Por Marcus Castro
Hectare Capital

Os anos de recessão e estagnação econômica foram particularmente duros para o mercado imobiliário. Diversas construtoras e loteadoras, principalmente de médio e alto padrão, viram suas contas entrarem em colapso devido aos distratos em massa.

Os preços dos imóveis, embora tenham ficado relativamente estáveis, tiveram desvalorização real; empreendimentos foram cancelados e a ociosidade aumentou. A boa notícia é que o pior já foi superado, mas a recuperação, ainda que lenta, traz para a realidade um novo mercado, em que novos conceitos, possibilidades e modelos de negócio ganham força.

Enquanto o valor médio do aluguel residencial em São Paulo subiu apenas 1,51% no acumulado de 12 meses (entre abril de 2018 e março de 2019, segundo o Secovi-SP) – bem abaixo do IGP-M no mesmo período -, o de imóveis comerciais caiu 1,97%, de acordo com o índice Fipezap.

A realidade é parecida em outros dos principais mercados. No Rio, a queda foi de 2,8% para residenciais e de 1,9% para comerciais e, em Belo Horizonte, de 0,1 % e 2,1% respectivamente.

Diante desse cenário, pode parecer que o investidor ficou sem opções de ativos imobiliários para alocar seus recursos. Não é verdade. Os gestores de fundos sabem que a situação no país é bastante heterogênea – e os mercados de diferentes regiões se comportam de maneiras diversas.

Já o de vendas residenciais se valorizou bem acima da média em cidades universitárias como Pelotas (3,9%) e Santa Maria (4,3%).

Além disso, a projeção econômica para diversos outros setores é positiva, como o de lajes corporativas e shopping centers. O primeiro se beneficia da redução da taxa de vacância. Já o segundo sofre impacto direto do crescimento de confiança do consumidor.

É impossível ignorar, no entanto, que novas tendências surgiram nos últimos anos e tiveram crescimento exponencial, com grandes chances de manterem a curva ascendente. É o caso dos coworkings. Esses espaços compartilhados de trabalho cresceram 48% entre 2017 e 2018, com 1.194 empreendimentos em todo o país, de acordo com o Censo Coworking Brasil.

A procura cada vez maior de imóveis por estudantes também gera oportunidades no segmento de “student housing”, unidades feitas especialmente para esse tipo de público.

Tanto os coworkings quanto os empreendimentos de multipropriedade e student housing mostram que o mercado imobiliário brasileiro vem se reinventando da mesma maneira que outros setores, apostando em produtos inovadores e que rompem com o modelo de negócio tradicional, preferindo o usufruto à propriedade.

Hoje, cerca de 200 mil brasileiros investem em produtos desse segmento e esse número mantém um viés de alta. O número de emissões de fundos, em paralelo, também cresceu bastante no último ano, assim como o número de cotistas nesses produtos. Somente em janeiro de 2019, eram cerca de 400 fundos imobiliários, com um patrimônio total de quase R$ 80 bi.

Esse cenário em evolução reforça a característica cíclica do mercado imobiliário e suas especificidades locais. As perspectivas de um setor cada vez mais robusto e inovador cria espaço para as gestoras de fundos se especializarem e aproveitarem novas oportunidades de investimento.

Marcus Castro – Dez anos de experiência profissional em grandes instituições financeiras, consultoria e indústria. Participou de transações de M&A, dívida, reestruturação financeira e crédito em um amplo leque de setores, com ênfase nos setores agrícola, energia e real estate. Graduação em Administração de Empresas pela FEA-USP e Mestrado em Finanças pelo Institut d’Etudes Politiques de Paris. Conquistou o título CFA em 2015.

Fonte: Valor Econômico
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