Modelo é impulsionado pelas mudanças etárias e demandas da população 60+; produto tem apresentado boa performance financeira

O aumento da expectativa de vida e a mudança na pirâmide etária impõem novos desafios e abrem espaço para tendências e oportunidades também no mercado imobiliário. Dados do Censo 2022 do IBGE indicam que a população com 60 anos ou mais superou os 32 milhões de habitantes, o equivalente a 15,6% da população brasileira. Pela primeira vez, essa faixa etária deixou de ser a menor parcela da população e já supera o grupo de jovens entre 15 e 24 anos.  

Esse cenário evidencia a necessidade de repensar modelos habitacionais que dialoguem com as demandas específicas de uma população que envelhece e passa a exigir soluções que aliem acessibilidade, segurança, conforto, qualidade de vida e estímulo à autonomia.

É nesse contexto que o Senior Living se fortalece, modelo de empreendimento planejado desde a concepção para atender pessoas com mais de 60 anos. Diferentemente das adaptações pontuais, o conceito integra arquitetura, serviços e gestão desde a fase de projeto.

Hoje, o modelo ainda disputa espaço com as Instituições de Longa Permanência para Idosos (ILPIs), tradicionalmente conhecidas como asilos ou casas de repouso. Segundo estudo realizado pela Brain Inteligência Estratégica e a Caio Calfat Real Estate Consulting, os gastos das famílias nesses espaços variavam, em 2023, de R$ 4.740,00 a R$ 12.322,00.

Ao mesmo tempo, 63% dos entrevistados afirmaram ter interesse em morar em empreendimentos no modelo Senior Living. Para Caio Calfat, diretor-geral da Caio Calfat Real Estate Consulting, o movimento reflete uma mudança de mentalidade sobre o envelhecimento.

“Nós estamos de repente vendo um disco voador descer sobre nós com uma população 60+, que é uma população nova no nosso planeta. Nós passamos a ter essa população de 20, 30 anos para cá. Os meus avós morriam com 70 anos de idade e olhe lá. Hoje, 85, 90 anos, a pessoa está bem, está trabalhando, está produzindo, está se divertindo, está indo passear no shopping, está vendo peças de teatro, shows. Então, ele é um consumidor como nós, como todos os outros. Ele precisa morar, ele precisa se divertir, ele precisa se vestir, ele precisa viajar”, disse Caio Calfat em entrevista ao ADIT Explica.

De acordo com o empresário, em países como França, Suécia, Finlândia e Noruega, o envelhecimento é tratado como uma questão coletiva e sistêmica, com políticas habitacionais estruturadas para garantir autonomia e integração urbana. No Brasil, o debate ainda está em consolidação, mas começa a ganhar força também no setor privado.

“Apesar de o modelo ter maior adesão entre as classes mais altas, o Brasil ainda carece de incentivos estruturados e políticas públicas capazes de viabilizar moradias coletivas acessíveis para idosos. Ainda assim, algumas iniciativas começam a apontar caminhos alternativos”.

Caio Calfat

Projeto especializado e resultados

Com experiência internacional no desenvolvimento de empreendimentos voltados ao público 60+, Norton Mello, CEO da BIOENG, realizou doutorado em projetos de Senior Living e passou a atuar diretamente no desenvolvimento de empreendimentos no Brasil e no exterior, acumulando mais de 2.500 unidades habitacionais projetadas.

Segundo ele, o primeiro passo é compreender que o público não é homogêneo. “Se considerarmos o morador existem vários perfis: o independente, o casado, o solteiro, viúvo, o semi-dependente, o totalmente dependente. Todos devem ter o direito e o acesso a moradias que potencializem uma vida mais ativa e independente, alegradora e segura”, explicou.

Essa diversidade exige planejamento cuidadoso desde a concepção. Para Mello, o produto precisa atender às expectativas dos moradores, mas também apresentar desempenho financeiro consistente para investidores e operadores. Ele afirma que a receptividade tem sido positiva tanto por parte das incorporadoras quanto do público final.

“O produto imobiliário tem que ter alta performance financeira, remunerando adequadamente tanto a parte de real estate como a gestão dos serviços, mas principalmente fazendo sentido para os moradores, cumprindo com suas expectativas”

Norton Mello.

Erros de concepção podem impactar diretamente a viabilidade do negócio. Entre os principais riscos está a ausência de profissionais especializados desde as fases iniciais. “É um modelo novo de real estate, é um modelo imobiliário que poucos dominam, é muito fácil se equivocar e ficar no prejuízo”.

Por outro lado, quando bem estruturado, o segmento pode apresentar resultados superiores aos de empreendimentos convencionais, combinando retorno financeiro e impacto social.

Quando o conceito vira empreendimento

Se os especialistas apontam o caminho conceitual e técnico, alguns empreendedores começam a materializar o modelo no país. Curitiba, onde acontecerá nos dias 26 e 27 de fevereiro o ADIT On The Road, é um dos principais destaques quando se fala em Senior Living no Brasil. É na capital paranaense que está o BIOOS, empreendimento desenvolvido pelo Grupo Laguna, voltado exclusivamente ao público 60+.

Segundo Gustavo Silvino, gerente de desenvolvimento imobiliário da empresa, a decisão de investir no segmento está diretamente ligada às mudanças demográficas e ao potencial de mercado. Além disso, o executivo destaca a capacidade econômica dessa população, que movimenta um mercado de R$1,6 trilhão por ano no Brasil, de acordo com dados do Instituto Locomotiva. 

“As consequências do envelhecimento populacional também repercutem na construção civil. Isso porque há muitas características para levar em consideração em imóveis capazes de oferecer segurança, autonomia e bem-estar para este público, que anseia por projetos mais humanos e acessíveis”.

Gustavo Silvino

A proposta do Laguna busca atender a uma geração de idosos mais ativa, independente e exigente, oferecendo suporte sob demanda. “O BIOOS Home, por exemplo, terá assistência básica de saúde para todos os moradores. Para serviços de limpeza e organização, e outros cuidados médicos, haverá possibilidade de contratação pay-per-use conforme cada a necessidade”.

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Além das unidades adaptadas, o projeto inclui botão de S.O.S nos apartamentos, elevador com capacidade para maca, banheiro acessível, piso aquecido, vaga exclusiva para ambulância e áreas voltadas à convivência e atividades de lazer.

Além da acessibilidade visível, é necessário apresentar soluções mais sofisticadas. Segundo Mello, da BIOENG, ambientes multissensoriais e imersivos podem contribuir para prolongar a autonomia e melhorar a qualidade de vida ao longo da jornada da longevidade.

“O que realmente muda são os materiais de acabamento, os diferentes tipos de iluminação, os contrastes, as tecnologias de apoio de forma ‘invisível’ que sem a interferência humana consegue deflagrar uma série de protocolos de atendimento importantes e vitais para a segurança e saúde dos moradores”.

Norton Mello

Calfat também reforça a importância da adaptação completa dos empreendimentos. “Os móveis têm que ser resistentes, não pode ter cantos, tem que ser flexíveis. Ao mesmo tempo, não podem ser muito pesados. É complicado você chegar nessa equação, mas já tem alguns arquitetos especializados nessa área. Então, pouco a pouco o Brasil vai absorvendo essa tecnologia, tanto de serviços quanto de produtos.”, completou.

Custos e integração de serviços

A consolidação do modelo passa também pela estrutura operacional, que envolve custos fixos relevantes e integração entre diferentes serviços.

“Os principais custos e desafios operacionais de um empreendimento de senior living como o BIOOS estão ligados ao equilíbrio entre qualidade assistencial, eficiência operacional e flexibilidade, respeitando a autonomia dos moradores”.

Gustavo Silvino

Segundo Silvino, a área de saúde é um dos principais centros de custo. Além disso, também é necessário que a gestão acompanhe a evolução do perfil dos moradores ao longo do tempo.

“A operação de saúde é um dos principais centros de custo. Ela envolve equipe de enfermagem com cobertura 24 horas, coordenação técnica, protocolos assistenciais e sistemas de gestão em saúde […]. Destaca-se a gestão da evolução do perfil dos moradores ao longo do tempo. À medida que as necessidades mudam, o modelo precisa absorver maior intensidade de cuidados sem perder o caráter residencial”, completou. 

Por fim, mais do que oferecer infraestrutura adaptada, o Senior Living exige a compreensão da dinâmica entre os ajustes físicos necessários e a autonomia desejada por essa população, criando ambientes que conciliem segurança, independência e qualidade de vida, aliando muito mais que moradia, mas também bem-estar, convivência e propósito.

A vice-presidente sênior de sustentabilidade, comunicação e relações institucionais da Accor Américas, Antonietta Varlese, explica que a marca tem uma estratégia global para isso e que se orienta por quatro pilares: pessoas, estadia, alimentação e explorar.

“Se o corpo envelhece, a mente e as relações precisam ser estimuladas. Estudos reforçam que a convivência social tem impacto direto na saúde física e mental da população idosa. Diferentes pesquisas indicam que idosos inseridos em grupos de convivência apresentam maior satisfação com a vida, menor risco de declínio cognitivo e melhor percepção de bem-estar”.

Caio Calfat

ADIT On The Road Curitiba

Senior Living será um dos destaques da programação do ADIT On The Road Curitiba, reunindo especialistas que atuam diretamente no desenvolvimento e na estruturação desse segmento no Brasil. O debate contará com a participação de Caio Calfat, sócio e diretor-geral da Caio Calfat Real Estate Consulting; Derik Bihaiko, cofundador da Lazu Prime Senior Living; e Gustavo Silvino, gerente de Desenvolvimento Imobiliário, Propriedades e Novos Negócios do Grupo Laguna.

O evento acontece nos dias 26 e 27 de fevereiro. No primeiro dia, no Centro de Eventos FIEP, o encontro adota o formato de meeting, voltado a grupos mais reduzidos, o que favorece discussões aprofundadas, troca qualificada de experiências e networking estratégico entre executivos do mercado imobiliário e turístico. A programação inclui ainda, no segundo dia, das 9h às 12h, uma Visita Técnica ao PARC Autódromo.

• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil