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ARTIGO | O abuso do Direito de Garantia
POR DIEGO AMARAL – Dias & Amaral Advogados Associados
Com o crescimento exponencial das atividades do Mercado Imobiliário, tendo esse segmento funcionado como um dos principais vetores da economia para sua retomada em nosso país, tanto na crise social e sanitária pela qual estamos atravessando, que naturalmente afeta imensamente a economia, quanto em outras crises políticas e econômicas já atravessadas pelo país na última década, observa-se um aumento grande das vendas e lançamentos imobiliários e, consequentemente, um aumento das reclamações e solicitações de garantias das obras executadas pelas construtoras.
Toda empresa consolidada no mercado e que zela por seu nome, pela qualidade do produto que entrega e pela consolidação de sua marca, possui um departamento específico de pós-obra, que dá para o cliente adquirente todo o respaldo e atenção quanto às buscas por garantias requeridas.
Acontece que não raro, de forma individual ou mesmo coletiva, por meio principalmente de associações ou condomínios, há um abuso desse direito, em uma tentativa de imputar à construtora responsabilidades que são individual do adquirente, condômino ou do próprio condomínio.
Como exemplos desse abuso do direito de garantia, extremamente recorrente, observa-se as reclamações de situações que na verdade demandam manutenção do condomínio, mas que, não o fazendo, imputa tal reclamação à construtora que executou aquela determinada obra. Como analogia a esta situação cabe o exemplo do bem móvel adquirido por um cidadão. Se este não colocar combustível, lavar o veículo de forma não eventual e não realizar as revisões programadas, naturalmente aquele bem começará a apresentar problemas de ordem mecânica, as vezes elétrica ou até outros tipos de desgastes, entretanto, todos por culpa e responsabilidade de seu possuidor e usufrutuário. Não há que se falar aqui em uma responsabilidade da montadora do veículo, já que não houve a manutenção adequada pelo consumidor.
No mercado imobiliário o raciocínio é o mesmo, ou pelo menos deveria ser. Não há que se imputar responsabilidade à outro, sem que se tenha praticado as manutenções adequadas após a entrega de um bem imóvel, em relação à sua pintura, questões elétricas, hidráulicas e outras inerentes ao desgaste natural do produto.
Outro ponto que merece atenção especial se dá em relação aos proprietários que realizam pequenas obras e/ou alterações em suas casas ou apartamentos, de forma individual, com contratação própria por meio de terceiros atuantes no seguimento e depois requerem a garantia do produto da construtora que o construiu, sem considerar os terceiros que realizaram as obras que aconteceram posteriormente às entregas por parte da construtora.
Instalação de cortinas de vidro, troca de pisos, quebra de paredes, instalação de banheiras de hidromassagem e/ou churrasqueiras são alguns exemplos dessas obras, por vezes contratadas diretamente pelo adquirente do imóvel e que naturalmente impactam na perda da garantia por parte do proprietário que as contratou/realizou.
O Código Civil De 2002 em seu artigo 618 diz que: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. O Código de Defesa do Consumidor estabelece o prazo de 90 dias para vícios aparentes e 180 para vícios ocultos.
Esse abuso do direito de garantia deve ser combatido pelo poder judiciário, tendo em vista a nítida má-fé por vezes praticada, que gera um desgaste muito grande para aqueles que querem assumir, se houver, suas responsabilidades perante uma obra que teve algum vício, mas não querem servir de ponte para enriquecimento ilícito e proveito ilegal daqueles que utilizam o principio da proteção consumeirista como escudo para omitir as responsabilidades que lhe cabem.
Diego Amaral é Advogado, sócio do Dias & Amaral Advogados Associados, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e Conselheiro Seccional da OAB/GO, Membro do Conselho Jurídico da CBIC, Membro do IBRADIM e Professor de Pós-Graduações em Direito Imobiliário de diversos institutos.
