Diversificação de fontes e segurança jurídica são pontos de destaque para o momento do funding imobiliário

Mais do que nunca, para o mercado imobiliário brasileiro, atrair capital exige planejamento, criatividade e capacidade de adaptação. Essas características poderão definir quem se destaca no novo ciclo do setor, sabendo estruturar seus projetos com visão estratégica, governança sólida e abertura para novas tecnologias.

O executivo Daniel Miari, CMO e sócio fundador da INCO, explica que as diversas alternativas de funding disponíveis atualmente ampliam o acesso ao capital, reduzem a dependência de grandes bancos e proporcionam mais flexibilidade ao incorporador.

“Hoje, o mercado de incorporações imobiliárias conta com uma variedade de modelos de funding que vão desde as tradicionais até estruturas mais inovadoras. Entre os principais, destacam-se o crédito bancário (financiamento à produção), recursos próprios ou de sócios/investidores estratégicos, captação via mercado de capitais (CRI, FII, debêntures) e financiamento coletivo (crowdfunding imobiliário)”, esclarece Miari.

Entendimento das fases do projeto

E quando se fala de funding, o entendimento do projeto pode fazer muita diferença no resultado dos negócios e do próprio empreendimento.

O líder de investimentos da Terracotta Ventura, Eduardo Buzzi, destaca que cada etapa possui características que melhor definem as opções que devem ser adotadas em função das garantias, dos prazos para pagamento e do volume de capital desejado.

“Na compra do terreno, a permuta segue como a principal opção, mas existem novos investidores interessados em antecipar o pagamento de terrenistas que buscam ciclos mais imediatos”, diz.

Como principais meios, Buzzi cita as plataformas de crowdfunding oferecendo operações de crédito para a aquisição de terrenos, fundos de desenvolvimento imobiliário com mandatos para equity, operações de CRI ou Home-equity alavancando carteiras de recebíveis ou estoques, e vendas de cotas de investimento para Family Offices dispostos a assumir o risco terreno.

Já na fase de projeto, lançamento e início de obras, Buzzi pontua que o desembolso é menor, mas crucial para gerar vendas que ajudarão a financiar o projeto por meio de receitas e também por meio do cumprimento de metas mínimas para acessar os fundos de financiamento à produção.

Segundo o executivo da Terracotta, as opções de financiamento nesta etapa são mais limitadas, como linhas de crédito de curto prazo fornecidas por FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e investidores de equity.

“Estas linhas têm ciclo curto, permitindo agilidade para iniciar as vendas e captar receita. Também são linhas que exigem poucas garantias, trazendo flexibilidade para outras captações. O custo tende a ser mais elevado dada a flexibilidade destas linhas. Existem poucos fornecedores neste espaço.”

Eduardo Buzzi

Por último, na fase de obra, duas fontes principais de financiamento se destacam, o financiamento à construção, linha mais tradicional e acessível para cobrir os custos da obra, mas que exige garantias sólidas e pode variar em custo dependendo do porte e da estrutura da incorporadora; e o fluxo de receita com clientes.

“Os recebíveis dos clientes é uma forma de financiamento sem juros, já que o cliente passa a pagar os juros do projeto. Existem linhas de financiamento à construção que já oferecem  a modalidade associativo com repasse a partir de 20% da obra para incorporadores, bem antes da média do mercado (80% a 100%)”, completa Buzzi.

Outras percepções dos diferentes modelos

Dessa forma, a decisão entre utilizar recursos da poupança ou acessar o mercado de capitais deve passar por uma análise estratégica criteriosa do empreendedor, que considera não apenas o custo do capital, mas também sua disponibilidade, prazos, exigências contratuais e o estágio do empreendimento no momento da captação.

Em muitos casos, a combinação entre diferentes fontes pode ser a solução para viabilizar projetos com maior segurança financeira. Por isso, Cali Galera, sócio e diretor de Novos Negócios da Trinus, ressalta bem os desafios e vantagens que podem ser encontrados em ambos os modelos de funding.

“As vantagens das linhas com recurso da poupança são o custo por se tratar de um capital subsidiado e tem como principal desafio a escassez do recurso. Associado a este fato, os bancos substituem a origem do capital por dinheiro de tesouraria, o que traz um aumento significativo no custo do capital, resultando em maiores taxas para o Incorporador”, conta.

“As linhas do mercado de capitais tem como vantagens principalmente a flexibilidade e a crescente inovação em opções que estão nascendo. E os desafios atuais, apesar de muito recurso disponível, são o momento econômico que traz um capital mais caro devido a escalada dos juros e uma análise mais criteriosa apesar da flexibilidade.”

Cali Galera

Para quem opta por esse segundo modelo, Galera afirma que a transparência é um fator crucial para melhorar a visibilidade do incorporador frente às instituições financeiras e investidores. Isso pode ser feito com dados e informações claras, bem organizadas e coerentes, além de um bom projeto apresentado.

“Algumas empresas atuam como plataforma de serviços e conexão com o capital, apoiando o incorporador em inúmeras frentes, na construção dessa transparência e acesso a informações de qualidade, na comunicação com investidores, no aumento da eficiência operacional e até no processo de financiamento dos clientes compradores”, orienta o executivo.

Segurança jurídica e atratividade para investidores

Com tantos recursos financeiros envolvidos, em projetos cada vez mais sofisticados e ousados, a segurança jurídica é uma exigência crescente dos investidores. Buzzi relembra o caso da Encol, em 1999, que evidenciou a fragilidade do setor e resultou na criação do patrimônio de afetação.

“Entre os acontecidos, um marco importante nesse sentido foi o caso da Encol, maior construtora do país, que declarou falência em 1999 deixando 710 obras inacabadas, 23 mil pessoas desempregadas e 42 mil clientes sem seus imóveis ou recursos investidos”, lembra.

Buzzi explica que a causa do problema era a utilização de recursos de investidores de novos projetos para financiar os projetos antigos — o que motivou a criação do patrimônio de afetação, como forma de isolar os investimentos de investidores ao seu projeto alvo.

Miari defende ainda que a segurança jurídica começa no papel e se consolida com governança, transparência e estrutura bem desenhada. Essas práticas precisam ser cultivadas desde o início do projeto para garantir a credibilidade do negócio.

“Tudo começa com uma base jurídica sólida. A regularização fundiária, o registro claro do terreno e a definição precisa do modelo de negócio são pontos inegociáveis. A segurança do investidor nasce da transparência e da previsibilidade.”

Daniel Miari

“Além disso, a estruturação societária — muitas vezes via SPE (Sociedade de Propósito Específico) — permite isolar riscos, organizar responsabilidades e facilitar a entrada de parceiros. Um bom projeto também deve apresentar viabilidade econômica comprovada, plano de obras claro, cronograma realista e canais abertos de comunicação com os stakeholders”, completa o CMO.

Galera acrescenta a importância de ter controles e indicadores claros sobre o orçamento de obras e a qualidade da carteira de clientes, além de estabelecer um planejamento estratégico, preparado para negociações e prospecções de capital com uma estrutura empresarial bem estabelecida.

“É fundamental realizar e atualizar os estudos de viabilidade econômico-financeira dos projetos, com análise de cenários, garantindo que a operação comporte possíveis variações de custo de capital, velocidade de vendas e custos de obras, se preparando para esta possíveis variações e seus impactos no fluxo de caixa do negócio”, completa o empresário.

• Por Maíra Sobral – Coordenadora de conteúdo na ADIT Brasil