Segurança jurídica é um dos principais desafios para transformar o potencial dessas áreas em projetos viáveis e sustentáveis

Os terrenos de marinha estão entre as áreas mais valorizadas do litoral brasileiro, mas  também entre as mais complexas do ponto de vista jurídico. Presentes em regiões estratégicas para o desenvolvimento imobiliário e turístico, esses imóveis pertencem à União e são definidos, em regra, pela faixa de 33 metros a partir da Linha do Preamar Média, que considera as marés máximas do ano de 1831, conforme previsto no Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

O potencial econômico dessas áreas é inegável, mas a combinação entre regimes jurídicos específicos, exigências administrativas e indefinições históricas ainda impõe insegurança ao setor. Na prática, empreender nestes territórios exige mais do que análise de mercado ou viabilidade urbanística, como explica José Romeu Ferraz Neto, presidente do Txai Resorts, empreendimento turístico localizado no litoral da Bahia. 

“O desenvolvimento de projetos em terrenos de marinha apresenta desafios jurídicos, urbanísticos, ambientais e técnicos, em razão do regime jurídico especial desses bens, que pertencem à União e são administrados pela SPU. A inexistência de propriedade plena, a necessidade de anuência para intervenções, a incidência de encargos específicos e as restrições à transferência e regularização do imóvel aumentam a complexidade do processo”, destaca. 

Para o executivo, a insegurança jurídica ainda é um fator que impacta diretamente o ambiente de investimentos.

“A insegurança jurídica ainda afasta e encarece investimentos, especialmente em terrenos de marinha e áreas costeiras. Ela decorre principalmente do regime jurídico especial desses bens, da fragilidade fundiária associada à indefinição da Linha de Preamar Média de 1831, da sobreposição de competências entre órgãos públicos e da instabilidade de entendimentos administrativos e judiciais”, afirma.

Essa incerteza não necessariamente inviabiliza projetos, mas pode alterar o perfil dos investidores e exigir estruturas mais robustas. “Na prática, não inviabiliza totalmente os investimentos, mas restringe-os a investidores com maior capacidade financeira, visão de longo prazo e suporte técnico e jurídico especializado”.

Do ponto de vista legal, um dos principais pontos de atenção está na forma como o imóvel é classificado perante a União. “Diferenciar os regimes é premissa na análise dos imóveis, pois áreas aforadas têm maior segurança jurídica do que aquelas em regime de ocupação, que é uma mera tolerância da União quanto ao uso de seus bens”, explica o advogado Diogo Levy, sócio-fundador do Levy Advogados.

Ele alerta que a ausência de análise prévia pode gerar consequências relevantes ao longo do ciclo do projeto. “Empreendimentos em terrenos de marinha sem a devida análise jurídica podem gerar atrasos nas aprovações, prejuízos relativos a passivos de laudêmio, taxas de ocupação, foros e multas”, fundamenta.

O advogado também destaca outros riscos associados ao uso dessas áreas, decorrentes de divergências de interpretação e do eventual interesse público sobre os imóveis.

“Nas incorporações imobiliárias e loteamentos há divergência de entendimentos entre oficiais de registro de imóveis sobre a necessidade ou não de prévio aforamento, o que é um relevantíssimo ponto de atenção. Há, ainda, riscos de apossamento administrativo dos imóveis em havendo interesse público, sem direito a indenização dependendo do regime jurídico”, detalha.

Um tema recorrente no debate, inclusive com projetos de lei em tramitação, é o possível fim do laudêmio, considerado um dos pontos mais sensíveis para empreendedores que atuam nessas áreas.

“Considerando que o fim do laudêmio é anunciado há muitas décadas, entendemos que a estratégia dos empreendedores deve ser conservadora até que seja efetivamente publicada alteração legislativa extinguindo os regimes de ocupação ou aforamento”, recomenda Levy.

Custos e viabilidade dos empreendimentos

Além dos entraves regulatórios, os custos associados a esses imóveis também influenciam a estrutura financeira dos projetos. Além disso, encargos não previstos podem comprometer a viabilidade econômica do projeto.

“O pagamento de foro ou taxa de ocupação, de caráter periódico, representa um custo permanente que deve ser incorporado ao fluxo financeiro do empreendimento. O laudêmio, incidente nas transmissões onerosas, pode afetar significativamente a estrutura da operação imobiliária”, afirma Ferraz Neto.

Ainda assim, o empresário considera que o potencial de valorização continua sendo um fator de atração.

“O potencial imobiliário dessas áreas, associado à localização privilegiada e à alta atratividade paisagística e turística, pode compensar os riscos. Contudo, isso depende de diagnóstico fundiário prévio, gestão adequada dos riscos jurídicos e ambientais e planejamento de longo prazo”. 

José Romeu Ferraz Neto, presidente do Txai Resorts.

Papel da União e avanços recentes

A Secretaria do Patrimônio da União (SPU), vinculada ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos, tem o papel de administrar os bens imóveis da União, incluindo os terrenos de marinha. Entre as suas responsabilidades estão a demarcação, fiscalização, arrecadação de receitas patrimoniais (foro, taxa de ocupação e laudêmio) e a destinação desses imóveis, aforamento ou alienação. 

“A União, por meio da SPU, enxerga o desenvolvimento imobiliário e turístico em terrenos de marinha sob a ótica da função socioambiental e da sustentabilidade”, detalha o superintendente regional do órgão na Bahia, Otavio Alexandre Freire da Silva.

O gestor ressalta que nos anos de 2024 e 2025, a SPU implementou avanços institucionais significativos, com foco na modernização e desburocratização de seus processos, como:

• Estratégia de Transformação Digital (ETD-SPU 2024-2027);

• Instrução Normativa SPU/MGI nº 98/2025;

• Programa Imóvel da Gente (Decreto nº 11.929/2024);

• Modernização da Arrecadação;

• Comitê de Gestão do Conhecimento;

• Alteração de competências na análise e decisão dos processos;

• Portaria Conjunta MGI/CGU Nº 96, de 12 de dezembro de 2025;

• Portaria MGI Nº 11.384, de 23 de dezembro de 2025;

• Portaria MGI Nº 11.390, de 23 de dezembro de 2025;

• Portaria SPU/MGI Nº 11.423, DE 24 de dezembro de 2025;

• Portaria SPU/MGI Nº 11.423, de 24 de dezembro de 2025- RETIFICAÇÃO; e

• Portaria SPU/MGI Nº 11.424, DE 24 de dezembro de 2025.

Ainda segundo Silva, nos últimos anos, a Secretaria tem buscado ampliar a previsibilidade e a transparência na gestão dos terrenos de marinha por meio de estratégias como paineis de transparência ativa, padronização de avaliações, uso de geotecnologias e estratégia de Transformação Digital (ETD-SPU). 

Otávio ressalta que o órgão também trabalha para facilitar o uso produtivo dessas áreas.

“A SPU tem diversas iniciativas em curso para modernizar as regras e facilitar o uso produtivo e sustentável das áreas da União, incluindo os terrenos de marinha”.

Otavio Alexandre Freire da Silva, superintendente regional do órgão na Bahia.

Entre as frentes estão a simplificação de atividades como a aquicultura, chamadas públicas para projetos, revisão normativa contínua, programa imóvel da gente e criação de uma pasta sobre a gestão de ativos. 

Caminhos para reduzir riscos jurídicos

De acordo com o superintendente da SPU, alguns erros comuns que podem ser cometidos por empreendedores e que podem causar sérios problemas jurídicos e financeiros são a falta de Due Diligence, ignorar a demarcação, inadimplência de encargos e intervenções sem autorização. 

Sendo assim, especialistas apontam que a preparação é uma etapa essencial para qualquer projeto desta natureza. “Antes da aquisição ou do desenvolvimento de áreas em terrenos de marinha, é indispensável realizar um diagnóstico fundiário completo junto à SPU, verificar o regime jurídico e eventuais passivos, analisar as restrições ambientais e urbanísticas e avaliar os riscos físicos associados à dinâmica costeira”, afirma Ferraz Neto.

Já do ponto de vista jurídico, a recomendação é aprofundar a análise da origem do imóvel.

“De uma forma geral, é importante entender o histórico fundiário da região, com a análise pormenorizada da cadeia sucessória do imóvel, cadastros e processos da SPU, certidão de domínio expedida pela SPU e procedimento demarcatório da região”.

Diogo Levy, sócio-fundador do Levy Advogados .

E os caminhos para o desenvolvimento imobiliário em Terreno de Marinha: riscos, limites e atualizações regulatórias será um dos temas debatidos por especialistas no ADIT Juris 2026, que acontecerá de 18 a 20 de março, em Salvador. 

O evento, que é o principal Seminário de Soluções Jurídicas para os Setores Imobiliário e Turístico,  reúne os principais nomes do país para debater temas que hoje definem a viabilidade, a segurança e a atratividade dos empreendimentos. Inscreva-se aqui.

• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil