Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) despontam como alternativas para subsidiar novos projetos imobiliários no Brasil como condomínios, shoppings centers, projetos hoteleiros, entre outros. Esta modalidade de investimento tem crescido no país. De acordo com artigo publicado no site Clube FII, existem 400 fundos imobiliários, com um patrimônio total de quase R$ 80 bilhões. Considerando apenas os fundos listados na B3, são R$ 44 bilhões em 161 fundos.

Em síntese, eles permitem aos investidores acessarem empreendimentos no país. Do outro lado, inúmeros empresários no setor imobiliário e turístico têm recorridos a esse tipo recurso para viabilizarem seus projetos.

Quem acredita na ascensão dos Fundos Imobiliários é o Head de Investimentos do Private Banking do Banco Votorantim, Mario Okazuka. Para ele, os cotistas estão cada vez mais dispostos a correr riscos diferentes. “O cenário atual é o de queda dos juros, e com isso, é possível negociar contratos que sejam pertinentes pelos próximos anos. O cliente precisa estar ciente de que o investimento acontece numa economia real, um ativo concreto, onde existe os eventuais riscos de vacância, distrato e tudo mais por parte dos locatários”, explica.

Um dos responsáveis pelos fundos BB Progressivo II e Green Towers, Okazuka acredita que os FII são, de fato, a melhor opção para as empresas gerirem seus ativos imobiliários. “A partir do momento em que você passa a ter um locador em um fundo, a conversa se torna mais profissional, até para a negociação de preços. A gestão é feita por uma equipe especializada. Não existe aquele eventual risco de questões pessoais envolvidas, por exemplo. Coisa comum quando o locatário é pessoa física. No fim das contas, é mais segurança para os negócios”, Okazuka aponta como diferencial.

Como atrair recursos?

No entanto, para empresas terem acesso a este tipo de fundo, são necessários alguns requisitos que provem ao mercado de capitais que o negócio é sustentável e assim possa captar recursos.

Na gestão de patrimônio dos clientes da Votorantim, ele destaca três pontos relevantes durante as análises feitas. Processos que envolvem cenário econômico, localização e histórico. “Primeiro verificamos a perspectiva macroeconômica em relação a taxa de juros. Depois, fazemos uma observação crítica não só quanto ao locatário, mas quanto ao imóvel. Se existir essa desvinculação, o imóvel continua sendo importante? Está em uma região adequada para o tipo de empreendimento?”, esclarece. O terceiro ponto é sobre garantias. “Diligência em relação ao locatário. Às vezes o imóvel é muito bom, mas o inquilino é difícil de lidar e tem problemas de crédito.”

De acordo com o advogado do BTG Pactual, Ricardo Marques, para atrair investimentos, os empreendimentos ou projetos devem estar em dia com suas obrigações e livres de ônus, esse critério é essencial para facilitar qualquer investimento.

“A existência de pontos de atenção como ações, garantias já constituídas, entre outras considerações, não significam serem impeditivos de investimento, obviamente, mas podem sim criar obstáculos para determinado investimento. Além da parte jurídica e financeira, outros fatores certamente são analisados a depender da característica do ativo (como a localidade em caso de galpões logísticos, por exemplo)”, explica Marques.

Além disso, possuir uma boa governança corporativa na empresa dá maior credibilidade ao seu negócio, adotando inclusive princípios de transparência. “Isso ajuda consideravelmente a melhor precificar o risco dessa empresa e, consequentemente, o valor atribuído a determinado papel emitido por esta (obviamente outros fatores também são levados em consideração)”, complementa o advogado.

As estratégias de compliance adotadas pelas empresas seriam também pontos importantes analisados pelos investidores.