POR ADIT BRASIL

Há certa confusão entre o papel do banco e o desempenhado pelo mercado de capitais na hora de buscar investidores para um projeto imobiliário. Estratégias equivocadas para essa captação de recursos podem impactar o resultado final dos projetos – da viabilidade aos atrasos, a lista de problemas é grande. No painel “Como levantar recursos para empreendimentos imobiliários?”, disponível na plataforma de conteúdo audiovisual ADIT On Demand, o Diretor de Gestão e CEO da Brava Capital, Jair Lemes, chama atenção para cuidados básicos a serem tomados nesse processo inicial.

“O desenvolvedor imobiliário está acostumado a ir até o banco, que já possui linhas específicas para isso, mas hoje temos o Mercado de Capitais, que ganhou corpo em 2003, com as primeiras estruturas de securitização e participação”, conta o Colunista no portal R7 e Professor de Finanças na CFA Society Brasil. Segundo ele, muitos empreendedores possuem projetos de até R$ 500 milhões e ainda não entendem bem como tudo funciona a Bolsa de Valores, por exemplo.. “Muitas vezes eles acham que estão sendo enrolados.”

Mercado de capitais é um sistema de distribuição de valores mobiliários que proporciona liquidez aos títulos de emissão de empresas e viabiliza o processo de capitalização. É constituído pelas bolsas de valores, sociedades corretoras e outras instituições financeiras autorizadas.

Entre os principais cuidados ele destaca a importância de ter um bom advogado no assessoramento. “Às vezes é preciso uma agência de classificação de risco (rating), dependendo da modalidade da operação, um auditor também. Costumo dizer que não são custos, mas, sim, investimentos para uma gestão de sucesso.”

O painel ainda conta com a participação de Eduardo Malheiros, da Habitat Capital, Renato Renart da BBRK Capital e, Guilherme Antunes da RBR Asset. A moderação fica por conta de Carlos Ferrari, da NFA Advogados.

Um dos pontos mais importantes do vídeo, acontece ainda no início, e dita toda a dinâmica realizada em mais de 1h10 de bate-papo: quais os principais veículos utilizados para a atração de investimentos. Segundo Lemes, existem dois formatos conhecidos, Participação Societária e Dívida.

Participação Societária: Onde o empresário divide os resultados e riscos do empreendimento.  Teoricamente o dinheiro mais caro uma vez que o empresário divide os riscos.

Dívida: O empresário empresta dinheiro para desenvolver o empreendimento pagando uma taxa de juros pré-definida.  Se o projeto não for bem sucedido, a dívida ainda deverá ser paga com exceção talvez para os casos onde os recebíveis dos empreendimentos são cedidos sem coobrigação (direito de regresso) no formato de cessão definitiva.

Na Participação Acionária existem várias subcategorias. Ele explica:

Condomínio – Investimento direto no imóvel. Você compra o terreno com alguém e rateia os custos e resultados.

SPE (Sociedade de Propósito Específico) – É uma operação privada onde você vende a participação para outros investidores – geralmente uma holding que detém essa presença em vários projetos, que são as SPE’s.

Sociedade de Capital Fechado – quando você, empreendedor, é o único sócio.

SCP (Sociedade em conta de participação) – É um contrato particular. Você é sócio do empreendimento no CNPJ da incorporadora ou construtora.

Sociedade de Capital Aberto – Esse formato facilita a participação de investidores. É o papel listado em bolsa, na Bovespa mesmo. Aumenta a liquidez e a atratividade para os investidores, mas os custos operacionais são maiores.

FII (Fundo de Investimento Imobiliário) – Comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Apresenta vários incentivos fiscais.

FIP (Fundo de Investimento em Participações) – Aqui os investidores precisam ser qualificados e profissionais – com um limite mínimo de capital investido para poder entrar nessa estrutura.

Ainda na palestra, especificidades sobre Dívida (Mútuo, o Debêntures, o Empréstimo Bancário, o CRI, o FIDC e o Mezanino.)

Você pode assistir ao vídeo completo clicando aqui.

No ADIT On Demand, grandes especialistas e os principais players do setor discutem desenvolvimento urbano e o futuro das cidades em mais de 51 horas de vídeos. Ao todo são 66 vídeos publicados e 9 coleções distinta. Seu acesso a todo o conteúdo custa R$ 49,90 o mês.