Há 7 anos o cenário de loteamentos era outro. Havia a nacionalização das grandes loteadoras patrocinada pelos fundos de investimentos, um enorme déficit habitacional se consolidava e a entrada de empresas de incorporação no segmento moldavam uma expansão mais ativa que passiva. A Cipasa Urbanismo – uma das maiores do mercado projetava um VGV de R$ 1,2 bilhão contra R$ 360 milhões do biênio anterior.  Um bom tempo se passou desde então e o ex-CEO da empresa, Sergio Villas Bôas, atual vice-presidente da ADIT Brasil e sócio da Vitae Urbanismo, comemora os mais de 200 projetos de urbanização que conseguiu realizar nesse período.

Convidado do podcast Além da Curva, ele revisita, reflete e expõe sua experiência com projetos de médio e alto padrão em mais de 21 estados do país. O segredo de tanto sucesso? Parcerias bem consolidadas.

“Minha grande vocação sempre foi atuar de forma colaborativa. Gosto desse modelo onde você soma esforços, divide riscos e se complementa para atingir o sucesso”, explica Villas Bôas, que inicia o bate-papo com Felipe Cavalcante dando detalhes sobre o projeto residencial Aruã – referência da região leste de São Paulo, localizado mais especificamente entre Arujá e Mogi das Cruzes. No final da década de 1980, ele e os irmãos Gilberto e Ricardo desenvolveram o local. “Vimos uma oportunidade de mercado, uma certa lacuna que existia e aprendemos muito. Capitalizamos bastante com o Aruã e a venda desses 2 mil lotes. Foi um modelo que funcionou muito bem”, diz.

Vale ressaltar que Villas Bôas iniciou sua carreira oferecendo serviços diferenciados de identificação de locais para instalação Redes de Varejo, em especial McDonald’s, Blockbuster, General Cinemas, Grupo Pão de Açúcar, dentre muitos outros. Foi sócio Fundador da empresa REP – Real Estate Partners, a qual foi pioneira no conceito de Strip Malls no mercado brasileiro, tendo desenvolvido dezenas de shoppings de varejo em São Paulo, Rio de Janeiro e outras cidades brasileiras.

Em pouco mais de 1h, ele compartilha insights sobre sua expertise em cada uma dessas vertentes. Um dos pontos fortes da entrevista é sua visão quanto ao controle da Cipasa pela HSI – uma das maiores gestores de fundos de Crédito Privado e Private Equity do Brasil. Segundo ele, houveram alguns equívocos quanto à adoção desse modelo de negócio em 2010.

“Com todo o respeito à HSI, optar pelo Private Equity não foi convidativo para nós à época. O private equity se baseia em crescimento acelerado e expansão geográfica, que era o que o mercado queria naquele momento. Ou seja, você tem um tempo curto para crescer, maturar e já pensar na saída do negócio”, explica. Achava-se que era preciso ter alcance nacional para prosperar. Um erro. “Estou falando de um ciclo que varia entre 7 e 9 anos no máximo. A HSI é muito forte nisso de flipar ativos, que é quando se compra na baixa e se vende na alta. Mas a atividade conosco se mostrou pouco escalável.” Todos os grandes players que decidiram atuar nacionalmente tiveram algum tipo de problema como a Cipasa. O ciclo anterior e  problemática das incorporadoras não foi tão considerado assim para o ciclo dos loteamentos.

“Achávamos que nossa atividade era menos complexa. De certa forma é, mas esquecemos de pensar em fornecedores e no peso que existe em fazer escolhas não baseadas em relacionamentos”, relembra. Apesar de tudo, ele defende o legado da Cipasa. “Hoje temos vários profissionais que trabalharam conosco em posições de destaque no mercado. Tenho muito orgulho desse time que montamos lá atrás. É um legado.”

Uma das discussões que ele também levanta é a ausência de formas consagradas de se prover funding para os loteamentos – algo que a incorporação já desfruta.

“Loteamentos sempre foram vistos com os patinhos feios. O mercado financeiro praticamente o ignorava. Naquela época, não existia alienação fiduciária e isso gerava muita insegurança. Você não fazia uma securitização, mas, sim, uma operação baseada naquele recebível”, pontua.

Em 2015, já saído da Cipasa ele viu de longe a queda expressiva de demandas, a escassez e o encarecimento do crédito, e o aumento substancial dos distratos. “A maioria das empresas que se sustentaram foram porque os controladores colocaram fortemente o capital próprio. Em 2016, a HSI descontinuou a Cipasa.” Nesse processo, um dos maiores erros cometidos, segundo o próprio ex-CEO, foi a demora em diminuir a equipe ativa. “Era preciso um corte drástico ali, mas protelamos isso por acreditar que numa eventual retomada seria importante ter todos os profissionais conosco.” O custo alto em rescisões assustou. “Esse custo estancaria em 4, 5 meses e o investimento seria recuperado com o tempo, mas só vimos isso depois de tudo.”

Sobre o mais recente boom dos loteamentos ele acredita que veio para ficar. “Talvez não na mesma intensidade de meses atrás, mas é real. A escassez de moradia e a busca por qualidade de vida explicam isso.”  A pandemia trouxe ganhos nesse paradoxo de ser algo tão ruim e complicado no mundo inteiro. “O trabalho remoto, as reuniões virtuais e a não necessidade de grandes deslocamentos aumentou a qualidade de vida das pessoas.” Para Villas Bôas, o mais importante é não exagerar. “Hoje tem muita gente fazendo loteamento: das empresas locais aos empreendedores de um projeto só. Todos são importantes, mas a demanda não é infinita.”

Para ouvir e acompanhar todas as entrevistas, basta acessar o site da ADIT BRASIL em http://adit.com.br/podcasts/

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