Por Murilo Nascimento – CEO da VIP Engenharia e convidados

Nesta série de artigos desenvolvidos para debater a Gestão dos Ativos Imobiliários, percorremos etapas fundamentais da jornada de desenvolvimento até chegar a um ponto muitas vezes subestimado, mas decisivo: a atuação da Associação.

Cada fase desse processo exerce influência direta sobre o desempenho dos ativos. No entanto, compreender a percepção de quem recebe o empreendimento para operar- e que passa a lidar, na prática, com diretrizes previamente estabelecidas, como estatuto social e regulamento interno – é essencial para uma análise mais completa e realista da gestão.

São esses atores que, no dia a dia, assumem o protagonismo da operação, orquestrando uma série de frentes para um público diverso e exigente, que são os associados.

Para dar voz a essas percepções, convidamos representantes de quatro Associações de bairros planejados que são referências nacionais: Cerejeiras (PR), Granja Marileusa (MG), Reserva do Paiva (PE) e Villa Flora (SP). A escolha contempla três dimensões centrais:

• Diversidade e complexidade, considerando a multiplicidade de usos e tipologias que coexistem em um mesmo ambiente;
• Riqueza regional, permitindo observar possíveis diferenças na gestão entre distintas regiões do país;
• Relação com o empreendedor, marcada por ciclos mais longos de desenvolvimento e por uma interação mais próxima ao longo do tempo.

A partir dessas contribuições, iniciamos a análise dos fundamentos que estruturam a atuação da Associação, desde a base jurídica até os mecanismos de relacionamento, entendendo como essas decisões iniciais impactam diretamente a eficiência da gestão e o futuro dos ativos imobiliários.

Vamos partir para efetivamente ouvir representantes das Associações que orquestrarão os famosos “3 P’s” da gestão imobiliária – produtos, processos e pessoas – para cumprir os objetivos de cada organismo (descrito em seus estatutos), e, acima de tudo, tornar a Associação um agente de valorização imobiliária.  

Estruturação jurídica da Associação por meio do Estatuto Social e Regulamento Interno

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Yasmin de Nadai (Cerejeiras): o Estatuto ficou mais rígido e com uma linguagem difícil para o público em geral. Conseguimos ajustar esse ponto para outro empreendimento que apesar de ser uma estrutura muito mais complexa, com diferentes produtos e usos, a redação foi mais clara e bem-organizada. Isso fez muita diferença. Parece detalhe, mas a forma como o texto é estruturado impacta diretamente na compreensão. Outro ponto essencial é adaptar o modelo à realidade do produto. Não existe uma estrutura única: um loteamento puro tem necessidades diferentes de um bairro com uso misto, com áreas comerciais e terrenos para incorporação. Antecipar essas diferenças na forma de rateio e nas responsabilidades de cada perfil de proprietário, inclusive podendo criar novas categorias de associado em alguns casos, faz muita diferença no funcionamento futuro. Por fim, pensar a governança de forma equilibrada: garantir eficiência na gestão, mas também mecanismos que tragam transparência e participação dos moradores desde o início.

Já o regulamento é um documento que precisa traduzir, de forma prática, as premissas conceituais de cada produto. É onde a visão do bairro realmente ganha forma no dia a dia e funciona como uma ferramenta de preservação de qualidade urbana, com diretrizes que são quase universais para garantir um padrão mínimo ao longo do tempo. É importante ter a obrigatoriedade de manutenção do lote enquanto ele não está ocupado, mitigando o efeito de abandono e sustentando a qualidade do conjunto desde o início da ocupação. Por outro lado, o regulamento não pode ser engessado. Existe uma base clara, mas também abertura para analisar exceções e novas propostas, para também não criar monotonia. Na prática, o regulamento só funciona bem quando existe capacidade real de fiscalização e aplicação. Se não houver mecanismo para garantir o cumprimento — seja via associação ou com apoio do município — o documento perde força. 

Fred Marques (Granja Marileusa): O estatuto da nossa Associação foi elaborado por especialistas e os documentos ainda estão sendo utilizados. Um ponto de atenção é levar em consideração a ocupação do bairro, por exemplo, as cadeiras a serem ocupadas no Conselho só serão 100% preenchidas conforme o desenvolvimento do bairro. Isso quer dizer que a Associação começou com poucos representantes e foi ganhando corpo de acordo com o desenvolvimento dos empreendimentos e das tipologias lançadas. Há dois anos, eram seis conselheiros e em 2026 haverá eleição e o número de conselheiros irá dobrar.  E, conforme o adensamento, as pautas também foram se tornando mais relevantes e estratégicas. 

Itens importantes no momento da elaboração dos documentos de constituição:

• Para um Estatuto: focar em governança com papéis bem definidos
• Para um Regulamento Interno: focar na convivência
• As regras sobre obras devem possibilitar alteração de forma mais fácil (maioria simples)
• Cuidado para não engessar as taxas: prevejam correções anuais automáticas por índices oficiais para evitar discussões e impasses
• Proximidade nas relações: o desenvolvedor deve estar sempre próximo e participar ativamente. No início, a Associação precisa de incentivos.

Gabriel Belmont (Reserva do Paiva): Houve grande preocupação dos desenvolvedores do Paiva na fase de “nascimento” da Associação. Com base na 1ª edição do curso “Associação como ativo de valor para projetos imobiliários” (ADIT, abr/24), constatamos que o Estatuto Social da AGRP foi bem elaborado, contribuindo para o desenvolvimento do bairro, atuação e legitimidade da entidade ao longo dos anos. Porém, há oportunidade de aprimorar os critérios de contribuição dos associados convidados e em fase de obras, reduzindo o ônus dos fundadores e efetivos. Também é possível evoluir nos mecanismos de geração de receitas acessórias.

Minha recomendação é que os desenvolvedores dediquem tempo, planejamento e pesquisa a essa etapa, pois o Estatuto Social é determinante para o sucesso da Associação. Tenho ciência que o urbanizador, desenvolveu novos documentos de construção para uma outra Associação e levou em consideração a expertise adquirida pelos 15 anos da Associação Geral da Reserva do Paiva – PE, e com apoio de uma consultoria externa para auxiliar nas melhores práticas..

Lúcia Ferreira (Villa Flora): Tanto o Estatuto quanto o Regulamento Interno desenvolvidos pelo Urbanizador foram insuficientes. Os associados costumam se referir aos documentos como “A teoria”. Este cenário demandou um tempo e esforço enorme da Associação para ajustar, porém dados as condições necessárias para ajuste, conseguimos mudar apenas dois pontos críticos. Um exemplo é o critério do rateio das taxas associativas por metro quadrado que gerou uma discrepância enorme, considerando um Bairro Planejado com 51 condomínios (parte vertical e parte horizontal) e comércios.  

Minha recomendação é que estes documentos permitam mais flexibilidade para o representante legal da Associação ao longo do tempo. Para alguns temas entendo prever uma comissão (para dar governança e equilíbrio das decisões), porém quando é exigido a totalidade dos votos, anuência dos associados fundadores ou quórum mínimo, acabamos por engessar as mudanças orgânicas e evolutivas de uma comunidade. Hoje nós temos uma dificuldade enorme para mudar, porém a necessidade de mudar é muito maior!

Régua de relacionamento da Associação: comunicações, ações e transição da gestão da Associação 

Yasmin de Nadai (Cerejeiras): Comunicação é a base de todo o processo, e ela começa na venda. Se o corretor apresenta a associação como “uma taxa a mais” ou algo opcional, o problema está criado. A inadimplência tende a aumentar e a relação inicia desgastada. Vivemos isso em dois cenários bem distintos. No primeiro, os corretores não estavam alinhados com o real benefício da associação, e enfrentamos um longo período de convencimento, com inadimplência chegando perto de 50%. Só conseguimos reverter com uma combinação de comunicação, cobrança amigável, melhorias visíveis no bairro e eventos de integração. Já no segundo caso, quando o corretor comprou a ideia e passou a vender a associação como um benefício, o cliente chegava consciente e engajado. 

Um ponto que funcionou foi estruturar o onboarding do associado logo após a assinatura do contrato. É o momento em que ele precisa se sentir parte de uma comunidade e enxergar a associação como algo que facilita a vida dele. Importante separar os papéis: a responsabilidade não é da área comercial. Uma gestora social, que faz essa ponte com mais proximidade, continuidade e foco no relacionamento. Após a venda, o desafio é manter uma comunicação constante com a comunidade. Principalmente no início da ocupação, quando o bairro ainda não está consolidado. Na etapa de entrega, realizamos assembleias e envolvemos os moradores, inclusive convidando para acompanhar vistorias, com aprendizados importantes. No primeiro empreendimento, a entrega foi faseada e as cobranças começaram desde o início, o que gerou bastante desgaste. Para o cliente, se ainda existe obra acontecendo, ele entende que o empreendimento não foi entregue e, portanto, não se sente responsável. 

Em relação à transição da gestão, estamos vivendo esse processo agora de forma positiva, porque já existe uma base relevante de moradores que entende, valoriza e defende a associação, mas não é simples. Por isso, temos conduzido essa transição de forma gradual. Ainda não concluímos o processo, mas estruturamos comitês com moradores para participarem das discussões. Isso ajuda a criar engajamento e, principalmente, a identificar perfis com potencial de liderança. No início da operação, já contamos com consultorias, que foram importantes para dar estrutura. No entanto, a gestão da associação é, acima de tudo, relacional. Hoje, contamos com uma gestora social interna, que, apesar de ser colaboradora da BairrU, atua defendendo os interesses dos moradores. Isso faz diferença, porque garante uma escuta mais genuína e aproxima a gestão de quem realmente é dono da associação.

Fred Marques (Granja Marileusa): Desde o projeto, a Associação foi comunicada como um diferencial do bairro e assim segue até os dias atuais. No início, a desenvolvedora possuía uma comunicação mais comercial, voltada para vendas, e a associação foi se desenvolvendo e ganhando autonomia e novas pautas foram surgindo. Com o dia a dia dos moradores e trabalhadores do bairro, precisou fomentar uma comunicação institucional e informativa mais frequente e multicanal. Posteriormente, a própria Associação criou uma régua de relacionamento para a comunidade, com eventos, canais oficiais nas redes sociais, chatbot no WhatsApp e participação ativa nas reuniões dos condomínios.

O foco é a disseminação do papel da associação. É importante lembrar que novos moradores chegam diariamente e que a comunicação precisa ser recorrente e de fácil entendimento. Além dos moradores, a Associação precisa ter uma comunicação e uma abertura com empresas e órgãos públicos com as quais se relaciona, principalmente, planejamento urbano, trânsito, departamento de água, esgoto, segurança, companhia de energia e meio ambiente. A avaliação da Associação foi criada anos depois, com o adensamento do bairro e a modernização das ferramentas de comunicação. Hoje usamos a metodologia.

O tempo ideal de transição é aquele em que a Associação consegue atuar de forma financeiramente independente. No caso da AME, foram sete anos com a Granja Marileusa fazendo aportes financeiros até o adensamento e o alcance da maturidade da Associação. Mesmo com a maturidade financeira ainda temos a participação da loteadora, que atua de forma voluntária, compartilhando profissionais que atuam no dia a dia da Associação e que possui integrantes em seu Conselho. Se pudesse, contaria com uma consultoria ou assessoria para o início da gestão, sem dúvida alguma. Ter um “síndico profissional” ou consultoria jurídica/administrativa especializada em implantação evita erros contábeis e jurídicos, reduzindo o risco da Associação e trazendo mais segurança para a perpetuidade da instituição.

Gabriel Belmont (Reserva do Paiva): A Associação realizou diversas ações de comunicação e eventos para engajamento dos associados, como palestras ambientais, campanhas de segregação de resíduos, ações de limpeza de praia (Clean Up Day), trilhas ecológicas e iniciativas de preservação das tartarugas marinhas, além de atividades recreativas e educativas. Essas ações fortaleceram o senso de comunidade e o posicionamento do bairro. É importante manter comunicação clara e contínua, ampliar ações socioambientais, consolidar calendário e incentivar a participação dos associados. A continuidade é estratégica para fortalecer o vínculo e a atuação institucional.

No lançamento do empreendimento havia menção da Associação no contrato de compra e venda apresentado pelos corretores. Porém, foi no momento da entrega do empreendimento que a Associação foi detalhadamente apresentada em seu papel e atuação na assembleia. Um momento importante é a transição da gestão, pois independente do estágio do empreendimento, é essencial a participação ativa dos empreendedores nas instâncias da Associação, mitigando distorções em seu papel e atuação. Na AGRP, diretorias estratégicas são ocupadas pelos empreendedores, com participação de representantes dos empreendimentos nos conselhos deliberativo, fiscal e consultivo. Esse modelo busca equilíbrio, legitimidade e representatividade, com decisões tomadas em assembleias. Minha recomendação é que a Associação sempre conte com uma assessoria no início para estruturar, reduzir a curva de aprendizado e minimizar erros.

Lúcia Ferreira (Villa Flora): As comunicações elaboradas pelo Urbanizador não conectavam os associados, não gerando engajamento necessário. Um fato positivo a se mencionar foi uma consultoria de comunicação desenvolvida nos primeiros anos para mostrar a evolução do bairro. Foi desenvolvido ações com palhaços e até um mini cinema para mostrar como o bairro ficaria com a evolução da ocupação.

Pouco a pouco a Associação foi evoluindo através de redes sociais e revista online. Outro ponto importante foi a elaboração de um calendário com eventos e festas (ex: dia das mães, festa junina, dia das crianças e natal) promovendo a união e incentivando o mercado local (principalmente gastronomia e artesanato). 

E se a estrutura e o relacionamento formam a base, é na operação cotidiana que a Associação efetivamente comprova seu valor. É esse o tema da próxima parte deste artigo, que abordará a gestão na prática, explorando aspectos do padrão urbanístico, da preservação patrimonial e da condução do ativo imobiliário como vetores de valorização.

Conheça um pouco dos especialistas que contribuíram com este artigo e saiba como eles iniciaram na gestão dos ativos imobiliários

Murilo Nascimento	Quem é ? CEO da VIP Engenharia e professor, é especialista em Associação. Com mais de duas décadas de experiência, é administrador de empresas, mestre em Estratégia Organizacional e especialista em Comportamento do Consumidor.O início em Associação: Em 2012 iniciou como responsável pela Implantação e Operação de uma urbanizadora com atuação nacional. Em seguida, desenvolveu um segmento para concessionárias em loteamentos e atualmente está à frente de uma consultoria. Já ministrou módulo no curso de Associação da ADIT, promoveu diversos artigos e participou de webinares.
Yasmin de Nadai	Quem é ? Gerente de Produto na BairrU, responsável pelas frentes de Desenvolvimento Urbano e Associações; Nadal é também arquiteta e urbanista. O início em Associação: Com quase uma década de experiência, iniciou como estagiária e na sequência foi estruturar a primeira associação. Contratou consultoria para dar base e adquiriu grande parte do aprendizado no dia a dia, junto com a própria comunidade, entendendo o comportamento dos moradores, ajustando processos e evoluindo a operação na prática. Atualmente possui um time responsável pela operação da associação no dia a dia, fazendo a ponte com os moradores e garantindo que tudo funcione de forma próxima, organizada e consistente.
Frederico Marques	Quem é ? Presidente da AME Granja Marileusa e membro do Conselho da Associação. É graduado em Marketing com atuação no mercado imobiliário há mais de 14 anos.O início em Associação: Iniciou por meio de uma eleição para integrar o  Conselho da Associação, além de ser morador do bairro.
Gabriel Belmont	Quem é ? Gestor do Reserva do Paiva pela Associação Geral da Reserva do Paiva (AGRP). É Internacionalista, com especializações em Gestão Estratégica de Negócios, Gestão de Projetos, Administração Pública e Gestão de Cidades Inteligentes, ESG e Inovação. O início em Associação: Em 2012, ingressou na Associação da Reserva do Paiva (AGRP) após participar do processo seletivo. Em 2026, completou 14 anos à frente da AGRP e hoje recebe diversas visitas técnicas para compartilhar o modelo de gestão.
Lúcia Ferreira	Quem é ? Diretora superintendente da Associação de Bairro Villa Flora. É formada na área da saúde e uma das primeiras moradoras do bairro. O início em Associação: Após perceber que a Associação não estava seguindo o caminho que acreditava ser o melhor para todos, se candidatou e desde então vem contribuindo ativamente de forma voluntária para a gestão da Associação.