Nos últimos cinco anos, o setor imobiliário brasileiro tem seguido a economia do país como uma das verdadeiras histórias de sucesso mundiais. Apesar do baixo crescimento econômico no ano passado, o forte desempenho do mercado imobiliário parece estar continuando no Brasil. A Revista OPP investiga as oportunidades oferecidas pelo Brasil a investidores chineses e investidores imobiliários internacionais.

O Brasil é um país de fazer todas as manchetes. Ele vai sediar a Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas de 2016 e ultrapassou o Reino Unido como sexta maior economia do mundo. Como um colega de BRIC e maior parceiro comercial do Brasil, com volumes de cerca de US$ 75 bilhões em 2012, a China teve uma participação enorme neste sucesso. Rodrigo Branco, um economista do Centro de Estudos do Comércio Exterior Foundation ( FUNCEX ) afirmou que o investimento da China no Brasil se concentra principalmente em produtos para o consumo na China e está lentamente se movendo para a indústria automobilística. Mas quais são as oportunidades no Brasil esperadas por um investidor imobiliário chinês?

Em 2012, enquanto o Brasil sofreu redução do crescimento do PIB de 0,9%, os preços dos imóveis aumentaram 13,7%, mais do que qualquer outro país do mundo. Em 2013, os preços dos imóveis cresceram 6,1% até julho, segundo o principal indicador imobiliário brasileiro – FIPEZAP. Enquanto o crescimento econômico do Brasil foi paralisado pela fraqueza de sua moeda, o real, isso não tem sido inteiramente em detrimento da indústria de bens/propriedade. Ivan Radford, editor do site Editor of global property marketingTheMoveChannel.com, disse à OPP que a “moeda mais fraca é o que está incentivando o interesse no Brasil, fazendo com que os imóveis tenham preços acessíveis para os investidores estrangeiros interessados em entrar no mercado antes dos torneios esportivos chegarem.”

Felipe Cavalcante, Presidente da ADIT Brasil- Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, diz que a propriedade brasileira está definida para testemunhar um crescimento mais ‘normal’ do que nos anos de explosão anteriores a 2011, mas não há nenhuma razão para temer uma bolha brasileira, devido ao fato que ” ao contrário de casos como Espanha e Estados Unidos, o crescimento do mercado imobiliário brasileiro não é baseado em especulação dos investidores, seja da China ou qualquer outro país, mas sim sobre a demanda real dos brasileiros para acomodação”. Ele acrescenta que nos próximos 20 anos, a ADIT espera que mais de 35 milhões de famílias brasileiras adquiram casas próprias.

Em um relatório recente, Savills declarou que, desde 2008, os preços subiram 189% e 127 % no Rio de Janeiro e São Paulo, respectivamente, e acrescentou que espera a continuidade de aumento do preço na propriedade residencial do Rio de Janeiro já que ainda é, em média, apenas metade do preço das de Shanghai.

Nick Turner, Diretor de Marketing e Vendas da high-end developer Rio Hills apoia este ponto de vista, dizendo que “ao considerar os recursos naturais, descobertas de petróleo, a Copa do Mundo e Olimpíadas , bem como uma população em rápida expansão, as perspectivas para o Brasil e para o Rio em particular, são extremamente positivas. ”

Apesar do grande aumento dos preços em São Paulo e Rio de Janeiro, Felipe Cavalcante diz que os investidores devem olhar em todas as regiões do Brasil para encontrar o produto certo para eles. Ele disse à OPP “que o Estado de São Paulo tem a região adequada para o investimento em centros logísticos, como Campinas. No entanto, os investidores interessados em produtos estruturantes estariam bem inclinados a olhar para Pernambuco, devido à rápida expansão do complexo industrial portuário de Suape. Para os investimentos residenciais, quase todo o Brasil apresenta oportunidades, principalmente o Nordeste, que está atraindo empreendimentos de alta qualidade como os de segunda residência, resorts e hotéis.”

Lucy Greenwood, analista do Savills world research ecoou os pensamentos de Cavalcante, informando à OPP que, “enquanto os mercados imobiliários brasileiros são geralmente dominados por compradores nacionais, há áreas onde os compradores internacionais são mais dominantes, ou seja, a costa nordeste, que é um destino de férias de rápido crescimento popular com turistas da Europa, EUA e Japão, bem como América do Sul, e está atraindo investimentos para resorts e campos de golfe.”

No Nordeste, Ivan Radford disse que o estado do Rio Grande do Norte, revela-se particularmente popular entre os investidores. Entre os visitantes do portal The Move Channel que se interessam pelo Brasil, três quartos deles têm interesse nesta área específica. Ele acrescentou: “Os locais mais procurados são Natal e Pipa. As praias de Pipa tornam-se um local ideal de férias, enquanto Natal, uma das sedes na Copa do Mundo combina potencial econômico com o estilo de vida da região.”

Além disso, Natal se transformou num destino muito atraente pela construção de um novo aeroporto, que vai receber a maioria das pessoas advindas da América Latina em tempo para a cidade para sediar a Copa do Mundo no próximo ano. Aeroportos em outras duas cidades-sede do Nordeste, Fortaleza e Recife, também estão sendo reconstruídos, a fim de tirar proveito da proximidade da região com a Europa e América do Norte.

Uma oportunidade única de investimento para o Brasil é a habitação social. O governo brasileiro diz que 8 milhões de lares são urgentemente necessários no país, com o lançamento do “Minha Casa, Minha Vida”, programa de habitação social para resolver este défice e retirar os cidadãos de favelas.

O programa “Minha Casa, Minha Vida” tem como objetivo fornecer 3 milhões de novas casas para quem ganha menos de R$ 5.000 (US$ 2.253 dólares) através de subsídios do governo, tendo uma hipoteca de 30 anos. Todas as casas são construídas por empreendedores do setor privado que devem aderir aos padrões mínimos e um preço de venda máximo definido pelo governo.

A maioria dos desenvolvedores do projeto “Minha Casa, Minha Vida” obtêm recursos de financiamentos bancários, o que significa confrontar a burocracia brasileira que Nick Turner descreve como ” lendária”. Turner e Cavalcante, ambos concordam que o setor imobiliário brasileiro está bem regulado, acrescentando Turner que o quadro regulamentar do país oferece proteção real para os investidores. No entanto, eles também afirmam que a obtenção de licenças e aprovação para o desenvolvimento adequado, especialmente quando financiados por empréstimos bancários, pode ser um processo lento e meticuloso. No caso do “Minha Casa , Minha Vida”, alguns investidores informam que podem demorar 18 meses apenas para começar uma fase aprovada pelo banco estatal, a Caixa Econômica Federal. E que, mesmo após a aprovação, os fundos podem ser atrasados por alguns meses.

Outros grupos desenvolvedores, como o Grupo Natal EcoHouse, escolhem evitar a burocracia bancária, indo diretamente para os investidores para arrecadar fundos. O Grupo oferece rendimentos anuais de até 20% sobre um investimento de US$ 37.000 para uma unidade de habitação social. Ao invés de ser transferido diretamente para o EcoHouse, todos os fundos de investimentos vão para conta Lloyds no Reino Unido e não podem ser acessados pelo Grupo, sem uma assinatura de um solicitador para dizer que a construção foi iniciada.

O Grupo EcoHouse tem um foco especial no Extremo Oriente, com a maioria dos seus investidores provenientes de Singapura. Ele abriu recentemente um novo escritório em Kuala Lumpur e agora aceita os investimentos em dólares de Hong Kong. Derrick Wong, gerente de vendas do EcoHouse Cingapura disse à OPP: “Estamos mantendo um olhar atento sobre a situação na China. Quinze dias atrás, participamos de uma Exposição Internacional de Propriedade em Guangzhou e estamos com o objetivo de participar de ainda mais diversos eventos chineses ao longo dos próximos meses. Com a China prestes a construir mais 35 milhões de unidades habitacionais sociais até 2015. Acreditamos que os investidores chineses tenham um conhecimento único da indústria e, como tal , estamos visando entrar neste mercado lucrativo”.

À luz de recentes protestos sociais ocorridos no Brasil, alguns investidores podem estar preocupados em comprar no país. No entanto, o futuro do “Minha Casa, Minha Vida” é politicamente seguro, pois o programa é apoiado pelo governo e pela opinião pública, com a maioria dos manifestantes no Brasil exigindo uma extensão de programas sociais. A Introdução recente do governo de um cartão de crédito subsidiado para qualquer cidadão registrado no “Minha Casa, Minha Vida” pode ser visto como um sinal do compromisso contínuo e crescente do governo para com o programa.

Enquanto os programas governamentais como o “Minha Casa , Minha Vida” são destinados a retirar milhões de brasileiros residentes na favelas, muitos investidores estrangeiros estão se mudando para as próprias favelas. No Rio de Janeiro, elas podem oferecer algumas das melhores vistas da cidade e da orla marítima. O engenheiro austríaco, Andreas Wielend, comprou uma casa na Favela do Vidigal, em 2009, por R$ 34,000 ( US$ 15.320 ) e transformou-a em um albergue e uma discoteca. Ele informou ao The Guardian que agora está recebendo ofertas para vender a casa por cerca de R$1 milhão, pelo local da construção, pois tem uma das vistas mais deslumbrantes do Rio de Janeiro.

Para a preparação para Copa do Mundo e Olimpíadas, o governo do estado do Rio de Janeiro lançou Unidades de Polícia Pacificadora ( UPPs ) para ocupar favelas e melhorar a segurança. Essas UPPs têm aumentado significativamente o interesse local e internacional nas propriedades da favela e também o preço. De acordo com o Sindicato dos Agentes Imobiliários na cidade, o Secovi-RJ, os preços em três favelas aumentou em 50% uma semana depois de terem sido ocupadas por UPPs, e o The Daily Telegraph relatou no ano passado, que a qualidade de uma propriedade em uma favela, agora custa o mesmo que uma casa de 4 quartos no Arizona.

Fundamentalmente, o que pode ser visto no Brasil é que, apesar da desaceleração econômica e dos problemas de uma moeda enfraquecida e da instabilidade social, o mercado imobiliário do país ainda está crescendo e vai continuar a crescer no futuro próximo, graças à demanda local quase ilimitada. Com a Copa do Mundo e as Olimpíadas se aproximando, é razoável dizer que o Brasil ainda oferece um diversificado leque de oportunidades para os investidores na China e no mundo.

English

Brazil property still booming?

Over the last five years, the Brazilian property industry has followed the country’s economy as one of the real global success stories. Despite Brazil’s slower economic growth last year, the property market’s strong performance appears to be continuing. OPP investigates the opportunities offered by Brazil to Chinese and international property investors.

Brazil is a country making all the headlines. It will host the 2014 World Cup and 2016 Olympics and has overtaken the UK as the world’s 6th largest economy. As a fellow BRIC member and Brazil’s largest trading partner with volumes of nearly $75 billion in 2012, China has had a huge stake in this success. Rodrigo Branco, an economist at the Centre for Foreign Trade Studies Foundation (FUNCEX) has stated that China’s investment in Brazil is primarily focused on commodities for consumption in China and is slowly moving into the automobile industry. But what opportunities does Brazil hold for a Chinese property investor?

In 2012, whilst Brazil suffered reduced GDP growth of 0.9%, property prices rose by 13.7%, more than any other country in the world. In 2013, property prices grew 6.1% to July, according to leading Brazilian real estate indicator FIPEZAP. Whilst Brazil’s economic growth has been stalled by the weakness of its currency, the real, this has not been entirely to the detriment of the property industry. Ivan Radford, Editor of global property marketing websiteTheMoveChannel.com, told OPP that the “weaker currency is what is encouraging interest in Brazil, making real estate affordable for overseas investors keen to enter the market before the sporting tournaments arrive.”

Felipe Cavalcante, the President of Brazilian real estate industry body, ADIT, says that Brazilian property is set to witness more ‘normal’ growth than in the boom years prior to 2011, but there is no reason to fear a Brazilian bubble due to the fact that “unlike in cases such as Spain and the United States, the growth in the Brazilian real estate market is not based on investor speculation, whether from China or any other country, but rather on the real demand of Brazilians for accommodation.” He adds that in the next 20 years, ADIT expects 35 million more Brazilian families to buy their own homes

In a recent report, Savills declared that since 2008, prices have risen by 189% and 127% in Rio de Janeiro and Sao Paulo respectively and added that it expects price rises to continue given that Rio’s residential property is still, on average, only half the price of Shanghai’s.

Nick Turner, the Sales and Marketing Director of high-end developer Rio Hills supports this view by saying that, “When considering natural resources, oil discoveries, the World Cup and Olympics as well as a rapidly expanding population, the outlook for Brazil and Rio in particular is extremely positive.”

Despite the huge rise in prices in Sao Paulo and Rio de Janeiro, Felipe Cavalcante says investors should look in all regions of Brazil to find the right product for them. He told OPP, “Sao Paulo state is well suited to investment in logistical centres, like Campinas. However, investors interested in infrastructure products would be well inclined to look at Pernambuco, due to its rapidly expanding port and industrial complex of Suape. For residential investments, almost all of Brazil presents opportunities, particularly the Northeast, which is attracting high quality villas, resorts and hotels.”

Savills world research analyst Lucy Greenwood echoed Cavalcante’s thoughts, informing OPP that, “Whilst Brazilian real estate markets are generally dominated by domestic buyers, there are pockets where international buyers are more dominant, namely the northeast coast which is a fast growing holiday destination popular with tourists from Europe, USA and Japan as well as South America and is attracting investment for resorts and golf courses.”

Within the Northeast, Ivan Radford says that the state of Rio Grande do Norte is proving particularly popular with investors and currently accounts for three-quarters of The Move Channel’s Brazil investment enquiries. He added, “The most popular hotspots are Natal and Pipa. Pipa’s beaches make it an ideal holiday home location, while Natal’s role in the World Cup combines economic potential with the region’s lifestyle appeal.”

Further excitement about Natal is being generated by the construction of a new airport, which will cover the greatest land mass in Latin America, in time for the city to host World Cup fixtures next year. Airports in two other North-eastern host cities, Fortaleza and Recife, are also being redeveloped in order to take advantage of the region’s close proximity to Europe and North America.

One investment opportunity unique to Brazil is social housing. The Brazilian government says that 8 million homes are urgently required in the country and has launched the Minha Casa, Minha Vida social housing programme to address this deficit and move citizens out of favelas.

Minha Casa, Minha Vida aims to provide 3 million new homes to anyone earning less than BRL5000 (US$2253) through government subsidised 30 year mortgages. All homes are built by private sector developers who must adhere to minimum standards and a maximum sale price set by the government.

Most Minha Casa, Minha Vida developers obtain funds from bank loans, which means encountering Brazilian bureaucracy that Nick Turner describes as ‘legendary’. Turner and Cavalcante both agree that the Brazilian property industry is well regulated, with Turner adding that the country’s regulatory framework offers real protection to investors. However, they also state that obtaining appropriate licenses and approval for developments, particularly when funded by bank loans, can be a painstakingly slow process. In the case of Minha Casa, Minha Vida, some developers report that it can take eighteen months just to get a phase approved by the state bank, Caixa and that even after approval, funds can be delayed for months.

Some developers, like Natal’s EcoHouse Group, choose to avoid bank bureaucracy by going directly to investors for funding. EcoHouse offers annual returns of up to 20% on an investment of US$37,000 for one social housing unit. Rather than being transferred directly to EcoHouse, all investor funds go into a Lloyds escrow account in the UK and cannot be accessed by EcoHouse without a signature from a solicitor to say that construction has started.

EcoHouse has a particular focus on the Far East with the majority of its investors coming from Singapore. It has recently opened a new office in Kuala Lumpur and now accepts investments in Hong Kong dollars. EcoHouse Singapore Sales Manager Derrick Wong said to OPP, “We are keeping a close eye on the situation in China. A fortnight ago, we attended the International Property Exhibition in Guangzhou and we are aiming to attend even more Chinese events over the coming months. With China set to construct 35 million additional social housing units of its own by 2015, we believe the Chinese investor has a unique knowledge of the industry and as such, we are looking to tap into this lucrative market.”

In light of the recent protests, some investors may be concerned about buying into Brazil. However the future of Minha Casa, Minha Vida is politically secure as the programme is backed by both government and public opinion, with the majority of protestors demanding an extension of social programmes. The government’s recent introduction of a subsidised credit card for anyone registered with Minha Casa, Minha Vida can be seen as a signal of its ongoing and increasing commitment to the programme.

Whilst government programmes like Minha Casa, Minha Vida are aimed at moving millions of Brazilians out of favelas, many foreign investors are moving in. In Rio, favelas can offer some of the best views of the city and its seafront. Austrian engineer Andreas Wielend bought a dilapidated home in Favela Vidigal in 2009 for BRL34,000 (USD 15,320) and turned it into a hostel and nightclub. He informed the Guardian that he is now receiving offers of BRL1 million for the site which boasts some of the most breathtaking views of Rio de Janeiro.

In the build up to the World Cup and Olympics, Rio’s state government has introduced elite Police Pacifying Units (UPPs) to occupy favelas and improve safety. These UPPs have significantly increased local and international interest in favela properties, and in turn prices. According to SecoviRio, an association of real estate agents in the city, prices in three favelas increased by 50% a week after they were occupied by UPPs and The Daily Telegraph reported last year that a high end property in a favela now costs the same as a 4 bedroom house in Arizona.

Fundamentally, what can be seen in Brazil is that despite its economic slowdown and issues of a weakened currency and social unrest, the country’s property market is still growing and will continue to grow for the foreseeable future thanks to almost limitless local demand. With the World Cup and Olympics just around the corner, it is fair to say that Brazil still offers a diverse array of opportunities for investors in China and worldwide.