Com um investimento que alcançou a marca de R$ 20 milhões até o momento, o novo empreendimento da Idealiza Urbanismo na 5ª cidade mais populosa do Rio Grande do Sul foi uma das pautas na estreia do Ask Me Anything (AMA) – projeto de bate-papos exclusivos entre associados da ADIT Brasil a partir de lives privadas no formato Pergunta & Resposta. O convidado da primeira edição foi Fabiano de Marco, Sócio da Idealiza Urbanismo e Verticais. Franco, direto e totalmente disponível para as inúmeras perguntas que rolaram, ele defendeu alguns posicionamentos para uma maior escalabilidade dos negócios que atua. 

“Eu acredito e defendo o urbanismo feito à mão, com a presenças dos sócios e dos relacionamentos pessoais. Quanto maior participação nos processos a gente tiver, melhor”, diz. Segundo ele, quando possível, a melhor captação de recursos possível habita no chamado autofunding. “Ao invés de estruturar uma operação terceirizada de funding para compartilhar o resultado do negócio ao longo dos anos, é muito mais interessante fazermos menos negócios, usando nosso próprio funding para crescer com liberdade.”

Todos os 466 terrenos da primeira fase do empreendimento Estância dos Montes, em Santa Maria, foram vendidos em apenas cinco dias. A estimativa é que o VGV dessa primeira fase alcance os R$ 110 milhões. Com um histórico de bairros planejados de sucesso em todo o país, a Idealiza defende o uso de capital próprio para projetos com ritmo, qualidade e sensibilidade. Ao todo são mais de 2,4 milhões de m² em condomínios, loteamentos e bairros planejados inovadores em diferentes estados do país.

“Nossa atuação acaba sendo rara porque compramos áreas. Essa de Santa Maria, por exemplo, tem um VGV de R$ 158 milhões e foi comprada ainda em 2012”, explica De Marco. Ele defende que quanto mais fases um projeto tiver, melhor a sua rentabilidade. “Para nosso setor de novos negócios, as áreas de 3 milhões de m² são muito mais desejadas do que o velho modelo de 30 hectares em um ponto nobre e permutas altas.” 

Estância dos Montes ficará às margens da BR-392, a 3,3 km do Trevo da Uglione, em parte de uma área total de 130 hectares. O projeto terá uma área social de 50mil m², contornada por uma área de preservação permanente, onde será construído um Clube Social destinado aos moradores.

Responsável pela concepção e execução do case Parque Una Pelotas, além de experiente no desenvolvimento de loteamentos, condomínios, bairros planejados e incorporações residenciais e comerciais, Fabiano de Marco usou boa parte do bate-papo para revelar detalhes e particulares do Parque Una, considerado o melhor Projeto de Loteamento do Brasil.

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Logo abaixo, listamos 3 das várias discussões respondidas por De Marco durante o AMA.

É possível construir  bairros planejados para a classe C? 

Às vezes as pessoas têm a ideia equivocada de que verticalizar é mais rentável. Mas essa não é uma verdade absoluta. Para o desenvolvedor, verticalizar com índices de aproveitamento do terreno (parâmetro utilizados por zoneamentos e planos diretores no país inteiro) que variam entre 1,5 a 2, muitas vezes é menos viável do que fazer um projeto unifamiliar. “Eu acredito que o software do Parque Una pode, sim, ser levado para uma escala horizontal suburbana. É claro que não será possível ter fachada ativa em tudo que é lugar, mas deve se optar por ter pequenos centros que vão atender isso de forma mais espraiada.”

O pulo do gato? O desafio da baixa renda.

“O que geralmente acontece é a produção de centenas de casas, a entrega de um monte de torre e quando se passa os 5 anos de garantia, tudo é abandonado. Essas são as famosas críticas ao modelo de expansão do Minha Casa Minha Vida”, pontua. Para dar certo é preciso um bom projeto urbano. “Racionalizando custos com uma associação de bairro eficiente e criando pontos de comércio que diminuam o deslocamento e atenda a comunidade que vai se instalar ali.” O bom urbanismo não depende de uma cidade compacta. “Quando saímos do campo teórico e começamos a olhar os terrenos, algumas coisas ficam muito evidentes”, explica De Marco.  “Muitos terrenos não fazem sentido com cidades compactas, mas são propícios ao parcelamento do solo. E o contrário também acontece. Alguns não fazem sentido para construir condomínios fechados, mas são perfeitos para uma verticalização.”

Como gerenciar a segurança do Parque Una sendo ele aberto e vizinho de uma outra comunidade?

Diferentemente de um condomínio fechado, em que a segurança se dá prioritariamente pelo controle de acesso, em um projeto aberto é preciso monitoramento. O Parque Una conta com 34 câmeras e os postes de toda a região possuem 3 câmeras, possibilitando, assim, nenhum ponto cego entre o circuito. Speed domes e megafones compõem a estrutura. “Registramos todos os movimentos e fazemos perseguições em atividades que aparentam precisar ser analisadas de perto. É um olhar tecnológico de observação. Há placas avisando tudo isso e as câmeras estão visíveis para todos”, explica Fabiano de Marco. 

Nessa logística, há o aspecto arquitetônico e sociológico em atuação e uma série de parcerias com o poder público. De fachadas ativas a edifícios com lojas no térreo, tudo se conecta. A Secretaria de Trânsito, financiada pelo Parque Una, possui monitores com joy sticks que aplicam multas de forma remota, por exemplo. Já na Câmara Municipal uma lei chamada de Olho na Rua foi aprovada e autoriza a filmagem dos espaços públicos pela iniciativa privada. 

O que toda essa vigilância registra? Um laboratório antropológico diverso e plural. Bonito de se acompanhar. De Marco explica melhor. “Há uma ocupação do espaço público por uma classe média alta e alta, mas ao mesmo tempo o lugar é diverso. Os preconceitos afloram entre os ricos, os pobres e seus filhos. E ao mesmo tempo é educativo. Não é um lugar para se sentir excluído.” 

Por lá, todo tipo de problema já aconteceu. “After party de jovens na madrugada, crianças gazeando aula, investigações de tráfico de drogas, enfim. Há um histórico grande, mas há, também, uma inteligência de resolutividade.”

No fim do dia, as pessoas confiam na segurança do Parque Una. Apesar de os problemas de uma cidade grande estarem lá, existe uma estrutura robusta para resolvê-los que a maioria das cidades grandes não possuem.

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O Ask Me Anything acontecerá sempre às últimas quintas-feiras do mês. O bate-papo é exclusivo entre e para associados da ADIT Brasil. O texto acima é um recorte da sabatina que aconteceu de forma privada.