Por Murilo Nascimento – diretor-executivo da VIP Engenharia

O terceiro e último artigo a explorar a pesquisa de mercado produzido em parceria e para publicação na ADIT Brasil, busca discorrer sobre a fase de transição entre o Empreendedor – que projetou, idealizou e tem como business a transformação de glebas em empreendimentos imobiliários – para a Associação – que vai cuidar, gerir, zelar e tem como desafio materializar o projetado, valorizar a vida das pessoas e os ativos imobiliários. Por isso, neste artigo teremos também como convidado Albélio Dias, professor e profissional da área de Gestão de Ativos Imobiliários para contribuir e enriquecer a análise.

Dizem que a adolescência é um dos momentos mais desafiadores para os seres humanos. Pais, avós e tutores buscam contribuir para que o futuro daquele ser humano seja pautado nos valores, crenças e hábitos passados desde a gestação até determinado momento. Porém, cientes de que a partir deste “determinado momento”, cada vez mais caberá ao ser em questão, o livre arbítrio e autonomia para tomada de decisões. Decisões essas que podem ser tomadas pela emoção (na maioria das vezes) e em algumas vezes pela razão. Decisões que são pautadas por comparações com outros seres semelhantes, mesmo que a história, os valores e a identidade sejam completamente diferentes. Por vezes, conflitos ocorrerão, pois este novo ser, viverá um mundo diferente do que foi planejado anos atrás e tentará encontrar caminhos que julga ser o melhor, porém, com a maturidade ainda em construção, poderá seguir caminhos tortuosos e longos. Que bom seria se os tutores pudessem acompanhar até o timing em que este ser atingisse a maturidade suficiente (e que não tem idade certa!) e construíssem “guias” para serem consultados como as orientações e normas, permitindo que este adulto, tome as decisões dentro deste mundo moderno e em constante evolução, porém preservando a identidade.

Nos empreendimentos imobiliários o contexto é muito semelhante. Se formos nichar nos Loteamentos e Bairros Planejados, mais ainda. A curto prazo, o empreendedor pode ser levado a entregar a gestão da associação no primeiro momento possível com a filosofia de que “meu compromisso termina com a conclusão da obra e TVO emitido). De outro lado, empreendedores com visão mais alongada, enxergarão que a entrega de forma precoce e embrionária, pode colocar em risco todo o planejamento do respectivo empreendimento (dificuldade em vender lotes em estoque e distratos após a conclusão das obras) e principalmente impactar na grife da marca para outros empreendimentos (seja uma fase futura do mesmo empreendimento, um lançamento em uma cidade vizinha ou de forma institucional).

Existe então um período ideal para realizar a transição da gestão associativa das mãos do Empreendedor para os adquirentes de lotes? Como o mercado tem operado? Nessa transição, quais os cuidados que devem ser tomados? Essas e outras questões, respondidas na pesquisa, nortearão a contribuição dos próximos parágrafos.

Para Albélio Dias, a transição da gestão associativa é um marco na história de todo empreendimento que nasce sob a coordenação de uma loteadora ou empresa de desenvolvimento urbano, mas que se consolida por meio da condução cotidiana dos próprios moradores. Trata-se do processo em que a governança do local – antes gerida pelo empreendedor – passa a ser assumida por uma Associação de Moradores, responsável por garantir a manutenção de padrões de qualidade, zelar pelas áreas comuns, fomentar o senso de comunidade e preservar a reputação do empreendimento.

Albélio também destaca a importância: No início de um empreendimento, a loteadora costuma contratar e gerenciar diretamente serviços como manutenção, segurança e paisagismo para garantir a atratividade do projeto. Contudo, à medida que os moradores ocupam as unidades e crescem as demandas locais, faz-se necessário criar ou fortalecer a Associação de Moradores. É nesse momento que surgem dois interesses-chave que precisam ser equilibrados:

• Dos proprietários: desejam um ambiente seguro, bem conservado e que valorizem seus investimentos.
• Do empreendedor: busca preservar sua reputação e a boa percepção de futuros compradores, assegurando que o empreendimento mantenha seu valor de mercado.

A transição, portanto, não é apenas “repasse de responsabilidade”, mas uma mudança de paradigma, em que a comunidade amadurece e assume seu papel de protagonista, cuidando ativamente das áreas comuns e dos valores que nortearão a convivência.

Um dos dados que mais me chamou atenção quando recebi o resultado da pesquisa foi o período que os Empreendedores costumavam repassar a Gestão Associativa. Atuei durante décadas gerenciando as implantações e operações dos empreendimentos e vivenciei este desafio na prática. Havia uma pressão interna para repasse da gestão o quanto antes, porém na medida que colhíamos mais uma experiência com uma tomada de decisão precoce, revisitávamos os próximos empreendimentos, diminuindo gradativamente a ansiedade nessa transição. Anos depois (por volta de 2021), ingressei em uma Consultoria de mercado e me deparei com múltiplos players com a mesma ansiedade de décadas atrás e pensei: esse desafio ainda não está superado. Todavia, a pesquisa traz uma distribuição clara, onde mais de 50% dos empreendedores respondentes repassam a Gestão Associativa após três anos da efetiva entrega do empreendimento. Esse dado foi surpreendente e animador.   

Acredito que alguns fatores contribuíram para a prática:

• A quantidade de Bairros Planejados tem aumentado significativamente: Este é um tipo de empreendimento que se consolida de forma mais alongada, logo o empreendedor tende a ficar nessa Gestão até que o produto todo se consolide (ou o risco seja bem baixo); 
• A quantidade de literatura, cursos e missões técnicas sobre Bairros Planejados tem trazido este debate para o centro da discussão. Quanto mais se estuda, mais se reflete sobre o tema;
• Experiências mal-sucedidas no passado: vários casos em que a gestão foi passada precocemente, fez com que empresas e profissionais tivessem nessas lições aprendidas, um modelo a não ser replicado;
• Perfil dos empreendedores: se no passado contávamos nas mãos os principais players de Urbanismo que turbinados por fundos, saiam Brasil afora com uma mentalidade de indústria (aprova-constrói-entrega), hoje temos um perfil mais heterogêneo. Empresas familiares, grupos econômicos de outros ramos e urbanizadores de poucos empreendimentos. Esses envolvimentos no estilo “taylor made”, posicionam o empreendedor com um olhar mais dedicado.

Outro fato que chama atenção na minha visão é que na maioria das faixas de “anos de entrega” há um acompanhamento entre a prática do mercado e o que os consumidores entendem ser o mais adequado. A única faixa que tem comportamento divergente é justamente na entrega: enquanto mais de 1/4 (27,8%) dos empreendedores repassam a gestão da Associação na entrega do empreendimento, menos de 14% dos consumidores, entendem que esse seja o momento mais adequado. Por vezes nas Assembleias, gastávamos mais tempo para estimular que os proprietários de lotes se candidatassem aos cargos do corpo diretivo, do que para aprovar a previsão orçamentária, por exemplo.

Este planejamento da transição requer a definição das empresas ou profissionais que irão iniciar a operação do empreendimento. Nesse contexto, a pesquisa questionou quais as prestações de serviços que os empreendedores entendem como estratégicas e costumam contratar para o “pontapé inicial”, conforme demonstrado na imagem abaixo. 

Para Albélio, se o objetivo é evitar surpresas e contratempos, a preparação antecipada é fundamental. Já nos primeiros meses, a loteadora ou a gestora responsável deve:

1. Estruturar a documentação (estatuto, regimento interno, restrições construtivas, acordos de convivência).
2. Contratar serviços estratégicos (paisagismo, segurança, manutenção de vias, sistemas de acesso), de modo a entregar uma base sólida para a Associação.
3. Definir o organograma de governança, com funções e periodicidade de assembleias claras.
4. Orçar provisões para custos operacionais, evitando lacunas de recursos nos primeiros meses de administração pela Associação.

Albélio também destaca que uma transição fluida demanda moradores conscientes, capacitados para assumir responsabilidades e dialogar com a realidade administrativa do bairro ou condomínio. Algumas práticas determinantes:

• Campanhas de conscientização sobre normas, restrições construtivas e sustentabilidade.
• Treinamentos e workshops em temas de governança, finanças e boas práticas de convivência.
• Cultura participativa, estimulando a transparência (atas, relatórios de contas) e a prestação de contas regular.

Quando a Associação não apenas administra, mas cuida ativamente do ambiente, promovendo eventos culturais, esportivos, temáticos e iniciativas de apoio ao entorno, fortalece o sentimento de pertencimento e atrai mais pessoas a se engajarem voluntariamente. Nesse sentido, a capacidade de promover uma agenda social e cultural faz a comunidade deixar de ver a Associação como um órgão burocrático, passando a percebê-la como parceira.

Para mim, a pesquisa reforça a visão dos empreendedores em já entregar o empreendimento com uma opção avaliada como mais apropriada para o início da operação. Serviços como Manutenção de Paisagismo, Administração da Associação, Limpeza e Serviços, Profissional Técnico e Segurança, são definidos antes da implantação dos empreendimentos por mais de 70% dos respondentes. Nesses primeiros passos de um empreendimento implantado, é importante contar com empresas experientes, com documentação regular e regidas por um bom contrato de prestação de serviços, para blindar a Associação e associados. Além disso, precisa ser levado em consideração que nos primeiros anos, quase não haverá ocupação (moradia para empreendimentos residenciais ou início das atividades para empreendimentos logísticos/comerciais).

Já Albélio, complementa que para o empreendimento continuar sendo bem cuidado após a transferência de gestão, alguns elementos são indispensáveis e ajudam a blindar o empreendimento contra a deterioração visual e funcional, mantendo a excelência que motivou a aquisição dos lotes, estimulando novos compradores e beneficiando todos os proprietários.

• Formalizar normas e restrições: Alturas máximas de construções, recuos obrigatórios e estética das fachadas.
• Seguir contratos de manutenção: Evitar lacunas em iluminação, limpeza de vias e paisagismo, garantindo a padronização.
• Acompanhamento de obras: A Associação pode orientar e fiscalizar novas construções ou reformas, para manter a coerência urbanística.
• Profissionalização da gestão: Contar com consultorias ou administradoras especializadas, sempre que necessário.
• Monitoramento constante: Publicar relatórios periódicos sobre o estado de conservação e sobre ações em andamento.

Albélio também enxerga desafios e caminhos para superá-los ao longo da transição: Se por um lado, há desafios de alinhar expectativas, equilibrar financeiramente, comunicar de forma transparente e manter a reputação da marca, por outro lado, existem caminhos para contornar estes obstáculos em buscas de transição bem-sucedida, são eles: 

• Definir metas claras: Cronograma de implementação, prazos para assembleias e contratos de manutenção.

• Criar comissão de transição: Equipe mista (loteadora + moradores) para rever documentos e alinhar detalhes de repasses financeiros.
• Profissionalização e assessoria externa: Consultorias especializadas que auxiliam na elaboração de orçamentos, rotinas e treinamentos de lideranças.
• Monitoramento contínuo: Mesmo após a formalização da Associação, manter canais de diálogo e suporte técnico para eventuais problemas de infraestrutura ou governança.

Independente do mercado imobiliário seguir em constante evolução, acompanhando as mudanças orgânicas – na legislação e, principalmente, nos hábitos e desejos dos consumidores – nota-se o amadurecimento dos profissionais e empreendedores que atuam no mercado, com gradativa atenção a pontos que vão além dos compromissos básicos de infraestrutura (municípios, concessionárias ou autarquias) e civis (compradores e Associação). Porém, há ainda grande espaço para erguer a visão e construir um legado sustentável, baseado nas pessoas. Alerto para que não esqueçamos que saber a hora de passar a gestão associativa é vital, uma vez que a curva de ocupação em empreendimentos horizontais tende a ser bem mais alongada, e haverá um espaço temporal que precisa ser bem gerido, até que as primeiras ocupações se concretizem e o nível de engajamento com o local pelos associados/adquirentes  de lotes atinja a sua plenitude de pertencimento (lembrar que em muitos casos, nos primeiros anos de operação dos empreendimentos, ainda se tem a concorrência com as parcelas dos lotes, construção da obra e em alguns casos, com a locação atual”. 

Para Albélio, a transição da gestão associativa marca o início de uma nova fase, em que a comunidade assume o comando do local onde vive, sem perder de vista a importância de manter padrões de qualidade, segurança e estética. A participação ativa dos moradores, somada a um planejamento sólido e à transparência, consolida o sentido de comunidade e fortalece a reputação do empreendimento no mercado.

Quando conduzida com planejamento, inovação e participação efetiva, a transição torna-se um poderoso ativo de valor, preservando a boa imagem do empreendedor e garantindo a satisfação dos proprietários. Em última instância, esse passo de amadurecimento garante que o local mantenha sua identidade, excelência e propósito – um lugar onde as pessoas sentem orgulho de viver, investir e construir relações duradouras.

Este é o último artigo da série que trouxe também outras perspectivas da associação de moradores, como o impacto do empreendimento para os negócios e gestão associativa para valorização do empreendimento.
Além de duas edições do curso “Associação como ativo de valor para empreendimentos imobiliários”, também desenvolvemos dois webinar, um em 2024 e outro já em 2025, que podem ser conferidos na íntegra. 

Murilo Nascimento é diretor-Executivo da VIP Engenharia. É autor da pesquisa inédita e da série de artigos sobre Associação de Moradores como ativo de valor em parceria com a ADIT. Atua no mercado de Desenvolvimento Urbano há mais de uma década com foco na implantação e operação de empreendimentos. É também professor de cursos de Loteamentos em importantes entidades do mercado imobiliário.

Albélio Dias é professor, escritor, gestor condominial e Coordenador de Educação do Síndico+Gestão. É autor dos livros: Condomínios em Perspectiva Multidisciplinar e Excelência na Gestão Condominial.