Retorno sobre investimento, operação profissional, complexidade dos processos e melhores práticas são temas discutidos pelos especialistas

O mercado de short term rental, ou simplesmente aluguel de curto prazo, cresceu significativamente nos últimos anos, impulsionado em grande parte pelo surgimento de plataformas online especializadas, as OTAs (sigla do inglês Online Travel Agency), que facilitam a conexão entre proprietários de imóveis e potenciais locatários.

Essas plataformas permitem que os proprietários anunciem suas propriedades de forma rápida e eficiente, alcançando um amplo público.

Mas esse não é o único motivo. Para os proprietários de imóveis, o aluguel de curto prazo pode oferecer uma fonte potencial de renda, especialmente se a propriedade estiver localizada em áreas turísticas populares ou em destinos urbanos movimentados.

Além disso, muitos proprietários acham que o aluguel de curto prazo oferece uma maior flexibilidade em comparação com locações de longo prazo, permitindo-lhes usar a propriedade para finalidades pessoais quando não estiver alugada.

Por outro lado, o aluguel de curto prazo também pode apresentar desafios e preocupações, tanto para proprietários, quanto para comunidades locais. Questões como regulamentação governamental e impactos no mercado imobiliário e hoteleiro são frequentemente levantadas com relação a essa atividade.

A ADIT Brasil conversou com alguns especialistas do segmento que explicaram em detalhes aspectos como a viabilidade do negócio, operação dos empreendimentos e oportunidades realistas no mercado de STR. Confira!

Dedicação 24×7: entendendo a complexidade dos processos

Um fator muito característico do modelo de short term rental é que praticamente qualquer proprietário de imóvel pode ser um anfitrião sem precisar de grandes recursos ou sistemas. Por outro lado, a facilidade em entrar no mercado é compensada por processos contínuos, que exigem dedicação e disponibilidade diária.

Para Rony Stefano, CEO da Audaar — empresa de soluções de locação e gestão imobiliária —, o modelo de STR tem a mesma metodologia da operação hoteleira, mas com maiores dificuldades, sobretudo logísticas.

Isso pois, o anfitrião tem como responsabilidade desde a decoração e setup do imóvel, enxoval, amenities até a operação do dia a dia, que inclui contato com os hóspedes, cobranças, cancelamentos, precificação, limpeza, manutenção, coordenação de check-in e check-out, entre outros detalhes.

Seguindo a tendência do turismo, o trabalho deve se intensificar ainda mais durante os feriados, finais de semana e períodos festivos. Ou seja, operar um negócio de locação por temporada requer tempo e habilidade metodológica do seu gestor.

É considerando essa particularidade do STR que o executivo pontua a importância de ter uma empresa que forneça sistemas, recepção e atendimento 24 horas e gerenciamento financeiro para os anfitriões que desejam montar um negócio profissional e escalável, sem ter que passar noites em claro.

O diretor de Residenciais da Atlantica Hospitality International, Francisco Oliveira, também defende que o desafio para os proprietários é ter conhecimento e disponibilidade para maximizar o resultado da operação e oferecer uma experiência adequada ao hóspede.

“Com a contratação de um operador profissional, os benefícios ao proprietário são uma maior rentabilidade, tranquilidade e segurança, pois a empresa profissional desenvolve know-how, possui estrutura e processos para alavancar as vendas, otimizar os custos de operação, cuidar do atendimento aos hóspedes 24×7 e gerir todo processo de limpeza e conservação do imóvel”, exemplifica Oliveira.

Avaliando a operação e viabilidade econômica do STR

Para além de entender os processos, o anfitrião também deve saber analisar a real viabilidade do imóvel. Sobre as receitas dos STRs, Allan Sztokfisz, CEO da proptech CHARLIE, explica que estas derivam principalmente da locação, com pouco ou nenhum espaço para serviços adicionais, por exemplo.

Ao discutir o retorno sobre o investimento (ROI) em projetos de STR, Sztokfisz destaca que é mais comum falar em rendimento (yield), que geralmente varia entre 8% e 10% de forma geral. Já Oliveira traz uma análise com o objetivo de maior segurança para o anfitrião.

“O ROI ideal com a locação flexível está entre 6% e 9%. Os investidores de imóveis residenciais procuram ter um retorno acima da locação tradicional, sem ter que ficar sujeito à vacância entre as locações”, diz o diretor de Residenciais da Atlantica Hospitality International.

Rony Stefano comenta, entretanto, que como todo o negócio imobiliário, boa parte do retorno está em uma compra por um preço mais atrativo. Fora isso, é indispensável fazer as contas de retorno, considerando detalhadamente como será a gestão e operação de tudo isso, incluindo ou não um operador profissional.

“Incorporadores responsáveis já pensam no lançamento em recomendar uma empresa que possa oferecer a prestação de serviços para os compradores e assim dar uma garantia maior que o produto vendido será realmente satisfatório ao que foi prometido”, revela o CEO da Audaar.

Quanto às diferenças fiscais entre projetos de STR e hotéis tradicionais, Sztokfisz observa que isso depende se a unidade é residencial ou não residencial, com a incidência de ISS sendo aplicável no segundo caso.

Oliveira sinaliza ainda que podem ter variações conforme a legislação fiscal do país ou região específica, uma vez que o STR opera sob a modalidade de locação, enquanto a hotelaria opera serviço de hospedagem — sendo assim necessário conferir a circunstância de cada caso.

Canais de aquisição e pulverização de unidades

Como mencionado anteriormente, as OTA’s são grandes responsáveis pela expansão do STR e auxiliam desde a distribuição dos imóveis online, aumentando as opções e possibilidades para o locatário, mas também dão mais segurança em relação aos imóveis.

“Arrisco mencionar que sem as OTA’s nunca o setor de locação por temporada teria progredido tanto. Principalmente Booking e Airbnb, são fenomenais para o negócio pois auxiliam todos (pequenos e grandes operadores) a ter acesso aos locatários”, cita Stefano.

O case do Airbnb é um exemplo clássico de uma startup que não apenas ajuda na gestão das hospedagens de short term rental, como também tornou a alternativa ainda mais popular, dispondo de catálogo amplo com imóveis para todos os gostos e bolsos.

“Alguns podem achar abusivo os preços cobrados, mas pequenos operadores têm poucas formas de escapar da distribuição por essas plataformas. Já operadores profissionais como a Audaar podem oferecer programas de fidelidade, aplicativos e outras formas de reservas diretas, assim aumentando o retorno para os proprietários”, completa.

Sobre a distribuição das unidades habitacionais (UHs) pelos destinos, tanto Oliveira quanto Sztokfisz mencionam buscar operar a partir de 20 apartamentos por prédio.

“Buscamos operar a partir de 20 apartamentos por prédio para ganhar eficiência operacional e comercial. A capilaridade no STR é importante e vemos que a partir de aproximadamente 100 apartamentos, vale a pena ter unidades em outros prédios para capturar melhor a demanda”, elucida o CEO da CHARLIE.

Hotéis e STRs: o mercado é para todos

Por fim, em relação à possível competição entre hotéis e STRs, Sztokfisz comenta que a CHARLIE possui operações hoteleiras e observa que os públicos-alvo são distintos. Ele ressalta que, apesar do aumento da oferta de STRs, a performance dos hotéis tem sido positiva.

Rony Stefano declara que existe espaço para todos e os diferentes perfis de consumidor equilibram a balança, e eventuais excessos são corrigidos pelo mercado.

“O consumidor é o grande beneficiário da existência da locação por temporada. Locais que, de alguma forma, proibiram a locação por temporada, imediatamente puderam estatisticamente notar um aumento nos preços das diárias dos hotéis e consequentemente uma redução nos números de turistas”, diz.

Para Francisco Oliveira, as duas modalidades são consideradas como soluções complementares de hospitalidade. Logo, as opções são tratadas e dispostas conforme o interesse e preferência do público.

Melhores práticas e redução de riscos operacionais

Devido à natureza dinâmica e, por vezes, aos riscos significativos em termos de regulamentação dos STRs, Sztokfisz destaca a importância de manter uma boa relação com os condomínios para evitar restrições à operação de locação.

Por consequência, é fundamental que o operador do negócio esteja muito alinhado com a proposta do empreendimento, como forma de garantir e reforçar a segurança dos hóspedes, do proprietário e, claro, da vizinhança.

“Existem tecnologias acessíveis como checagem de documentação, fotos, endereços, etc. da mesma forma que os bancos já fazem há tempos, além de exigências de cauções que reduzem o risco para o proprietário do imóvel e hóspedes”, incentiva Stefano.

Por isso, toda cautela é indicada ao investidor e ao desenvolvedor na tomada de decisões e na escolha dos profissionais e empresas que representem um melhor retorno ao seu imóvel para locação e que não tenham conflitos de interesse associados.

• Por Maíra Sobral – Analista de conteúdo da ADIT Brasil