Por Marcos Kahtalian, sócio-fundador Brain Inteligência Estratégica, e Fábio Tadeu Araújo, CEO e sócio da Brain Inteligência Estratégica

O ano de 2024 registrou o melhor desempenho da história do mercado imobiliário brasileiro. Foram R$312 bilhões de crédito imobiliário concedido (SBPE e FGTS) e mais de 400 mil apartamentos novos vendidos, como apontou o indicador imobiliário da CBIC [Câmara Brasileira da Indústria da Construção]. O setor de hospitalidade, por sua vez, encontrou crescimento de preços, mantendo elevada taxa de ocupação. E os principais mercados de loteamentos no país apresentaram desempenhos muito bons. Mas e 2025? O que podemos esperar desse ano?

É natural que este ano venha a ter um desempenho provavelmente menos dinâmico que o ano anterior – não apenas porque a base de comparação é a mais alta da história, mas, naturalmente, dado o impacto da elevação da SELIC. Ainda assim, seguramente, o ano será ainda de bom desempenho imobiliário, pelos seguintes motivos:

• Mercado de trabalho aquecido e mantendo-se com razoável força ainda em 2025. O último trimestre de 2024 terminou com o menor desemprego da série histórica da PNAD, 6,2 %, com alguns estados com desemprego abaixo de 4%.
• Mantém-se alta a intenção de compra das famílias por imóvel.
• Os níveis de estoque em geral estão baixos; foram bem absorvidos nos principais mercados e, mais ainda: há pouco estoque pronto de qualidade. O menor ritmo de lançamentos também contribuirá para regulação do estoque.
• A economia vai crescer este ano (estima-se 2,2% no PIB), sobretudo com maior dinamismo no primeiro semestre, devido ao impulso do agronegócio.

Mas é claro que os juros altos terão impacto: em primeiro lugar para a produção, com crédito mais difícil e caro. Por consequência, também afetará a ponta do consumo, principalmente para quem precisar de repasse nesse período.

Dado este cenário, então em que apostar? Seguem algumas percepções que temos passado para clientes:

• Em anos mais apertados, vale a pena sempre a metáfora de “ir na bola certa”, isto é, procurar lançar aqueles projetos com baixo risco de mercado, alto senso de oportunidade para o cliente, segurando aqueles projetos de maior risco potencial. É possível medir a demanda “latente” por um produto, quando o público disputa uma oferta, e essas devem ser as apostas de segurança. Alguns lançamentos desse ano estão indo nessa direção, com grande sucesso comercial. Não lançar é um erro, perde-se mercado, mas deve-se acertar o passo da demanda. E essas oportunidades existem em todos os segmentos de mercado, em todas as praças. Há um nível de demanda suficiente para sustentar bons produtos.
• Produtos de ticket mais baixo, que exigem menos volume de crédito, devem ter desempenhos mais satisfatórios. O mesmo valendo para aqueles mercados com funding garantido e acessível, como o Minha Casa Minha Vida.
• Loteamentos, tanto por ser um setor de financiamento direto, quanto por ser um mercado de escassez em geral. O setor de loteamentos pode ter todas as queixas do mundo, menos o de excesso de oferta (salvo algumas poucas praças, em alguns momentos).
• Pela oscilação cambial, o turismo interno ainda será forte. A preocupação aqui é mais com a inflação em geral e com a inflação de serviços. Não se acredita em redução significativa de demanda – apenas na margem – pois o desejo de fruição e qualidade de vida são drivers claros.
• Dado o menor volume de lançamentos que em 2024, vale estar atento para oportunidades de negociação de terrenos e áreas, bem como para vazios de oferta.
• Nos segmentos mais altos, deve-se observar uma tendência para negociação direta maior e uma migração para a qualidade.
• Manutenção e possível crescimento da força dos mercados de locação residencial, dadas as condições gerais de preço dos imóveis.

Nos últimos 3 anos, o dito “mercado” errou bastante as previsões de crescimento da economia brasileira. 2025 pode surpreender. Devemos nos preparar para um cenário desafiador, mas certamente a maturidade de nossas empresas nos permite apostar em um bom desempenho esse ano. Bons produtos ganharão mercado, como sempre, é claro; mas esse ano, certamente, essa deve ser a dinâmica do mercado. Vale voltar para as pranchetas e para os estudos de projetos. Já provamos a resiliência do nosso mercado e iremos provar mais uma vez.

Fábio Tadeu de Araújo é CEO da Brain Inteligência Estratégica. Graduado em Ciências Econômicas e pós-graduado em Economia Internacional pela FAE Business School, possui MBA em Gestão de Projetos pelo IBMEC. Fábio também é mestre em Organizações e Desenvolvimento e mestre e doutorando em Gestão Urbana pela PUC-PR. É professor universitário de diversas instituições há mais de 15 anos.

Marcos Kahtalian é graduado em Comunicação Social pela UFF, pós-graduado em Administração pela FAE Business School, mestre em Multimeios pela Unicamp e doutor em Semiótica pela PUC-SP. Além de Sócio-Fundador da Brain Inteligência Estratégica, ele é Vice-Presidente de Banco de dados do Sinduscon – PR, professor de cursos de pós-graduação e MBA em Marketing e Estratégia e autor do livro Gestão Fora do Eixo.