Legislação estabelece prazos e regras mais claras para análise de empreendimentos

A aprovação da Lei nº 15.190/2025 cria um novo marco regulatório para o licenciamento ambiental no país. A legislação estabelece normas gerais aplicáveis à União, estados e municípios, buscando padronizar procedimentos, definir prazos e trazer critérios mais objetivos para a análise de empreendimentos.

Para o setor imobiliário, a expectativa é de que a nova lei contribua para aumentar a previsibilidade dos projetos e reduzir incertezas que historicamente afetam os processos de licenciamento e, consequentemente, a viabilidade de empreendimentos imobiliários.

Segundo o advogado Ivon Pires, sócio sênior do escritório Pires Advogados e Consultores, o principal avanço está justamente na uniformização das regras.

“Ao estabelecer normas gerais aplicáveis ao licenciamento ambiental em todos os entes federativos, [a Lei] contribui para ampliar a previsibilidade regulatória no país, beneficiando diversos setores econômicos, inclusive o setor imobiliário. Com isso, os empreendedores passam a contar com maior segurança jurídica na estruturação de seus projetos, reduzindo riscos decorrentes de variações de interpretação nos procedimentos conduzidos pelos órgãos ambientais”, explica.

A legislação também organiza o licenciamento a partir de critérios objetivos, como porte do empreendimento, potencial poluidor, localização e natureza da atividade, parâmetros que deverão ser definidos pelos entes responsáveis pelo licenciamento.

“Essa sistematização favorece a proporcionalidade do processo licenciatório, especialmente para projetos imobiliários, na medida em que empreendimentos de pequeno e médio porte e de baixo ou médio potencial poluidor poderão ser submetidos às modalidades de licenciamento simplificado, com tramitação mais célere”.

Ivon Pires, sócio sênior do escritório Pires Advogados e Consultores.

Mais previsibilidade para o planejamento dos projetos

Para quem está diretamente envolvido no desenvolvimento dos empreendimentos, um dos principais impactos da nova lei é a possibilidade de planejar os projetos com mais clareza sobre prazos e etapas do processo.

“Agora é possível montar cronograma com janelas formais de interação com as autoridades envolvidas (TR e manifestações), em vez de depender de prazos ‘informais’”, ressalta Rogério Riquelme, diretor-executivo da Cipasa.

Ele destaca que a definição de prazos máximos para análise das licenças também contribui para aumentar a previsibilidade dos projetos. “Além disso, a lei fixa prazos máximos de análise para emissão de licenças, o que aumenta a previsibilidade no papel. O desafio passa a ser se os órgãos (licenciador e envolvidos) terão capacidade técnica e estrutura para cumprir esses prazos de forma consistente”

Outro ponto destacado por Riquelme é que a lei estabelece uma espécie de “SLA”, que é um Acordo de Nível de Serviço, ou seja, um conjunto de prazos e responsabilidades definidos para cada etapa do processo de licenciamento, incluindo a manifestação de autoridades envolvidas.

Segundo o executivo, a legislação define prazos para solicitação e manifestação dessas autoridades, além de limites para decisão do órgão licenciador. Caso não haja manifestação dentro do prazo, o processo pode seguir normalmente.

“Na prática, isso reduz o ‘risco de paralisia’ e melhora a previsibilidade. O quanto isso vira eficiência real depende de implementação, digitalização e capacidade do órgão”.

Rogério Riquelme, diretor-executivo da Cipasa.

Simplificação e integração do licenciamento

A nova lei também institui modalidades de licenciamento ambiental simplificado, que poderão ser aplicadas a empreendimentos de menor porte ou menor potencial de impacto ambiental.

“A Lei Federal nº 15.160/2025 institui três modalidades de licenciamento ambiental simplificado, que poderão ocorrer sob as formas bifásica, fase única ou adesão e compromisso”, menciona Pires.

Segundo o advogado, o licenciamento bifásico permite unificar duas etapas do processo tradicional em um único ato administrativo, enquanto o licenciamento em fase única pode resultar na emissão da Licença Ambiental Única (LAU).

“Já o licenciamento em fase única deverá ser precedido de um estudo ambiental a ser definido pelo órgão ambiental competente e poderá culminar na emissão da Licença Ambiental Única (LAU), a qual concentra, em um só ato, a análise da viabilidade ambiental e a autorização para instalação e operação da atividade”.

Pires também destaca a modalidade de licenciamento por adesão e compromisso, que funciona de forma autodeclaratória para determinados tipos de atividades.

“Por sua vez, o licenciamento por adesão e compromisso constitui uma modalidade de licenciamento autodeclaratória em que o empreendedor, após apresentar ao órgão licenciador a caracterização da atividade e as informações técnicas pertinentes à sua instalação e operação, poderá obter, de forma mais célere, licença ambiental que igualmente consolida as etapas de viabilidade, instalação e operação”, completa

Ainda assim, a aplicação dessas modalidades dependerá da regulamentação pelos órgãos ambientais competentes, ou seja, o enquadramento de empreendimentos imobiliários em qualquer das modalidades de licenciamento simplificado ainda precisará ser definido pelos órgãos responsáveis pelo licenciamento. Caberá a eles estabelecer critérios relacionados ao porte da atividade, ao potencial poluidor e às tipologias de empreendimentos que poderão ser submetidas a cada uma dessas formas de licenciamento.

Impactos para empreendimentos imobiliários e novos investimentos

A legislação também traz avanços para empreendimentos desenvolvidos por etapas, como bairros planejados ou grandes projetos urbanos. Segundo Ivon Pires, a nova lei permite a elaboração de um estudo ambiental único para todo o conjunto do empreendimento, o que dispensa a repetição de análises ambientais a cada nova fase ou projeto implantado na mesma área. A medida tende a tornar o processo mais eficiente em iniciativas imobiliárias de grande escala, que costumam ser executadas de forma gradual ao longo do tempo.

Outro ponto relevante para o setor imobiliário é a integração entre licenciamento ambiental e urbanístico em projetos de parcelamento do solo.

“A nova Lei Geral do Licenciamento Ambiental estabelece em seu artigo 12, inciso II, que a aprovação de parcelamentos do solo urbano sujeitos ao licenciamento municipal deverá ocorrer por meio da emissão integrada das licenças ambientais e urbanísticas. Essa integração tende a tornar os processos de licenciamento de projetos de loteamento mais previsíveis, eficientes e céleres”, afirma Pires.

Para Riquelme, a redução das incertezas sobre prazos e procedimentos pode contribuir para destravar investimentos e ampliar a oferta de solo urbanizado.

“Principalmente por reduzir incerteza de prazo e rito. O tema ‘autoridades envolvidas’ é um exemplo: a lei tenta ‘fechar’ um gargalo clássico (pareceres externos) com prazos e regras de não travamento”, conta.

Ele ressalta, no entanto, que os resultados dependerão da forma como a legislação será implementada pelos diferentes entes responsáveis pelo licenciamento.

“Para solo urbanizado (loteamentos/parcelamento), a lei prevê licença urbanística e ambiental integrada no âmbito municipal/distrital, o que pode reduzir duplicidade e encurtar caminho quando o município estrutura o processo[…] Com a lei, a expectativa é que o rito e as responsabilidades fiquem mais delimitados, mas o resultado vai depender da maturidade do ente licenciador e da implementação local”, finaliza o executivo. 

E a Lei Geral de Licenciamento Ambiental: O que mudou e como destravar projetos com segurança jurídica será um dos temas debatidos por especialistas no ADIT Juris 2026, que acontecerá de 18 a 20 de março, em Salvador. 

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• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil