Especialistas apontam que as parcerias público-privadas ganham protagonismo ao permitir requalificação urbana e melhoria de serviços

A governança urbana tem deixado de ser um campo restrito ao planejamento do Estado para se consolidar como um fator mais amplo, que envolve múltiplos atores e novas formas de articulação entre o poder público e o privado. No centro dessa transformação estão as parcerias entre esses dois entes, que são cada vez mais vistas como instrumentos para viabilizar projetos e responder a desafios históricos das cidades brasileiras, como a requalificação de áreas degradadas e a oferta de serviços urbanos de qualidade.

Ao longo de um webinar realizado pela ADIT Brasil, que reuniu especialistas do setor, essas questões foram debatidas a partir de diferentes perspectivas, com exemplos práticos e reflexões sobre os caminhos possíveis para uma gestão mais eficiente e inovadora do território. O consenso entre os participantes é que o avanço das diferentes formas de PPPs de novos modelos de governança não é apenas uma tendência, mas uma necessidade diante da complexidade crescente das cidades brasileiras.

“Quando a gente fala de governança urbana, a gente fala de algo muito mais complexo do que planejamento ou regulação, a gente fala da capacidade de articular diferentes atores, setor público, iniciativa privada e a sociedade em torno de um projeto comum de cidade”, afirma Camila Oliveira, superintendente de mercado imobiliário da ADIT Brasil. 

Segundo a superintendente, o debate atual não gira mais em torno da adoção ou não dessas parcerias, mas sim sobre sua qualificação. “Mais do que discutir se a gente deve ou não fazer as PPPs, o debate que a gente propõe é como fazer melhor, é como construir modelos que sejam economicamente viáveis, socialmente justos e urbanisticamente qualificados”, pontua. 

Historicamente, a condução do desenvolvimento urbano esteve concentrada no Estado, que era responsável por executar obras e serviços voltados para as cidades e pessoas. Com o passar do tempo, algumas práticas foram adotadas em parceria com o setor privado, que começou a executar, enquanto o poder público regula e fiscaliza. 

“Essa governança [urbana] sempre foi exercida pelo próprio Estado. Ele planejava, contratava e, às vezes, executava. Esse é o clássico modelo de governança urbana. Já na década de 1990 a gente começou a ter uma sinalização de que isso ia mudar, porque tivemos a criação das agências reguladoras e todo um reforço ao terceiro setor, mostrando que a gente estava em um caminho do Estado ficar muito mais regulador do que executando, transferindo para outras camadas da sociedade civil essa função”, explica Sandra Pires, sócia da Pires Advogados e Consultores. 

Para ela, essa mudança responde também a limitações práticas, já que o Estado não teria capacidade para fazer as grandes obras que são necessárias, especialmente no caso dos centros urbanos, que precisam de requalificação diante de um momento de degradação e desocupação. Com isso, surgem novos formatos de parceria.

“A gente tem leis que estão voltadas para ajudar a requalificar. Isso foi algo que deflagrou essa governança e a gente pode chamar de inovadora, porque ela trouxe para perto e para agregar o setor privado. Então, deixou de ser uma governança tão tradicional e agora a gente tem novos formatos para tratar essa parceria entre o público e o privado, que podem se dar de várias maneiras, como as PPPs, operações urbanas consorciadas, concessões tradicionais ou urbanísticas, entre outras”, exemplificou Pires.

Desempenho dos projetos e atuação integrada

A lógica dessas parcerias passa por uma redefinição clara de papéis. O Estado continua sendo o planejador e o regulador, mas ele deixa de ser o executor nesses processos em que se busca uma parceria. Hoje estamos falando não só de obra, mas também de prestação de serviço e desonerar o estado dessa função de manter um serviço operando”, menciona Paula Perim, sócia-fundadora da Urbco. 

Além disso, há uma mudança relevante de foco, que é o desempenho do projeto ao longo do tempo.  “Nas PPPs se preocupa muito, em um contrato, quando a gente vai fazer um estudo, com o desempenho daquele serviço, que é uma ótica diferente também de olhar a obra pela obra. Ele tem que ter perenidade e se sustentar pelo tempo, então a gente está falando de sustentabilidade dentro dessa governança, e isso também é bem inovador”, continua Perim.

Essa visão de longo prazo também reflete um amadurecimento do próprio mercado imobiliário. “A gente começa agora a entender uma visão de longo prazo para esse setor, que a gente sempre construiu com imediatismo. A gente perdeu não só a arquitetura, mas também um olhar de desenho urbano nas últimas quatro ou cinco décadas, mas agora a gente vem resgatando isso com um olhar não só social, mas ambiental também”, observa Bruno Scacchetti, CEO da Metaforma. 

Na prática, esse modelo de atuação já vem sendo testado em projetos concretos, como é o caso do Basílio 177, retrofit da incorporadora localizado no centro histórico de São Paulo. Além da transformação física do edifício, o projeto adota uma atuação que ultrapassa os limites da fachada e busca contribuir para a requalificação de todo o entorno.

“A gente já tinha mapeado todos os riscos e mitigações e soluções para atuação e requalificação. No aspecto social a gente tinha identificado pessoas em situações muito vulneráveis. Então, a gente foi buscar apoio com relação a isso”. 

Bruno Scacchetti, CEO da Metaforma.

Bruno explicou esses pontos ao contar as ações adotadas pela incorporadora para transformar a vida das pessoas que estavam no entorno e careciam de serviços públicos básicos.

A iniciativa incluiu ações sociais, urbanísticas e institucionais, como o atendimento a pessoas em situação de rua e intervenções em infraestrutura urbana. “Iniciamos com quatro famílias, e acabamos atendendo através do voluntariado mais de 1000 pessoas”, relata. Paralelamente, houve articulação com o poder público para melhorias em calçamento, iluminação e desenho urbano. “A gente tomou a iniciativa junto às secretarias permitindo com que fizéssemos contribuição com o desenho urbano”, afirma. 

De acordo com Bruno, essa parceria evoluiu a tal ponto que hoje a Metaforma está avançando para um modelo de cooperação contínua com o governo local. “A intenção é adotar o trecho da 7 de abril e atuar nessa zeladoria em conjunto com a subprefeitura da Sé”, relata. 

Desafios e caminhos para uma governança mais eficiente

Apesar dos avanços, especialistas apontam que os desafios ainda são significativos. No campo jurídico, Sandra Pires destaca que o marco legal das PPPs evoluiu, mas a qualidade dos projetos depende da estruturação. “Não há mais fragilidade da lei em si, mas na forma de modelar esse contrato. Se ele não for bem modelado, o projeto corre esse risco”, afirma.

A advogada destaca ainda que as PPPs, instituídas por lei em 2004, possuem características específicas.

“Elas se distinguem em três traços principais: são de longa duração, integram a implantação com a operação e tem uma repartição objetiva de riscos”

Sandra Pires, sócia da Pires Advogados e Consultores.

Para a sócia da Urbco, existem outros pontos relevantes e inovadores na governança contratual. “O Banco Mundial trouxe os verificadores independentes, que são muito saudáveis para o contrato, mas nem todas as PPPs utilizam desse instrumento, que é justamente além de você ter quem ganhou a concessão e o estado, ter também uma instituição que vai regular e ajudar na fiscalização para melhor saúde do contrato e garantir que ao longo da sua vigência seja saudável para todas as partes”.

Já do ponto de vista financeiro, a viabilidade continua sendo um fator crítico e essencial. “Com as altas taxas de juros, ter a viabilidade financeira é muito importante. existem municípios que querem fazer PPP, mas não tem recursos suficientes. Porque tem PPPs que já tem a receita, em que o estado não precisa fazer uma contraprestação, mas em muitas parcerias é necessário”. 

Por outro lado, Sandra alerta para fatores que podem comprometer a continuidade das iniciativas. “É necessário ter vontade política, não vai para frente sem isso. Trocas de governos, ações judiciais muitas vezes em projetos polêmicos ou se não for bem estruturado sem margem para questionamento, demora no licenciamento e insegurança fundiária na área do projeto são fatores que podem atrapalhar”, ressalta. 

Para os especialistas, a superação desses desafios passa por planejamento qualificado e atuação multidisciplinar.

“Plano urbanístico sem estudo econômico e jurídico é utópico e não sai do papel. A gente precisa ter esses estudos mais robustos, e é aí que entram essas equipes mais plurais e multidisciplinares, para realmente criar projetos que sejam sustentáveis economicamente, justos socialmente e tragam benefícios concretos para a cidade”.

Paula Perim, sócia-fundadora da Urbco

Nesse sentido, as modelagens e estudos deixam de ser apenas uma etapa técnica e passam a estruturar a própria lógica de atuação no território, com impacto direto na forma como o poder público se organiza e prioriza suas ações. 

“Quando a gente traz esses estudos, essas modelagens, elas são o ponto de partida para parar e planejar, então eu sinto mesmo que a gente está ganhando eficiência na governança e na gestão, porque você está estruturando as ações a longo prazo, para então o poder público cuidar daquilo que é mais importante, que é da essência do urbanismo, do coletivo e não ficar sempre tentando resolver aqueles problemas urgentes. O urgente tira o tempo do importante”, disse Paula

A governança urbana, nesse sentido, está diretamente ligada à qualidade da gestão, e a organização estratégica das ações aparece como elemento central em praticamente todas as análises. 

“O planejamento é a palavra chave para governança urbana e para os projetos de uma forma geral. Se a gente não antecipa demanda, não faz planejamento, tudo vira urgente, tudo vira incêndio a ser apagado. É onde a gente perde qualidade”.

Camila Oliveira, superintendente de mercado imobiliário da ADIT Brasil

Esse entendimento reforça uma visão mais ampla do que significa governar cidades hoje, que se trata de um processo que pressupõe planejamento de longo prazo, participação social, regras claras, uso eficiente de recursos públicos e mecanismos consistentes de fiscalização.

Assista o webinar gratuito e na íntegra a seguir. 

• Por Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil