Apesar das boas perspectivas, programa ainda carece de ajustes para nova realidade das classes no país

No mês de abril, o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), uma das maiores políticas habitacionais do mundo, recebeu uma ampliação com um novo teto de renda familiar. O governo anunciou a criação da faixa 4 do programa, que deve contemplar a classe média que tiver renda de até R$12 mil.

Além disso, o governo direcionou R$15 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para o MCMV, que deverão ser usados na faixa 3 do programa, assim liberando R$15 bilhões do FGTS para a nova faixa de financiamento.

Para Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica, as mudanças no Minha Casa e Minha Vida geraram uma expectativa positiva no setor como um todo, sobretudo para desafogar o represamento potencial que estava ocorrendo na classe média.

“Normalmente a classe média possui um bom rendimento mensal, mas ao mesmo tempo possui um comprometimento de renda também considerável. Já é uma família que possivelmente pode ser que tenha filho em escola particular, que mora em um condomínio e tenha taxas de manutenção importantes, que possuem um ou dois carros”, destaca.

“Ou seja, a disponibilidade de recurso para o pagamento de um financiamento imobiliário, por vezes, é menor do que os 25, 30% da renda da família, que é normalmente o que o banco consideraria numa análise de crédito.”

Guilherme Werner

Para o empresário, a redução dos juros para essa faixa representa um alívio significativo não só para os compradores, como também para o mercado, que terá de volta uma saída maior de imóveis de valores equilibradamente maiores.

Muito mais que tijolo e cimento

Com novas faixas de renda, acesso a diferentes fontes de financiamento e demandas crescentes nos centros urbanos, o desafio não é mais apenas construir, mas tornar o acesso à moradia mais inteligente, estratégico e integrado às cidades.

Hélio Mítica, arquiteto e sócio-fundador da AREAURBANISMO, conta que, embora o Programa Minha Casa Minha Vida seja bastante atrativo para muitos empreendedores, a dificuldade na obtenção de áreas com infraestrutura a preços adequados e uma regulamentação ainda pouco eficiente impactam muito no desenvolvimento do negócio.

“A principal vantagem de se atuar no MCMV é ter acesso ao maior segmento do mercado imobiliário brasileiro, que hoje representa aproximadamente 50% dos lançamentos no país. Em contrapartida, os principais desafios são as baixas margens de lucros e a dependência dos estímulos governamentais para a continuidade do programa”, elucida.

Como solução e como forma de aprimorar os custos de obra e a qualidade das construções mesmo com margens de viabilidade tão apertadas, Mítica aponta que as construtoras devem apostar em mais planejamento e projetos, e na busca por áreas maiores e mais adequadas a este tipo de empreendimento.

“As construtoras vêm enfrentando já há algum tempo escassez de mão de obra e custos elevados de materiais para a construção, e a saída tem sido trabalhar com projetos maiores e mais adensados, o que ajuda a diluir os custos da terra, e a otimizar os canteiros”, afirma o arquiteto.

Rodrigo Rocha, sócio da OSPA e diretor da Urbe.me, acredita que com margens cada vez mais apertadas, as incorporadoras precisam mudar o foco e olhar o MCMV menos como um produto imobiliário e mais como um produto financeiro.

“Em vez de buscar apenas margem, a estratégia deve estar na escala, velocidade e na TIR [taxa interna de retorno] do empreendimento. A industrialização da construção, com padronização de projetos e produção off-site, ajuda a reduzir custos e prazos”, explica Rocha.

“Mas, para viabilizar empreendimentos em regiões centrais, é essencial que o poder público colabore, liberando mais potencial construtivo. Isso permite diluir o custo do terreno, melhorar a qualidade urbana dos projetos e reduzir o custo de transporte para os moradores.”

Rodrigo Rocha

“Sem essa convergência entre iniciativa privada e planejamento público, o programa continua empurrado para a periferia — o que resolve o número, mas não o problema da cidade”, complementa o executivo.

Desempenho urbano e políticas habitacionais responsivas

A partir disso, acompanhar a qualidade da inserção urbana dos empreendimentos, o acesso real das famílias aos imóveis e a eficiência do uso de recursos públicos e privados se torna um ponto crucial para prever o sucesso desse tipo de programa.

O indicador de acesso habitacional desenvolvido pelo Instituto Cidades Responsivas, por exemplo, mostra o percentual médio que uma família precisaria dedicar de sua renda mensal para financiar uma moradia com o preço mediano anunciado na cidade.

Esses indicadores de desempenho urbano permitem que sejam criados mapas estratégicos de desenvolvimento urbano para acompanhar o movimento da cidade, dando ênfase à gestão do território, como explica Luciana Fonseca, sócia-fundadora e diretora do Instituto Cidades Responsivas.

“Valores menores do que 30% indicam uma maior probabilidade dos habitantes da cidade conseguirem financiar uma habitação sem prejudicar sua saúde financeira. Se o valor do indicador está baixo, as habitações estão acessíveis à população local. Se está alto, é necessário aumentar a oferta de habitações, buscando equilibrar a demanda”, revela Fonseca.

Dessa forma, para ela, a análise desses índices guia escolhas muito importantes tanto dos empreendedores, como do poder público, na hora de balancear as medidas a serem implementadas. Assim os produtos imobiliários devem ser desenvolvidos com base exata no comportamento da população e público comprador, contemplando as características físicas e estruturais da região.

“As possíveis causas do desequilíbrio entre oferta e demanda podem estar relacionadas com a incompatibilidade entre os instrumentos de planejamento vigentes e as demandas populacionais.”

Luciana Fonseca

Como funciona na prática

Werner menciona que a classe média brasileira tem tido dificuldades em encontrar projetos imobiliários que atendam às necessidades e expectativas, e ainda caibam dentro do orçamento da família.

“Em grandes mercados, grandes cidades, famílias com renda de R$10 a R$12 mil imaginam poder comprar um apartamento melhor, uma casa melhor do que aquilo que o mercado consegue entregar, seja por custos construtivos, seja pelos custos de aquisição no que se refere a financiamento imobiliário”, enfatiza.

Nessa situação, a criação da faixa 4 chega para ajustar todo esse processo de acesso a uma moradia para a classe média, com condições de financiamento que sejam mais atrativas para projetos também interessantes.

“Isso na nossa leitura tende a beneficiar, sobretudo, os grandes mercados brasileiros, as grandes capitais, Belo Horizonte, Florianópolis, Curitiba, Porto Alegre, São Paulo, Rio, Fortaleza, Salvador e Brasília. Porque é onde há o maior desenquadramento entre o que a família pretende comprar e o mercado consegue entregar”, justifica Werner.

O que esperar de inovações para o setor

Para os especialistas, o foco agora deve ser na qualidade da inserção urbana dos empreendimentos, no acesso real das famílias aos imóveis e na eficiência do uso de recursos públicos e privados.

“Não deixa de ser uma inovação a disponibilidade de funding via recursos do pré-sal. Então, isso abre um precedente bacana para o mercado imobiliário, do Minha Casa Minha Vida eventualmente conseguir acessar um funding que não só do FGTS”, ressalta Werner.

Com a eficiência já reconhecida do MCMV, especialmente para a classe média, que agora busca voltar a adquirir novos bens imóveis, Mítica defende que a parceria entre o programa com as empresas do setor precisa considerar os espaços e disponibilidade de áreas onde esses empreendimentos poderão ser desenvolvidos, já que a iniciativa privada tem capacidade e recursos para otimizar a construção das moradias, reduzindo custos e aumentando a qualidade das obras.

“O programa não foi pensado para além da construção da moradia, e sem abarcar esta escala mais urbana é difícil que o programa gere resultados melhores, tanto em relação ao acesso quanto à qualidade.”

Hélio Mítica

Por outro lado, Rodrigo Rocha acredita que é fundamental a criação de políticas que incentivem o retrofit de imóveis ociosos nos centros urbanos, com linhas de crédito específicas e desoneração tributária, além da melhoria das condições e possibilidades de uso do recurso disponível para financiamento.

“O MCMV precisa se adaptar melhor à dinâmica real das cidades. Uma mudança simples e efetiva seria permitir que 100% dos recursos do FGTS possam ser usados na compra de imóveis seminovos — hoje isso é bastante limitado”, reforça Rocha.

Segundo ele, essa flexibilização aumentaria a oferta de moradias em regiões já consolidadas, com infraestrutura pronta, melhor qualidade de vida e menor custo de transporte para as famílias.

• Por Maíra Sobral – Coordenadora de conteúdo na ADIT Brasil