Bairros planejados se espalham por grandes cidades do País como opção de crescimento urbano sustentável, conquistando moradores e investidores. São empreendimentos que concentram a vida da pessoa em núcleos que reúnem moradia, trabalho e lazer, além de prestação de serviços.

De acordo com estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) de 2013, moradores das regiões metropolitanas de São Paulo e Rio levam, em média, 43 minutos para chegar até o trabalho, 31% mais do que nas outras metrópoles do País.

Evitar esse desgaste é fator determinante na escolha de viver em bairros planejados, afirma o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes. “A cidade tem grande problema de mobilidade. Bairro planejado incentiva o morador a estruturar suas atividades em um núcleo”, diz.

Um dos projetos que se destacam em São Paulo, o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, confirma o fortalecimento da tendência. Prevista para ser lançada até início de maio, a segunda fase do bairro, com área de 250 mil m², adotou o perfil multiuso.

Além de um mall com 24 lojas, no térreo do conjunto, terá quatro torres. Uma corporativa, com 76 lajes, e outra com 317 salas comerciais, uma residencial (276 apartamentos) e o hotel com 377 quartos.

O diretor comercial da Tecnisa, Douglas Duarte, diz que 86% dos apartamentos da primeira fase foram vendidos no lançamento, em março de 2013. Segundo ele, um em cada dois clientes que visitam o bairro volta para fechar negócio. “Tivemos valorização real de 30% nos imóveis em um ano”, afirma. Nos bairros vizinhos, segundo ele, o preço atual é de R$ 12,5 mil o m², em média, enquanto o planejado está em R$ 10,5 mil.

Em alta. O mercado está em crescimento, avalia o diretor comercial da Damha Urbanizadora, Luiz Cláudio Lissner. Segundo ele, “o preço das incorporações urbanas subiu muito e chegou ao limite”, enquanto os bairros planejados oferecem mais coisas por menor preço.

Há 39 anos no mercado, a Damha iniciou sua atuação no interior de São Paulo. A partir de 2008, se expandiu e, hoje, está em 17 estados e no Distrito Federal. Tem 58 empreendimentos no País, incluindo o de Presidente Prudente (SP), a ser lançado neste mês. É o terceiro dos cinco lançamentos previstos para este primeiro semestre. Já foram lançados em 2014, um em Mirassol (SP), no interior paulista, e outro em João Pessoa (PB).

Lissner diz que, em Mirassol e João Pessoa, foram vendidas 75% das unidades no primeiro mês. “O foco é no usuário final.” Em todos os loteamentos entregues, segundo ele, quase todos os lotes já têm casas construídas. Lissner calcula que 80% delas são para moradia. “São minoria os investidores que compram para revender”, diz. “Os bairros valorizam mais conforme mais casas são construídas.”

Até junho, a empresa lançará empreendimentos em Arapiraca (AL) e Assis (SP). Também planeja abrir vendas de outros cinco bairros no segundo semestre. Em 2013, a Damha cresceu 20%, registrando valor geral de vendas (VGV) de R$ 700 milhões, segundo Lissner. A expectativa para 2014 é chegar a um VGV de R$ 840 milhões.

Recreio. No Rio de Janeiro, o Pontal Oceânico é um bairro planejado, com 600 mil m², lançado ano passado na região da Tijuca, área em expansão na cidade. Cinco construtoras participam do projeto: Gafisa, Calper, Calçada, Even e RJZ Cyrela.

O bairro, que fica no final do Recreio dos Bandeirantes, tem o tamanho do Leblon e visa a incentivar o adensamento da cidade na zona oeste do Rio. A Even, uma das construtoras do novo bairro, aposta na valorização. O Pontal Oceânico terá avenidas planejadas, áreas verdes e praças de convivência, afirma o diretor da Even, Fábio Terepins. “A conclusão das obras na região vai aumentar a liquidez e o potencial de valorização.”

A RJZ Cyrela lançou o Ocean Pontal Residence, em um terreno de 22 mil m². Serão sete blocos que totalizam 665 apartamentos. “O Rio inteiro sofre com mobilidade, mas há obras para sanar os problemas”, diz o vice-presidente da RJZ Cyrela, Rogerio Jonas Zylbersztajn.

Ele ressalta que “o vetor de crescimento” segue em direção ao Recreio. “A localização do bairro é privilegiada”, diz. O preço do m² do residencial da Cyrela gira em torno de R$ 8 mil. “A cidade como um todo tem valorizado muito”, diz. “As pessoas querem morar perto da praia.”

O Pontal Oceânico vai sediar a Vila dos Atletas, classificada pelo presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) do Rio, João Paulo Rio Tinto de Matos, como um grande condomínio. Serão 18 prédios para abrigar delegações dos Jogos Olímpicos de 2016. Depois do evento, serão vendidos ao público. De acordo com Matos, é uma forma de utilizar os bairros planejados em prol da cidade.

Para Zylbersztajn, bairro planejado é um bom negócio. “Muitos já preferem morar num lugar assim”, diz. “Seria a última opção em caso de desvalorização pelo perfil das pessoas que buscam esse tipo de projeto.”

Além de propor o desenvolvimento urbano em pequenos núcleos, bairros planejados fomentam uma organização interna capaz de proporcionar a maior participação dos moradores nas decisões relacionadas à infraestrutura e segurança. Essa participação é feita por meio das associações de moradores e têm importância determinante na gestão efetiva de recursos e, em alguns casos, até na criação de um plano diretor interno.

Cada vez mais, a dinâmica das cidades tem conduzido o adensamento para áreas multifuncionais. “A relação do morador com o espaço onde vive precisa mudar. Os espaços de atividades monofuncionais, como os comerciais, ficam vazios por pelo menos um período do dia, o que provoca uma sensação de insegurança”, argumenta o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes.

Justamente para evitar esse efeito, os bairros planejados aliam atividades comerciais e moradia em espaços próximos. Portões e grades não são incentivados em alguns bairros planejados. A ideia é que o morador tenha um contato mais próximo com a calçada e com a rua.

Bernardes ressalta que “é importante não distorcer o conceito”. Bairros planejados não são condomínios fechados, portanto há uma característica diferenciada, de espaços abertos. “Há mais gente na rua, um sistema de vigilância próprio, os edifícios são construídos próximos à rua propositalmente, provocando uma interação direta com a calçada e com a rua.”

Nos casos dos projetos no Pontal Oceânico, no Rio, e dos empreendimentos Alphaville, ao adquirir um imóvel o investidor assina um termo de compromisso com a associação de moradores do bairro.

O documento prevê que o morador contribua obrigatoriamente todos os meses com a associação. A verba é destinada à manutenção, segurança interna, paisagismo, pavimentação, limpeza e educação ambiental.

“A autogestão melhora a qualidade do bairro e valoriza os imóveis. É um círculo virtuoso. O morador adquire protagonismo em relação ao espaço onde vive e se orgulha muito disso”, garante o presidente do grupo Alphaville, Marcelo Willer.

Willer afirma que nos bairros planejados há uma dinâmica econômica que alimenta e valoriza o imóvel. “Por existir planejamento prévio, assim que a pessoa compra o imóvel, ela sabe o que vai estar em qual lugar”, diz. “Não há o risco de aparecer uma indústria ao lado de sua casa.”

O perfil do empreendimento, segundo o executivo, é mantido e os moradores seguem as regras de expansão do bairro, “e isso possibilita a valorização”.

A Alphaville, presente em 47 cidades do Brasil e conhecida por seu principal empreendimento em Barueri, lançado na década de 1970 na região metropolitana de São Paulo, é pioneira em bairros planejados. Para moradia ou como investimento.

Os últimos lançamentos da empresa ocorreram no Nordeste: Alphaville Ceará; Alphaville Litoral Norte 3, na Grande Salvador; e Alphaville Paraíba.

“O mercado do Sudeste é diferente por conta do maior poder aquisitivo e da constante valorização imobiliária. Mas são poucas as diferenças em relação ao resto do Brasil”, avalia Willer. “Nosso limitador é a disponibilidade de novas áreas e o processo de aprovação dos projetos. Ultrapassadas estas barreiras, o mercado tem absorvido muito bem.”

(Estadão, matéria publicada em 13 de abril de 2014 / texto de Vivian Codogno e Débora Ribeiro)