Por PEDRO BICUDO – 5ª edição da Revista Panorama ADIT

Muito se tem debatido a respeito das chamadas comunidades planejadas e dos empreendimentos multiuso.

As comunidades planejadas demandam a prévia urbanização da gleba, com o loteamento do solo para fins urbanos regido pela Lei Federal 6.766/79. Os empreendimentos multiuso são, em regra, implantados em lotes já urbanizados, e sua constituição e organização se dão sob a forma condominial sujeita à Lei Federal 5.491/64.

Como a implantação desses empreendimentos apresenta alguns desafios que não são de fácil superação, demandando por vezes alterações legislativas, apresentamos a seguir algumas sugestões para minimizá-los.

Aprovação dos loteamentos

A aprovação dos loteamentos urbanos é processo complexo e envolve diferentes agentes da administração municipal e estadual. A dissociação entre os processos administrativos e a noção de projeto, assim como de planejamento, cria entraves à análise e aprovação do empreendimento.

Essa complexidade se torna mais relevante quando passa a ser exigida a elaboração de estudos ambientais específicos, tais como o EIA-RIMA.

É comum que as exigências urbanísticas sejam contraditórias àquelas de ordem ambiental. Há situações, por exemplo, em que a delimitação dos lotes destinados às áreas institucionais municipais implica em grandes movimentos de terra, o que acaba não sendo aceito pelas autoridades ambientais, cada vez mais refratárias aos chamados “bota-foras” ou à importação de material.

Em meio ao impasse, há a necessidade de revisão do projeto, muitas vezes em desacordo com as exigências urbanísticas anteriormente feitas. Nesse contexto, incompreensões por parte dos técnicos responsáveis pela aprovação os levam a optar pela via rápida do indeferimento – desperdiçando-se um bom projeto urbanístico para a cidade.

Como o conceito do planejamento, que é dinâmico, está presente tanto na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade, é necessário investir no treinamento de técnicos e profissionais habilitados à aprovação de loteamentos que compreendam essa dinâmica que não comporta empreendimentos que “nascem prontos”.

É preciso, também, insistir na necessidade de que a legislação de parcelamento do solo passe a se comunicar com a legislação ambiental, permitindo-se que as exigências ambientais possam ser vislumbradas desde o início da aprovação do loteamento, concomitantemente à expedição das diretrizes urbanísticas.

Até lá, restará aos empreendedores investir em estudos e análises na tentativa de antecipar exigências e suprir a deficiência da compreensão do processo de aprovação.

Obras

Superada a fase de aprovação, uma das principais dificuldades que surge é o prazo imposto pela legislação federal para a execução das obras, atualmente de quatro anos.

Quando se pensa em uma comunidade planejada, o investimento em infraestrutura ganha especial importância com a construção de espaços e equipamentos públicos, aterramento de rede de energia elétrica e de dados, implantação de estações de tratamento de esgoto e outras variáveis que reduzam impactos ambientais.

Apesar de as novas exigências de infraestrutura urbana não serem as mesmas do tempo em que a lei foi criada (1979) ou alterada (1999) – restrita basicamente à pavimentação, sistemas de fornecimento de água, energia e coleta de esgoto – o prazo para a execução foi mantido. Daí a dificuldade do empreendedor de executar loteamentos de grandes glebas, com criação de novos bairros, o que termina fragmentando o projeto.

Para minimizar essa limitação, a melhor solução é que as chamadas aprovações prévias dos projetos de loteamento pelos Municípios e as licenças ambientais prévias sejam consideradas marcos da aprovação, vinculando a posterior análise de cada uma das futuras fases de implantação. Assim, cada uma das fases seria individualmente aprovada a partir daquelas aprovações prévias únicas, obtendo, depois, as respectivas aprovações finais e licenças ambientais de instalação.

Como não há vedação a essa interpretação das normas urbanísticas, esse procedimento evitaria a fragmentação do projeto urbanístico – e, mais importante, a necessidade de a cada nova fase iniciar-se mais um longo processo de aprovação.

E depois?

Concluídas as obras e as vendas, surge a preocupação em garantir a continuidade daquele partido de projeto inicialmente concebido.

Para lidar com essa fase, não há uma única resposta correta.

Em muitos casos, as associações de moradores, que devem nascer junto com o empreendimento, são essenciais na defesa da comunidade e suas características, chegando a ingressar em juízo para garantir o respeito às restrições urbanísticas impostas pelo loteador supletivamente à legislação. Em outros, revela-se essencial que o empreendedor reserve para si a propriedade, administração ou uso de determinadas edificações âncoras para o projeto como centros comerciais.

Deve-se cogitar, ainda, a integração do loteamento ao restante da mancha urbana para evitar a segregação de espaços e vazios urbanos.

Em qualquer caso, contudo, a elaboração de um bom projeto urbanístico bem fundamentado juridicamente é o primeiro passo para tentar assegurar o sucesso na implantação de uma comunidade planejada.

Os complexos multiuso

Comparativamente, a aprovação de um complexo multiuso enfrenta menos dificuldades por ser implantado em lote já urbanizado. Mas é preciso atenção no aproveitamento dos índices edilícios e urbanísticos pelos diferentes empreendimentos que compõem o complexo.

A eventual segregação dos empreendimentos em diferentes lotes limitaria a possibilidade de que, caso um empreendimento não utilizasse todo o correspondente coeficiente de aproveitamento, outro pudesse aproveitá-lo.

Se, por um lado, a implantação em um único lote permite o intercâmbio desses índices urbanísticos, esse modelo traz dificuldades para o funcionamento do complexo.

Será preciso, por exemplo, garantir que o adquirente de um apartamento residencial não tenha ingerência no funcionamento do mall ou do hotel ali implantados. Por outro, torna-se indispensável assegurar ao operador do mall ou do hotel o direito de interferir na manutenção da torre de apartamentos, para evitar que o descuido com fachada e áreas comuns interfira na imagem do complexo.

A melhor saída para esses impasses é a correta atribuição de frações ideais do conjunto entre os diferentes empreendimentos já na instituição do condomínio – com atenção especial à elaboração da convenção do mesmo.

Tais documentos devem ser pensados para, por um lado, permitir a independência na administração de assuntos internos de cada empreendimento, mas, por outro lado, assegurar a desejada interferência daqueles empreendimentos âncoras nos demais.

PEDRO BICUDO – Pedro Marino Bicudo é mestre em direito urbanístico pela PUC-SP e atua em direito imobiliário e urbanístico-ambiental, tanto na área de consultoria quanto no contencioso judicial. Em 1999, passou a integrar a equipe de Lobo & Ibeas Advogados, da qual se tornou sócio em 2008. Em 2016, em conjunto com outros sócios, fundou o Escritório Graça Couto, Sequerra, Levitinas, Bicudo, Leal e Abby Advogados. Há mais de uma década, Pedro Marino Bicudo vem assessorando loteadoras e incorporadoras, fundos de investimentos e outros agentes do mercado imobiliário em diversas questões relativas ao planejamento urbano, à requalificação de áreas urbanas e no desenvolvimento de grandes empreendimentos e projetos de urbanização.