os resorts voltarão com tudo depois da vacina e precisamos também de resorts de alto padrão. Complexos com parques temáticos são importantes para o turismo interno. Temos poucos produtos”, diz.

Mielmiczuk ainda aponta a falta de um grande hotel de eventos e feiras em São Paulo e o crescimento do coliving e dos hotéis em parques naturais. A lista de reinvenções urgentes também é extensa. 

“Campings e/ou glampings: onde estão? Esta indústria precisa renascer. O setor de acampamentos também precisa de renovação e expansão. A locação de casas tem que ser melhor organizada e não depender apenas do AirBnb. Hotéis de médio padrão precisam se reinventar. A maioria não dá lucro no Brasil. Já as franquias de hotéis econômicos necessitam de mais design – talvez trazendo algumas marcas que suprem esse mercado no resto do mundo. Precisam repensar tarifas. O investidor está sofrendo”, pontua o diretor da Verdegente.

Um impacto sofrido durante a pandemia? A falta de insumos para a produção. Gustavo Hamam destaca o momento complicado que o mercado enfrenta. “Tentamos utilizar bons parceiros para realizar nosso trabalho, mas entendemos que isso está fora do normal e deve voltar ao padrão a partir do meio do ano. Essa escassez tem atrapalhado muito novos projetos aqui e fora, pois essa falta de insumos não é exclusiva do Brasil.”

No fim das contas, recorrer aos serviços de uma gestora de projetos hoteleiros é uma forma de garantir a saudável manutenção do mercado.  Nesse processo de escolha de uma gestora para acompanhar um empreendimento, um dos principais pontos a serem considerados é o seu histórico de gestão de projetos semelhantes – principalmente quando se fala de hotéis mais sofisticados, como os upscale e os grandes resorts. Diogo Canteras, sócio-diretor da HotelInvest, conta que são muitas particularidades envolvidas e ter uma experiência específica nesse modelo é fundamental.

“Infelizmente temos tido muito poucos projetos hoteleiros no Brasil nos últimos 20 anos, o que faz com que poucas empresas tenham essa experiência.” Em fase final de construção, o Hotel Fasano Itaim é um dos cases de sucesso da Hotel Invest – que participou desde o início do projeto até sua viabilização econômica. “No Fasano Itaim nós assessoramos a Even, que é a empresa de incorporação imobiliária, em cada uma das etapas listadas abaixo.”

• Na análise preliminar de viabilidade econômica
• Na definição do conceito preliminar do produto hoteleiro
• Na sondagem de potenciais operadoras
• Na seleção do Fasano, como a operadora que maximizaria o valor do hotel e que agregaria mais valor aos apartamentos residenciais, que foram comercializados com a marca Fasano
• No desenvolvimento, em conjunto com o Fasano, do produto hoteleiro final
• Na estruturação do fundo imobiliário que seria a alternativa de “funding” selecionada para o empreendimento

“Na verdade o empreendimento foi tão bem sucedido que, antes mesmo de se concretizar o processo de captação de recursos no mercado, o projeto foi adquirido pela Gafisa Properties”, explica Canteras.

Com mais de 180 projetos implantados entre Brasil, EUA e Oriente Médio, a Hamam Global possui dois cases especiais que impulsionaram a empresa e sua evolução: a Vila Olímpica do Rio de Janeiro, e o Towneplace Suites Naples, na Florida.

“Na Vila Olímpica foram 9.000 dormitórios montados em 70 dias. Um trabalho logístico perfeito de montagem e desmontagem que finalizamos com a doação a comunidades carentes dos itens utilizados durante os jogos. Já o Towneplace Suites Naples, é emblemático por se tratar do 1º projeto feito no maior e mais competitivo mercado do mundo. Foi quando iniciamos uma nova fase de exportação de produtos brasileiros, desenvolvendo assim nossa tecnologia Logística”, explica. 

A Hamam possui um serviço de Gerenciamento de Compras, também intitulado de Procurement, voltado para FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) e OS&E (Operating Supplies & Equipments). “O trabalho que fazemos lá fora é semelhante ao feito no Brasil, porém com um escopo de trabalho diferente, muito mais FFE e muito pouco OS&E. Estamos nos empenhando a levar cada vez mais produtos e fornecedores brasileiros a esses projetos”, explica.

“Nosso produto é o melhor do mundo e sem dúvida a diferença cambial ajuda bastante.” Levar produtos brasileiros e expertise para os novos hotéis da Europa é a aposta da empresa para os próximos meses. “Nosso projeto mais desafiador e animador nesse momento é começar o 1º trabalho na Europa, onde recentemente, através de um parceiro local, colocamos nossa bandeira na cidade de Frankfurt-Alemanha.”

FUNDOS DE INVESTIMENTO

Dentro desse trabalho de implantação hoteleira – que identifica se o investimento vale à pena, se vai ser rentável e quais características são essenciais para maximizar o valor do negócio, vários parceiros estão envolvidos. “Na definição do produto hoteleiro trabalhamos em parceria muito próxima com as operadoras hoteleiras, e no processo de viabilização econômica, com diversos bancos e fundos de investimento”, explica o sócio-diretor da HotelInvest – que atua como gestora do Fundo Imobiliário Hotel MaxInvest, focado em empreendimentos hoteleiros que já estão em operação. Todo esse trabalho é pautado pelo fato de o mercado hoteleiro ser cíclico. 

“Momentos de forte demanda, com bom desempenho dos hotéis, normalmente são sucedidos por momentos de excesso de oferta, com fraco desempenho dos hotéis. A estratégia do Hotel MaxInvest é ficar atento às ciclicidades do mercado e identificar os melhores momentos para comprar e vender de ativos hoteleiros”, explica Diogo Canteras.

“Dessa forma, os cotistas do Hotel MaxInvest ganham dinheiro de duas maneiras: através do rendimento operacional dos hotéis e através do ganho de capital auferido na venda dos ativos”, afirma.

CONSTRUÇÃO DO DESTINO E PANDEMIA

No processo de identificação de uma oportunidade de negócio, vários quesitos devem ser considerados na construção de destinos. Segundo Caio Calfat, diretor-geral da Caio Calfat Real Estate Consulting, Presidente da ADIT Brasil e vice-presidente do SECOVI-SP, a atratividade reside em vários detalhes. “Se for um destino ecológico, que tenha natureza exuberante, por exemplo. Uma praia bonita, uma montanha de vista encantadora, algo identificável.” 

Quando se cria um destino – ou quando ele se desenvolve naturalmente ao longo dos anos, é necessário ter uma estrutura semelhante a de uma cidade: infraestrutura urbana, bons serviços públicos, cobertura hospitalar abundante, etc. “Muitas vezes o destino recebe uma gama de pessoas maior que a própria população local. Ou seja, é necessário construir uma logística que funcione. Aeroportos, rodovias, ferrovias, acessos fluviais e marítimos, enfim. “Cito como exemplo o Aeroporto de Porto Alegre, que está a 2h de Gramado. Não é o ideal, mas funciona. Impulsionou bastante o acesso à cidade.” Um serviço de implantação hoteleira assertivo vai estar atento a todos esses pormenores.

Um bom destino turístico possui algo próprio que o caracteriza. “Quando você vai à Bahia o povo de lá é acolhedor. A capital é famosa por isso. Do balconista da farmácia ao vendedor de acarajé, todo mundo te recebe com um sorriso e gentileza. O turista compra essa identificação e acaba gerando valor. Nem todos os destinos possuem isso e a Bahia pode até possuir defeitos, mas eles se tornam irrelevantes frente a qualidades como essa.”

Quanto ao volume de implantação hoteleira no último ano, Calfat divide os impactos em duas categorias: os hotéis de negócios e os hotéis turísticos.

Os hotéis de negócios estão sofrendo. “Catando os cacos. É literalmente isso. No mundo inteiro.” 

“O home office reduziu e vai reduzir ainda mais o número de viagens de negócios e de eventos em função das lives e videoconferências. Apenas quando a economia voltar a funcionar, de fato, é que os hotéis de negócios voltam a normalidade. E isso não será de uma hora para outra.” Por ser um país muito grande, o Brasil ainda possui regiões aquecidas economicamente. “O Centro-oeste que vive da agroindústria e de parques industriais, não sofreram tanto. Por lá, se exporta muito, há regiões de petróleo e mineração. Essas regiões podem conseguir evoluir no crescimento do seu parque hoteleiro em função do pouco estrago que a pandemia causou na sua economia.”

Já os hotéis turísticos se encontram em uma situação oposta a essa. O crescimento é real. “Muita gente saiu das capitais e se dirigiu a destinos turísticos próximos para trabalhar em home office e levar seus filhos pequenos juntos.” O que antes se limitava a viagens de feriados e finais de semana, tornaram-se períodos mais longos chegando até três semanas seguidas. “É uma oportunidade para conhecer novos lugares, isolando-se das aglomerações. Unindo o útil ao agradável mesmo.”