Executivos do setor explicam como iniciativas do centro de São Paulo podem ser replicadas em outras regiões do país

Cidades como São Paulo, que enfrentam grandes desafios devido ao crescimento não planejado e à deterioração de determinadas áreas, encontram na regeneração urbana a alternativa para promover o desenvolvimento mais sustentável e restabelecer o equilíbrio entre as diferentes regiões.

Os projetos de regeneração urbana tem como objetivo requalificar os espaços que sofrem com condições inadequadas de habitação e serviços, falta de investimentos e altos índices de criminalidade, por exemplo. Isso pode ser feito por meio da revitalização de espaços públicos, como praças e parques, e de edificações, incluindo as que têm uma bagagem histórica para a cidade.

A implementação de novas infraestruturas, como sistemas de transporte e saneamento básico também estão no escopo de alguns projetos, incentivos e financiamentos. Por essa razão, a colaboração pública e a iniciativa privada precisam trabalhar juntas no planejamento da regeneração urbana local. 

No caso de São Paulo, a revitalização da região central da cidade, com projetos como a reforma do Vale do Anhangabaú e a transformação de antigos edifícios industriais em espaços culturais e de convivência, já desponta como um estímulo para o desenvolvimento socioeconômico da maior metrópole brasileira.

Atualmente, a cidade já recebeu dois chamamentos públicos para a execução de obras de retrofit, somando R$ 1 bilhão. Segundo a prefeitura paulistana, 60% do valor deverá ser destinado a projetos de moradia para famílias com renda de até três salários mínimos e entre três e seis salários mínimos. Outros 10% serão destinados ainda para projetos não residenciais.

Requalificação de edificações como geração de renda

Para Giovana Ulian, coordenadora da Comissão de Regeneração Urbana da ADIT Brasil e fundadora da Biossplena, o reuso desses espaços poderá gerar uma renda antes não prevista, possibilitando um retorno econômico de diversas fontes.

“Existem ativos imobiliários que não estão rendendo hoje na cidade e além de não estar rendendo, eles estão depreciando a paisagem, às vezes sofrendo invasões. Então, se a gente puder reativar economicamente esses metros quadrados edificados, a gente adquire na nossa matriz econômica dinheiro que não estava previsto”, ressalta.

O arquiteto e urbanista, fundador da Natureza Urbana e vice coordenador da Comissão, Pedro Lira, acredita também que a regeneração pode ser levada principalmente para fora do centro da cidade, como alternativa para evitar os grandes deslocamentos, além de levar moradias para áreas que ocupavam antigas indústrias e galpões, como no bairro da Mooca (SP).

“Vale abordar esses bairros que estão no entorno do centro e que também estão sofrendo esse processo para ter uma cidade mais compacta, que é um conceito hoje muito consagrado para fazer o melhor uso das infraestruturas existentes, das edificações, dos equipamentos culturais e sociais que já existem”, destaca Pedro.

Dessa forma, além de levar nova renda para a cidade, a regeneração urbana também propicia resultados, por exemplo, em turismo urbano por meio de prédios históricos, estilos arquitetônicos e espaços que contam e criam novas histórias em sociedade, como defende a executiva da Biossplena.

“Mais gente na rua é mais venda naquele local, é uma percepção de segurança aumentada, é um aumento na qualidade de vida. E qualidade de vida não se traduz meramente num valor econômico”, pontua Giovana.

Parceria público-privada nos projetos de regeneração urbana

Por sua característica multidisciplinar, um ponto muito relevante da regeneração urbana é ser uma solução que vai da engenharia para a arquitetura enquanto idealiza a proposta da requalificação dos espaços físicos, frisando os problemas sociais já existentes ali.

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“Normalmente, a gente tem outros problemas associados como, por exemplo, a violência urbana, morador de rua, invasão, irregularidades, questões judiciais, então o grande desafio é a complexidade de problemas juntos”, revela Giovana.

Dito isso, mais do que solucionar todas as contrariedades que prejudicam a vida naquele espaço, um desafio complementar enfrentado é unir as esferas pública e privada no projeto, uma vez que, segundo a coordenadora da comissão, a relação entre as duas partes tem uma reputação antiga de descrédito.

“A gente desconfia quando se fala de relação público-privada e isso de fato causa uma grande dificuldade de fazer as coisas acontecerem e o desafio é encontrar esse player que consiga dar a mão para o privado e para o público e fazer esse movimento acontecer, né? Esse é o grande desafio desse processo”, conta.

Pedro também fala sobre a dificuldade em convencer os órgãos competentes sobre a importância de repensar a cidade conforme cada fase, discutir as necessidades para que o projeto se torne viável, além dos recursos e incentivos financeiros para sua realização.

“A gente tem alguns desafios como a falta de incentivos adequados, em algumas situações também há uma visão muito restrita de instituições públicas sobre as necessidades atuais e a necessidade de fazer um projeto de regeneração urbana”, diz o executivo da Natureza Urbana.

Inovações e soluções que podem ser replicadas

Por outro lado, Pedro diz que o interesse em requalificar espaços menores pode ser iniciado pela atuação pública, recuperando praças e outros pequenos equipamentos que despertem o olhar do mercado como uma oportunidade imobiliária.

“A gente também precisa incentivar o mercado a olhar esse tipo de iniciativa numa escala mais territorial ou de bairro, que pode ser motivada pela iniciativa do poder público de regenerar uma determinada região para que depois o mercado vá retrôfitando edificações de escala maior, por exemplo, uma antiga fábrica que ficou dentro de um tecido urbano e que tenha potencial para desenvolvimento imobiliário”, elucida.

Para o arquiteto, o modelo adotado em São Paulo com projetos de PPP de habitação social (parceria público-privada) nas áreas centrais se mostra um instrumento interessante para levar moradias de qualidade e garantir a circulação de pessoas nessas regiões e precisa ser visto como alternativa para outros lugares do país.

“O BNDES hoje tá com um projeto no Rio de Janeiro e um projeto em Recife, um modelo de PPP que poderia ser levado para outras cidades e os programas de incentivo que São Paulo tem feito, majoritariamente são PPP de habitação, isso também vale ser olhado para tentar ser replicado”, argumenta Pedro.

Manutenção das áreas regeneradas

Giovana também fala sobre as inovações que estão sendo implementadas que podem ter maior longevidade na manutenção das pessoas nos locais regenerados, como eventos culturais na rua, além de recursos e atividades que promovam a interação e visita aos edifícios construídos.

“Outras inovações que estão acontecendo, tanto a nível de legislação quanto a nível de projeto, é a ideia das fachadas ativas para poder melhorar essa interface entre área interna e área externa das edificações”, explica.

A coordenadora comenta ainda que problemas que acontecem em São Paulo estão presentes também em outras cidades brasileiras, mesmo que em escala menor. Portanto, essas propostas de regeneração urbana podem ser aplicadas na maioria das cidades brasileiras,uma vez que todas têm lugares esvaziados ou subutilizados.

“E o principal é produzir uma governança comunitária que consiga dar conta de executar a implantação, mas que depois que alguns players deixem de fazer parte do processo, como consultores e desenvolvedores imobiliários, essa comunidade também consiga pensar estratégias desde o dia um de projeto para manter o local habitado e bem cuidado”, completa.

Missão Técnica de Regeneração Urbana da ADIT

Enxergando o potencial de transformação que a regeneração pode trazer para os centros urbanos do país, a ADIT Brasil realizará uma missão técnica, nos dias 27 e 28 de junho, pelo centro de São Paulo e por edifícios históricos e relevantes que passaram – e ainda passam- recentemente por um processo de revitalização. 

Os inscritos terão a oportunidade de participar de visitas guiadas pelo Cidade Matarazzo, Renata Sampaio Ferreira, Virginia e Basílio 177, podendo vivenciar de perto os desafios e soluções encontrados na regeneração de áreas urbanas.

As vagas para a missão já estão esgotadas e as inscrições encerradas!

• Por Maíra Sobral – Analista de conteúdo na ADIT Brasil