Por Thiago Amin – arquiteto e sócio fundador na Alameda Urbanismo e Arquitetura

Durante uma importante apresentação de projeto para o conselho de administração de uma grande empresa, recebi uma crítica direta e incisiva de um consultor externo, contratado para ajudar o conselho a decidir sobre investimentos imobiliários: “Precisamos ouvir o arquiteto, porque ele tem o traço que coloca as ideias no papel, mas vocês precisam respeitar o empresário, que é quem paga a conta no fim”.

A crítica veio após minha defesa do projeto, que apresentava conceitos amplamente reconhecidos em urbanismo de qualidade: diversidade de usos e ocupação, adensamento, fachadas ativas, entre outros. Meu posicionamento era uma resposta a uma crítica inicial, também incisiva, que considerava o projeto “sonhático”, alegando que havia muitos lotes para verticalização e um excesso de áreas comerciais nos térreos.

No fim das contas, o que o consultor defendia era que o verdadeiro “negócio” estava nas áreas unifamiliares: terrenos de 200 a 500 metros quadrados para abrigar casas individuais. Todo o restante era visto como um peso, algo a ser suportado para construir a narrativa de um bairro planejado diferenciado, que agregasse valor ao marketing do empreendimento e se destacasse da concorrência.

Minha defesa não era “sonhática”, nem baseada apenas em conceitos subjetivos de qualidade urbanística. Argumentei que o projeto era atravessado por uma via arterial de alto fluxo, que já havia negociações avançadas com âncoras comerciais que atrairiam um grande afluxo de pessoas, e que a demanda por apartamentos e comércio local seria significativa. Ignorar esses fatores e não os aproveitar para potencializar o Valor Geral de Vendas do empreendimento seria um desperdício. E, como um bônus, teríamos um bairro muito mais interessante, denso, diverso e caminhável, alinhado às melhores práticas do urbanismo contemporâneo.

Uso a palavra “bônus”, porque ficou claro que, para o empresário focado no fluxo de caixa e na rentabilidade, o que realmente importa é a viabilidade econômica do empreendimento. E é um ponto válido. Um projeto só é bom se sai do papel. Sempre defendi essa posição: de nada adianta uma solução urbanística bem elaborada se ela não se sustenta em termos de ocupação efetiva. O sucesso financeiro do empreendimento está diretamente ligado ao desejo das pessoas de morar e frequentar o local.

Essa situação específica reflete um dilema presente na maioria dos projetos de bairros planejados. Os urbanistas pressionam por diversidade de tipologias, enquanto os empreendedores priorizam liquidez, muitas vezes representada pelos lotes unifamiliares padronizados. Nesse embate, o urbanista é o elo fraco, pois é um prestador de serviço contratado pelo empreendedor, que é quem materializa o projeto.

Percebo também que há diferentes perfis de empreendedores. Alguns são mais ousados e apostam na diversidade, fugindo do modelo “monoproduto”. Outros são mais conservadores, resistentes a qualquer argumentação — seja em termos de qualidade urbanística, seja em oportunidades de negócio.

De fato, os riscos existem. Um terreno para verticalização pode demorar mais para ser ocupado. Incorporar prédios exige parcerias, modelos operacionais mais complexos e maior gestão. Enquanto isso, há custos de manutenção e tributos.

Esse horizonte de longo prazo afugenta alguns empreendedores, que preferem liquidar o negócio rapidamente e partir para o próximo. Por outro lado, aqueles ligados à terra — descendentes dos proprietários originais ou perfis mais arrojados — tendem a pensar estrategicamente, reservando áreas para tipologias com menor liquidez.

Arrisco dizer que esses empreendedores têm um envolvimento emocional com o projeto e com a região onde atuam. Eles querem construir com qualidade e deixar um legado positivo. Abrem mão da lógica do mínimo esforço para colher melhores resultados no futuro. Resultados esses que são também financeiros, mas não apenas financeiros: eles ajudam a construir cidades mais vivas, diversas e vibrantes.

Thiago Amin é arquiteto e urbanista, além de ser sócio-fundador da Alameda Urbanismo e Arquitetura, empresa especializada no desenvolvimento e gerenciamento de projetos urbanísticos, interdisciplinares e de grande escala. Atua na área de Desenvolvimento e Planejamento Urbano desde 2004. Desde 2010, é diretor da Alameda, liderando projetos de masterplans, loteamentos, bairros planejados, e atua na legislação urbanística, no planejamento, na qualificação e no desenho de espaços