Oportunidade, circunstância, previsibilidade e renda mensal são alguns pontos que explicam a ascensão dos Fundos Imobiliários nos últimos meses. Em agosto de 2020, mesmo diante uma pandemia global que mergulhou o país em uma recessão econômica comparada à crise de 2009, os chamados FIIs atingiram 1 milhão de investidores pessoas físicas. A indústria amadureceu com juros baixos e oferta de crédito e o que preocupa é a euforia. Segundo a sócia-fundadora da Habitat, Camila Almeida, há certa agressividade na busca por investimentos. “O mercado está irracional. Vemos isso pelo volume de ofertas nos fundos imobiliários. Não há spread.  O que se espera é que exista uma seleção mínima quanto aos fundos que se escolhe.”

Convidada da semana do podcast Além da Curva, Camila participou ativamente da estruturação de fundos, securitização e operações para o setor imobiliário, principalmente de recebíveis pulverizados. Atuou por quase 5 anos no Private Banking do JP Morgan, tendo passado pelos escritórios de Curitiba, Nova Iorque e Miami. 

No bate-papo com Felipe Cavalcante ela mergulha no mundo dos investimentos imobiliários, explica a explosão do mercado de FIIs e como funciona o relacionamento com incorporadores e loteadores. Sobre a relação entre as gestoras e os seus investidores, ela destaca as diferenças que existem no tratamento e comportamento entre os investidores qualificados (ou de varejo) e os pulverizados (ou profissionais). 

“O principal ponto foi encontrar uma forma de estar próximo de todos eles. O investidor profissional já faz isso normalmente. Ele faz perguntas, lê relatório e acompanha o ativo. Não que o investidor de varejo não faça, mas foi necessário uma comunicação diferente”, explica a engenheira de produção. Contas em redes sociais foram criadas, vídeos foram produzidos e até um podcast foi pensado. “Liberamos e-mails informativos e compramos um drone para produzir material, tudo com o objetivo de ser transparente e dialogar de um jeito mais simples. A verdade é que o mercado todo seguiu esse caminho, adaptando-se a essa nova realidade.”

Investidor qualificado é aquele que possui valores superiores a R$ 1 milhão investidos. Já o Investidor profissional é aquele com mais de R$ 10 milhões investidos. Todo Investidor profissional é um investidor qualificado.

Em pouco mais de uma hora, Camila explica como se tornou uma mulher dirigente no mercado e se aprofunda na logística e estrutura da Habitat Capital Partners – gestora de recursos devidamente autorizada pela CVM que tem foco exclusivo no mercado de Fundos Imobiliários, com R$ 595 milhões sob gestão atualmente. Ela conta qual o perfil dos investidores que trabalha, como é o feito o monitoramento dos parceiros e os desafios e aprendizados das renegociações com tomadores antigos. O bate-papo rende conselhos, insights e detalhes preciosos dos bastidores. A Multipropriedade é uma das pautas em destaque no episódio.

“A Habitat está nesse mercado antes mesmo da aprovação da Lei 13.777/2018 que regulamentou esse modelo de negócio no país. Quando se faz um investimento é preciso entender as características do setor. Não adianta querer investir em multipropriedade e ficar surpreso com a quantidade de distratos”, conta. Para ela, o segredo do sucesso é trabalhar com empresas que tenham uma boa gestão de projetos. “É essencial. Digo isso me referindo à venda, cobrança, aos distratos… Elas precisam entregar e fazer o controle de tudo isso para dar certo.”

Possuir uma boa margem de segurança nessas operações é tão importante quanto buscar projetos que tenham um diferencial. A gestão dos altos índices de cancelamento da Multipropriedade também é discutida no podcast. “Se meu cliente tem R$ 100 mil de recebimento por mês dos boletos do que está vendido, não posso estruturar uma operação em que a parcela seja justamente esses R$ 100 mil mensais. Isso pode causar a inadimplência e o distrato”, exemplifica Camila, destacando o valor de amarrar garantias corretamente. “Se ele receber menos que o valor travado, esse montante precisa vir para amortizar a operação, enfim. Ter empreendedores que sabem o que estão fazendo é o que faz a diferença.”

Ainda no bate-papo, inflação alta, High Grade e High Yield, o boom dos loteamentos, a era dos bons ativos e da escassez de projetos e o que esperar do futuro.

“Acho que hoje a preocupação é bem mais projeto do que dinheiro. Basta olhar o volume das ofertas que estão sendo captadas. A preocupação dos gestores está nos ativos para investir, do que na captação de recursos. Sem dúvidas.” 

Para ouvir e acompanhar todas as entrevistas, basta acessar o site da ADIT BRASIL em http://adit.com.br/podcasts/

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