Por Eduardo Eichenberger – Sócio-diretor da Global Governance

Os loteamentos que contam com a atuação estruturada de uma associação de proprietários têm apresentado, ao longo dos anos, valorização média adicional de 5% ao ano em relação aos imóveis do entorno, segundo uma pesquisa realizada pela Global Governance  junto à base de clientes. Esse fenômeno é especialmente relevante para projetos faseados quando as fases seguintes se beneficiam da valorização adicional.  

Esse dado, contudo, exige uma reflexão jurídica importante: não basta a simples existência formal de uma associação constituída. Para que ela efetivamente contribua para a valorização, sustentabilidade e boa governança do empreendimento, é indispensável que sua modelagem institucional e seus instrumentos jurídicos estejam estrategicamente orientados aos objetivos do loteamento.

A associação, nesse contexto, deve ser concebida como um verdadeiro agente de preservação, ativação e fortalecimento do empreendimento, com atuação voltada não apenas aos aspectos patrimoniais e operacionais, mas também aos aspectos urbanísticos, comunitários e relacionais. Sua função transcende à manutenção eficiente e à segurança do bairro. Ela deve participar, desde a origem do projeto, da formação da comunidade, inicialmente composta pelos adquirentes, criando vínculos, construindo confiança e promovendo engajamento.

Em outras palavras, cabe à associação sustentar, no pós-venda, a expectativa positiva gerada no momento da comercialização. O encantamento construído pela área comercial precisa ser sustentado durante todo o período de implantação do empreendimento, inclusive quando a entrega efetiva do lote ou da infraestrutura ocorrer apenas muitos meses depois. A associação tem, portanto, papel central em preservar a coerência entre a promessa de valor vendida ao adquirente e a experiência concreta de pertencimento e funcionamento comunitário que lhe será entregue.

Outra dimensão estratégica reside na necessidade de o empreendedor assegurar a correta ativação e o adequado início da operação do empreendimento, convertendo em realidade o discurso comercial. O projeto vendido não se conclui com o término das obras. A infraestrutura pode estar pronta, mas o empreendimento somente se consolida quando sua “máquina institucional e comunitária” passa a funcionar com previsibilidade, governança, capacidade de arrecadação, legitimidade e eficiência.

Por isso, constitui risco relevante entregar a condução da associação, justamente no momento mais sensível, o início da operação, a terceiros sem compromisso com a visão original do empreendimento, com sua proposta de valor ou com a formação qualificada da vida comunitária. O sucesso do loteamento dependerá, em larga medida, do bom funcionamento do bairro, da qualidade da governança associativa e da capacidade de gestão comunitária ativa.

Daí decorre uma conclusão essencial: a documentação da associação precisa ser tecnicamente bem estruturada e apta a regular, com clareza e flexibilidade, todas essas frentes de atuação. Estatuto, regulamentos, instrumentos de adesão, convenções e documentos complementares não podem ser tratados como peças meramente formais. Devem constituir uma arquitetura jurídica funcional, capaz de conferir segurança, estabilidade, governabilidade e eficiência à gestão associativa.

Sem adequada instrumentalização, a gestão de loteamentos por associações fica seriamente comprometida.

Nesse sentido, destacam-se como boas práticas jurídicas e institucionais:

• Constituir a associação no momento adequado, antes do início das vendas, de modo a assegurar a vinculação de todos os adquirentes à estrutura associativa;
• Verificar a regularidade formal do endereço da sede da associação, indicado no Estatuto e à sua aceitação perante a Receita Federal;
• Prever prerrogativas transitórias ao empreendedor, especialmente no primeiro mandato ou em matérias sensíveis, com mecanismos juridicamente equilibrados de veto, anuência prévia ou suspensão de deliberações que possam comprometer a implantação do empreendimento;
• Estabelecer categorias distintas de associados, sobretudo em loteamentos complexos ou de uso misto, com tratamento compatível com a diversidade de perfis, fruições e encargos;
• Prever assembleias setoriais e sistemas de representação indireta, especialmente em empreendimentos de grande porte, de forma a tornar a governança mais funcional e representativa;
• Inserir mecanismos de compliance e integridade na estrutura de gestão, com regras claras de transparência, prestação de contas, conflito de interesses, segregação de funções e controle decisório;
• Evitar a atribuição de funções administrativas a órgãos de fiscalização, como o Conselho Fiscal, preservando a distinção entre gestão e controle;
• Prever, além de direitos e deveres, hipóteses de impedimento e inelegibilidade, fortalecendo a legitimidade da governança e reduzindo riscos de captura institucional;
• Disciplinar o acompanhamento das contas da associação, tanto como prerrogativa de fiscalização direta quanto como dever de participação responsável dos associados;
• Estruturar critérios de rateio de despesas de forma técnica e proporcional, distinguindo despesas gerais e despesas específicas por categoria de associado, uso, setor ou benefício auferido etc;
• Prever sistema escalonado de penalidades, compatível com a gravidade da conduta, sua reincidência e seu impacto sobre a coletividade e o empreendimento.

Em síntese, o que se exige é a construção de uma instrumentalização jurídica dinâmica, controlada e eficaz, apta a permitir que a associação atue como verdadeiro instrumento de governança do loteamento, promovendo estabilidade institucional, qualidade comunitária e valorização patrimonial.

Eduardo Eichenberger é fundador e diretor da Global Governance e possui mais de 25 anos de carreira em grandes corporações, com vasta experiência em estruturação e gestão de condomínios horizontais e loteamentos de alto padrão, desenvolvida a frente de consagrados empreendimentos de destaque nacional e internacional.