A ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil-, realizou a 3ª edição do ADIT Juris, seminário de soluções jurídicas voltadas aos mercados imobiliário e turístico do Brasil, entre os dias 27 e 28 de março, no Sheraton Bahia, em Salvador.

Além de advogados atuantes em matérias imobiliária e ambiental e escritórios jurídicos especializados em diversos ramos do Direito, representantes de vários segmentos, como o hoteleiro, incorporação, construção, condomínios fechados, loteamentos e os chamados mixed use, um expressivo número de empresários nacionais também marcou presença nesse encontro, totalizando 230 participantes provenientes de 18 estados do Brasil. O ADIT Juris é considerado o ambiente apropriado para a realização de networking, sendo apontado por 71% dos participantes como um encontro oportuno gerador de grande perspectiva de negócios futuros, revela a pesquisa realizada pela entidade durante o evento. Pela sondagem, 85% do público consegue identificar possíveis parcerias para seus negócios ou angariar clientes durante o ADIT Juris. 98% das respostas a respeito das escolhas dos especialistas e temas debatidos no evento classificaram  como “alto nível” e “excelente”, demonstrando que as expectativas relacionadas ao encontro foram atingidas e até superadas, onde a totalidade dos entrevistados afirma, ainda, que irá participar da próxima edição do ADIT Juris. As cidades de São Paulo, Brasília e Recife foram as mais sugeridas para sediar a 4ª edição do evento. Quando se trata da Região do Brasil mais recomenda, o Nordeste se destaca, Incluindo 3 destinos deste litoral para receber o ADIT Juris 2015: Recife, Maceió e Fortaleza.

A abertura oficial do ADIT Juris 2014 foi realizada às 8h30 do último dia 27, por Felipe Cavalcante, Presidente da ADIT Brasil, momento em que deu as boas-vindas à plateia e registrou as presenças de Fabrício Oliveira, vice-presidente da OAB-BA e de José Carlos Martins, vice-presidente da CBIC, convidando-os para dividirem o microfone.

O presidente da ADIT moderou o primeiro painel sobre “estudos de casos”, onde três cases de empreendimentos nacionais nos moldes comunidades planejadas e uso misto foram apresentados pelos advogados Fernando Belchior (Algar), Rita Martins (Rita Martins Advogados) e Márcia Rezeke (Rezeke e Azzi Advogados), que pontuaram as burocracias e dificuldades jurídicas envolvendo os projetos urbanísticos respectivamente designados por Granja Marileusa, em Uberlândia – MG; Condomínio Alpha Parque Recôncavo, localizado numa área entre dois municípios baianos, e o Condomínio mixed use Praça São Paulo, localizado na zona sul da capital paulista.

Rita Martins falou sobre a dificuldade de se criar uma unicidade de condutas judiciais no Brasil em função do tamanho do País, da diversidade de costumes e das necessidades e diferenças econômicas e financeiras de cada região. “A questão do regionalismo, ou seja, da diversidade de procedimentos em relação às prefeituras, aos cartórios e imóveis, até mesmo aos tabelionatos para a aprovação dos empreendimentos e a legalização deles é uma coisa flagrante”, declarou Martins.

O painel sobre a atualização da Lei 6.766/79 abordou as prioridades e expectativas do setor para os licenciamentos ambientais e urbanísticos de empreendimentos nos formatos loteamentos e comunidades planejadas, tendo a participação dos especialistas Marcelo Terra (Duarte Garcia, C. G. e Terra Advogados), Cintia Caleffi (Cipasa Urbanismo), José Carlos Martins (CBIC), com João Gustavo Mendes Pinto (Jurema, Loureiro, Normande & A. P. Advogados Associados) como moderador. Para Mendes Pinto, a legislação conhecida como Lei de Loteamentos precisa ser modernizada para albergar a realidade do setor imobiliário. “É uma lei que já tem cerca de 35 anos e o mundo mudou, o mercado mudou, o formato dos empreendimentos mudou, havendo  necessidade de atualizar muitos pontos, principalmente com relação a prazos de licença, prazos de execução e a regularização dos chamados loteamentos fechados, que hoje é uma realidade nacional e que não tem uma legislação que contemple essa realidade”. O advogado definiu a atuação da ADIT em prol da atualização da Lei 6.766/79 como uma necessidade do setor. “A ADIT está trabalhando fortemente nisso, encabeçando um grupo de várias entidades necessárias nesse sentido”.

“Estruturação jurídica de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) e Fundos de Investimentos em Participação (FPI)” foi tema discutido pelos painelistas Barbara Camardelli (Procuradoria Geral do Estado da Bahia), Carlos Eduardo Peres Ferrari (Negrão, Ferrari & Bumlai Chodraui Advogados), Deirdre de Aquino Neiva (Aquino Neiva Advogados Associados), Henrique Farias Martins (Cândido, Martins & Galizzi Advogados), tendo Nilson Nóbrega (Prima Inova), como moderador. Quanto às regras em vigor para investimentos estrangeiros no País, Ferrari salientou que o governo tem incentivado a atração de capital estrangeiro para o desenvolvimento desses fundos imobiliários, dando como exemplo a isenção do IOF (Imposto que incide sobre Operações Financeiras de crédito, câmbio e seguros, e operações relativas a títulos e valores mobiliários). “Num prazo menor que dois anos houve uma oscilação da alíquota do IOF, que era alta, quase 12%; caiu para 6,5%; depois para 4,5%; e por fim, para 0%. O IOF é justamente um termômetro que o governo utiliza, através do serviço monetário, para aumentar ou diminuir o fluxo de entrada de capital estrangeiro”, exemplificou.

Sob a moderação de Luiz Otávio Tosta (Rita Martins Advogados), Amanda Faria (Zii Hotéis), acompanhada por Carlos Antônio Onofre (Marques, Onofre, Matos & Tanuri Advogados) e Rodrigo de Castro (Veirano Advogados) debateram os “desafios jurídicos da formatação de grandes condomínios de uso misto”. A questão da contração de funding para esse tipo de empreendimento foi um dos assuntos destacados por Amanda Faria. “Seja para o financiamento da produção e/ou de forma individualizada, já que, muitas vezes, cada parte do condomínio vai ser destinada a proprietários diferentes e nos dias de hoje os governos não investem em mobilidade urbana, sendo cada vez mais difícil as pessoas se locomoverem do trabalho para as suas atividades, acho que é uma tendência que vai continuar muito forte”, opinou Faria.

Sandra Pires (Pires Advogados e Consultores) moderou o painel que expôs “os principais elementos na elaboração de um acordo de cotistas entre investidores e empreendedores imobiliários”. “Foram levantadas várias questões acerca da regulamentação da relação entre investidor financeiro x empreendedor, de modo que as regras fiquem claras desde o início da parceria”, lembrou o advogado Gustavo de Pauli Athayde (Athayde Advogados Associados), que juntamente com Cristiane Mamprin (Lobo & Rizzo Advogados) e Luís Felipe de Sousa Rebelo (Galdino e Rebelo Advogados), detalhou os tipos de contratos entre investidores e empreendedores, para fins de estabelecer os parâmetros a serem adotados para construção de empreendimentos onde é investidor financeiro que acaba aportando o capital.

“O principal destaque do ADIT Juris é o foco efetivo nos negócios e na realidade do dia a dia desse segmento imobiliário, bastante direcionado em desenvolvimentos urbanos e comunidades planejadas. Então, o grande diferencial do evento é a objetividade dos temas e as experiências práticas das pessoas”, salientou Paula Peixoto (Iron House), moderadora do painel que pontuou a “elaboração de parcerias entre proprietários de terrenos e loteadoras para projetos desenvolver projetos de comunidades planejadas”. Participaram dessa discussão, os painelistas José Maria McCall Zanocchi (MZG Advogados), Silvana Cedraz (Rita Martins Advogados) e Rafael Accioly (Queiroz Cavalcanti Advogados).

Apresentando as “Modalidades de Tempo Compartilhado (Timeshare e Fractional)”, o painel indicou os aspectos legais que envolvem a formatação jurídica desse tipo de empreendimento. Na opinião da advogada Márcia Rezeke (Rezeke e Azzi advogados), a estruturação de um empreendimento em tempo compartilhado merece um estudo apurado por parte do empreendedor, que deve se cercar de consultores especializados nas várias áreas que orbitam o negócio. “Depois e concomitantemente, deve o empreendedor contratar uma empresa comercializadora, especializada na negociação de tempo compartilhado, bem como assessoria jurídica, também especializada, a fim de que ambos, de forma coordenada, possam desenvolver o trabalho de estruturação do empreendimento”, alertou. Alfredo Gomes de Souza Junior (Alfredo Gomes de Souza Junior – Escritório de Advogados), Arnaldo Borges (Lopes e Moury Fernandes Advocacia Empresarial) e Márcia Rezeke foram moderados por Armando Ramirez (RCI).

Painéis que discutiram a “segurança jurídica em matéria ambiental” e abordaram questões sobre o “novo Código Florestal”, figuraram entre os assuntos que mais despertaram a atenção e o interesse do público, com salas lotadas e muitos exemplos polêmicos relacionados às fases de aprovação e licenciamento dos projetos de empreendimentos imobiliários, atuação do Ministério Público e a diversidade de decisões judiciais no País sobre casos idênticos ou parecidos onde a questão ambiental está em voga. Na opinião de Marcelo terra (Duarte Garcia, C. G. e Terra), estamos vivendo uma época de “princípios do Direito” em decisões judiciais que envolvem o meio ambiente. “Nunca se sabe qual vai ser a interpretação do juiz”, alertou. Para o especialista, o meio ambiente é um tema que permeia toda a atividade de empreendimentos de médio e longo prazos que utilizam recursos naturais, além disso, nunca se pode considerá-lo supraconstitucional, afinal, “não se pode atacar a propriedade privada ou o direito adquirido alegando que o meio ambiente vem em primeiro lugar”, completou.

“É extremamente enriquecedor uma troca de ideias entre advogados da área imobiliária, da área ambiental e também uma troca de ideias para os empreendedores, os incorporadores das áreas hoteleiras, dos empreendimentos imobiliários de um modo geral”, afirma Maria Amélia Garcez (Garcez Advogados Associados), painelista. O advogado Marcos André Bruxel Saes (Buzaglo Dantas Advogados), ressaltou a importância de entidades como ADIT, SINDUSCON, SECOVI e CBIC, que atuam fomentando a alteração legislativa para evitar os excessos cometidos por membros do Ministério Público e por decisões judiciais arbitrárias. Felipe Cavalcante (ADIT Brasil) e Ana Maria Mota (Develop Brasil) foram os moderadores dos painéis, que tiveram a participação de outros advogados: Marcelo Terra (Duarte Garcia, C. G. e Terra), Erica Rusch (Rusch Advogados) e Ivon Pires (Pires Advogados & Consultores). Pires, especialista em Direito Ambiental desde 1986, levanta a bandeira de que o Direito urbanístico – ambiental poderia até se tornar um novo ramo do Direito. “O Direito Ambiental era um ramo meio esquecido e quando lembrado, ele era muito mais para aquelas áreas de mata e de campo rural, e aos poucos ele[o Direito] foi absorvendo mais e mais, afinal nós temos 90% da população do Brasil vivendo em cidades, mas não se pensava em meio ambiente urbano. Então, quando nós pensamos em qualidade de vida, temos que pensar em cidades, e as cidades têm que ser melhor planejadas”, alertou.

Márcia Rezeke (Rezeke e Azzi Advogados) e os colegas advogados Carlos Eduardo Peres Ferrari (Negrão, Ferrai & Bumlai Chodraui Advogados) apresentaram o painel sobre “Condo-hotéis e a legislação do mercado de capitais”, com a moderação do consultor Caio Calfat (Caio Calfat Real Estate Consulting).

De acordo com Calfat, em comunicado recente da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), enviado a vários construtores e incorporadores que estão desenvolvendo projetos de hotéis com dinheiro captado de investidores veio alertar que podem ser criados mecanismos de regulamentação por entender que estes investimentos geram insegurança jurídica. “Existe uma confusão por parte da CVM quando ela fala que a aquisição de uma unidade hoteleira é um investimento de risco, mas isto é equivocado. Mesmo que o investidor não tenha a rentabilidade prometida, ainda permanece com a unidade que é tutelada pela legislação do código de defesa do consumidor”, lembrou Rezeke. Ferrari alertou ainda, que “a CVM não tem o poder de regular a venda de um quarto de um hotel”.

“Como deixar seu contrato de compra e venda preparado para a securitização de recebíveis” foi tema do painel apresentado pelos especialistas José Roberto Pirajá Ramos Novaes (Timoner e Novaes Advogados) e Theo Keiserman de Abreu (Campos Mello Advogados), com a participação da moderadora Cintia Caleffi (Cipasa Urbanismo). “O painel funcionou como troca de ideias e de experiências, onde profissionais do Brasil inteiro podem tratar das suas dificuldades no mercado imobiliário e buscar, em conjunto, alternativas de problemas que se vive no dia a dia”, destacou Novaes.

“O ADIT Juris ajuda a pensar, a refletir como aprovar os loteamentos ou os empreendimentos imobiliários”, afirmou Paulo Velzi (Sobloco Construtora), moderador do debate que expôs a maneira como as “loteadoras estão estruturando as associações de moradores”, dividindo este tema com os advogados Wendel de Brito L. Teixeira (Attie Advogados Associados), André Abelha Dutra (Castier e Abelha Advogados) e Marcus Vinícius Borges (Menezes Niebuhr Advogados).

O tema “contratos entre redes hoteleiras e investidores” foi debatido pelos advogados Eduardo Coelho (Coelho & Dalle Advogados) e Luciano Mollica (Bicalho e Mollica Advogados), tendo como moderadora Isa Carvalho Vanderlei Tenório (Motta e Soares Advocacia e Consultoria). Mais uma vez, o mote de partida para as discussões foi o comunicado enviado pela CVM a construtoras e incorporadoras, que segundo Mollica, pode afetar toda a captação de recursos no modelo condo-hotéis e até mesmo alguns contratos em vigor com as administradoras hoteleiras com quem o investidor deverá ter uma boa relação. “Quando um investidor resolve fazer um empreendimento hoteleiro, a primeiro passo é decidir quem será a administradora e o empreendimento terá a cara da bandeira que irá operá-lo. Com isto, agrega-se valor às vendas, pois ninguém compra uma unidade hoteleira sem saber qual rede irá operar. Daí a importância de iniciar uma boa relação com esta rede hoteleira, mas quanto maior ela for, mais difícil será a negociação por parte de um proprietário ou investidor. Por isto é necessário ter uma boa orientação jurídica na elaboração de um contrato”, salientou  Mollica.

De acordo com as orientações de Coelho, é necessário fazer uma avaliação do resultado operacional líquido de qualquer empreendimento administrado pela rede selecionada para fechar o contrato. “Para o contrato ser seguro, o mesmo deve conter cláusula específica acerca das despesas operacionais e não operacionais, pois algumas redes embutem nas despesas operacionais o próprio IPTU a ser recolhido”, evidenciou.

As “PPPs (Parcerias Público-Privadas) e as concessões como soluções para o financiamento de grandes empreendimentos urbanísticos e imobiliários” foram discutidas pelos painelistas Godofredo de Souza Dantas Neto (Advocacia Dantas & Vasques Martins), José Virgílio Lopes Enei (Machado Meyer Sendacz Opice) e Roberto Mario Amaral Lima Neto (Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados), tendo Carlos Antônio Onofre da Silva (Marques, Onofre, Matos & Tanuri Advogados) como moderador. Godofredo de Souza frisou que a falta de participação popular em projetos realizados em PPP é fator impeditivo do sucesso de projetos de desenvolvimento urbano. O especialista advertiu que “o clamor popular é bastante forte e determinante numa decisão judicial”.

Os “contratos de Sale Lease Back e Build to Suit” foram colocados em discussão pelos advogados Fabio Hiluy Moreira (Mariz e Hiluy Advogados), Ivandro Ristum Trevelin (Campos Mello Advogados) e Marcelo Cosac (Tauil & Chequer Advogados), sob a coordenação de Roberto Carlos Lopes (Incopar), atuando como moderador. Cosac explicou que desde 2005 até os dias de hoje, o contrato de Buid to Suit é utilizado no Brasil, citando uma alteração recente na Lei 12.744, que trata da locação nos contratos de construção ajustada (Buid to Suit), que passou a disciplinar esse contrato, não regulamentado pela lei até a inserção do art. 4º e do art. 54-A da referida Lei, em 2012 (com a introdução dos artigos, surgiram duas alterações: a exceção a respeito de tais locações, no tocante à redução da multa compensatória;  e definindo tais negócios como locações não residenciais em que o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado). “Antes da alteração da Lei, o Buid to Suit era só fruto das vontades entre as partes e com essa modificação, acreditamos que esse contrato que já é bastante utilizado, vai ser cada vez mais utilizado, proporcionando um beneficio para as duas partes contratantes, aquele que investe e aquele que recebe o imóvel feito sob medida para as suas necessidades”.

Para encerrar as atividades do encontro, diversos especialistas participaram do U- Turn! (Sua vez!), o painel de encerramento do ADIT Juris 2014. O U- Turn! adquiriu o formato de uma “grande mesa redonda”, onde painelistas e o público participante discutiram temas livres, conduzidos por Rita Martins, dando oportunidade para a plateia interagir e dar sua opinião sobre os assuntos discutidos durante o ADIT Juris na Bahia. Aqui, os assuntos tocantes à legislação ambiental tiveram destaque mais uma vez.

Para Felipe Cavalcante, presidente da ADIT Brasil, o ADIT Juris é fundamental para encontrarmos soluções para problemas práticos do setor imobiliário e que ainda não têm previsão legal. “A legislação brasileira está atrasada em relação às soluções e encaminhamentos que o mercado está solicitando às empresas, então, esse encontro é muito importante por essa troca de experiências, por sua representatividade nacional e mais uma vez, foi um grande sucesso,” comemorou.

Conheça a opinião de quem participou do ADIT Juris 2014!