Rentabilidade, demanda e estrutura financeira entram no radar dos investidores e revelam os principais desafios para sustentar projetos turísticos no longo prazo

A análise de viabilidade de um projeto turístico vai muito além de projeções financeiras básicas. Para investidores, o ponto de partida costuma ser objetivo, a partir de indicadores como rentabilidade, taxa interna de retorno (TIR), payback e nível de risco.

Mas, na prática, esses números são apenas a superfície de uma equação mais complexa, que envolve mercado, operação e, principalmente, o destino. Segundo Hugo Barreto, diretor executivo da Efetiv Consultoria, antes de qualquer cálculo, é preciso entender se há demanda real para o produto.

“Não adianta fazer um produto perfeito para um perfil em um mercado que não tem capacidade de absorvê-lo. Muitas vezes os projetos turísticos não são bem-sucedidos pois tentam repetir um produto de sucesso de determinado local em outra região, e o mercado não se transpõe”, afirma Barreto.

Da mesma forma, o empreendimento precisa ser entendido pelo desenvolvedor como um provável produto para renda — ainda que esse não seja seu objetivo inicial. Isso pois, mesmo que o projeto esteja sendo desenvolvido para venda, empreendimentos turísticos têm uma grande chance de serem adquiridos para rentabilizar.

Por essa razão, Rodrigo Rocha, sócio e diretor da OSPA Capital e coordenador da Comissão de Funding e Investimentos da ADIT Brasil, explica que o incorporador precisa dominar alguns indicadores que ajudam a precificar o projeto de maneira mais acertada.

“O comprador quer saber quanto aquela unidade gera de receita operacional — taxa de ocupação, sazonalidade, ticket médio de diária, custos de operação — para calcular o NOI (sigla para net operating income, em português, receita operacional líquida) e o cap rate (taxa de capitalização) do investimento”, destaca Rocha.

“Se o incorporador não domina esses indicadores, ele não consegue precificar corretamente seu próprio ativo. Ou precifica acima do que o cap rate justifica e não vende, ou precifica abaixo e deixa valor na mesa.”

Rodrigo Rocha

Destino e avaliação de risco do projeto

Ainda na fase de concepção, conhecer a fundo as características do destino escolhido é uma das principais etapas na avaliação de risco. Com informações concretas mapeadas sobre a região é possível se antecipar aos obstáculos, pensar em soluções ou mesmo recalcular a rota pensando em outro destino.

Fabiano Cordaro, co-fundador do Grupo Smart Sharing, pontua alguns dos elementos que precisam ser observados com cautela. Para o executivo, tudo isso pode e deve ser utilizado na estratégia não só da concepção do projeto, mas para a operação também.

“Se você está falando em destino turístico, são vários os fatores que pesam nessa avaliação, como infraestrutura, aeroportos, distância dos centros emissores, quantidade de turistas por ano e quantidade de dias de atrações existentes no destino — que podem ser responsáveis por alongar a quantidade de dias das estadias”, ressalta Cordaro.

Rocha acredita que um outro aspecto tão importante quanto os anteriores mencionados é a governança do local. Esse fato impacta diretamente em questões regulatórias, melhorias para a região e celeridade de possíveis processos necessários para a legalidade do empreendimento no destino.

“Projetos turísticos tipicamente estão em cidades pequenas, litorâneas, com estruturas municipais enxutas e processos de aprovação e licenciamento ambiental lentos ou incertos. Isso muda completamente o perfil de risco comparado a um desenvolvimento urbano em capital ou cidade média com aparato regulatório maduro”, enfatiza.

Estrutura de funding mais atrativa investidores

Depois de validar a segurança e potencial do destino, é fundamental alinhar qual será a fonte de capital para viabilizar o projeto. Existem diferentes formas e alternativas de funding, mas cada uma precisa ser estudada com cautela, de modo que realmente seja escolhida a mais atrativa para possíveis investidores.

“Existe o dinheiro certo para cada negócio. Não existe uma regra geral do que é melhor fazer em um projeto, depende de cada caso.”

Hugo Barreto

“Acredito que existe o investidor certo para cada negócio. O investidor deve ter liquidez e perfil que tenha boa aderência com o desenvolvedor do projeto turístico. Quanto mais clara a oportunidade de investimento, garantias e o modelo de aportes e retiradas do investidor, maior a chance de atratividade”, defende Barreto.

Por outro lado, Rocha alerta para um risco real, o retorno gerado pelos hotéis não consegue competir com o nível de juros da economia. E aqui a atenção precisa se voltar novamente para os indicadores, uma vez que esses números acabam funcionando como uma espécie de referência mínima para qualquer investidor. Afinal, para assumir mais risco, é esperado ganhar mais, e não menos.

“Com juros na casa de 14 a 15% ao ano, o cap rate estabilizado de um hotel precisaria competir com esse referencial — e a maioria opera entre 6% e 9%. A conta não fecha. Isso empurra o mercado para a pessoa física, atraída por uma narrativa que mistura uso próprio com investimento e que raramente compara o retorno com o custo de oportunidade real”, expressa Rocha.

O especialista ainda descreve um modelo mais profissional e equilibrado de estruturação financeira em projetos turísticos, que combina aportes do próprio operador com financiamento estruturado por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários, um instrumento comum no mercado brasileiro.

“Projetos com estrutura mais sofisticada, equity de operador combinado com crédito sênior via CRI, alavancagem dimensionada pela geração real de caixa, absorvem volatilidade em vez de transferi-la ao comprador final”, aconselha Rocha.

Lições e experiências do mercado

Para consolidar um projeto turístico de sucesso, aprender com o que o mercado tem a oferecer pode ser uma das etapas cruciais para não cair em armadilhas e erros banais. O executivo da Efetiv orienta, por exemplo, sobre a falta de visão de longo prazo e o ciclo de vida dos destinos, que também compromete a sustentabilidade dos empreendimentos

“Não pensar no longo prazo é justamente um dos erros mais comuns. Um projeto turístico deve considerar não apenas a questão de retorno financeiro para o investidor e o proprietário. Deve ter foco no resultado do negócio no decorrer do tempo e como ele pode se manter ao longo do tempo. Os projetos com identidade, característica e experiência singular alinhados com as características do destino tem uma maior chance de sucesso”, diz Barreto.

Já Cordaro traz observações significativas para quem deseja se aprofundar em diferentes tipos de lógica de investimento em projetos turísticos, a partir de indicadores já conhecidos, como o O Yield on Cost (YOC), que mede a rentabilidade dos dividendos atuais com base no preço original de compra do ativo, e não pelo preço atual de mercado. 

O executivo cita também a Taxa Interna de Retorno (TIR), que indica a rentabilidade percentual ao ano (a.a.) ou ao mês (a.m.) de um investimento, sendo a taxa de desconto que faz o Valor Presente Líquido (VPL) dos fluxos de caixa igualar a zero, amplamente usada para analisar a viabilidade de projetos, onde uma TIR maior que a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) indica um bom investimento.

“A escolha vai depender da oferta, se for uma oferta para alocação de capital tipo proprietário, o primeiro indicador passa a ser o yield annual on cost. Se for uma oferta do tipo entrar desenvolver e vender o indicador mais utilizado é a TIR a.a.”

Fabiano Cordaro

A partir disso, Rocha reforça que o erro mais caro é projetar o produto antes de entender a demanda e subestimar a complexidade da operação hoteleira. Por isso, análises como as que foram descritas são indispensáveis para o futuro e sustentabilidade do projeto.

“Muitos projetos nascem de uma oportunidade de terreno ou visão do incorporador, não de uma análise de quem é o hóspede, com que frequência viaja, quanto paga e que alternativas tem. O projeto é desenhado de dentro para fora, quando deveria ser de fora para dentro”, completa.

• Por Maíra Sobral – Coordenadora de conteúdo na ADIT Brasil