Especialistas indicam erros e acertos em envolver todos os atores desde o início do masterplan

No desenvolvimento imobiliário, o sucesso de um projeto vai além de um bom desenho urbanístico ou de uma execução eficiente. A capacidade de dialogar, mapear interesses e construir relações com os diversos stakeholders envolvidos se mostra determinante para a viabilidade do empreendimento e seu impacto positivo na cidade. 

Em projetos de desenvolvimento urbano, stakeholders são todos os indivíduos, grupos ou organizações que influenciam ou são impactados pelo empreendimento. Eles não formam um grupo homogêneo e possuem interesses distintos, níveis variados de influência e expectativas que mudam ao longo do tempo.

Entre os principais atores estão:

• Poder público, responsável pelo licenciamento, regulação e manutenção das áreas públicas;
• Desenvolvedor urbano, que reúne empreendedores, investidores, arquitetos, urbanistas, engenheiros e fornecedores;
• Clientes e usuários, como futuros moradores, investidores e empresários;
• Comunidade local, incluindo vizinhos, comércio, escolas e lideranças;
• Sociedade civil, com participação de imprensa, ONGs, universidades e coletivos.

Por isso, a gestão de stakeholders deve funcionar como uma estratégia central de gestão de risco, proteção de valor e construção de legitimidade.

Isso porque, na prática, os principais entraves ao longo do ciclo de um projeto raramente são técnicos. Conflitos regulatórios, pressões sociais  e riscos reputacionais costumam ser os verdadeiros fatores de atraso ou até de inviabilização desses projetos..

“A gente percebe que na maioria das vezes um projeto que encontra dificuldade ao longo do seu desenvolvimento, raramente é relacionado a questões técnicas de projeto ou até mesmo de execução, mas são questões ligadas a conflitos, a interferências externas, a relações não bem conduzidas. Então, nosso alerta é a importância de se atentar a essa questão dos stakeholders”, comenta Eduardo Eichenberger, fundador e diretor da Global Governance.

A negligência na condução dessas relações pode gerar impactos diretos e relevantes, como atrasos decorrentes de embargos e judicializações, rejeição social e danos à reputação do desenvolvedor, desvalorização do ativo e redução no ritmo de vendas, além do aumento dos custos ao longo do projeto

Já uma abordagem estruturada tende a gerar benefícios claros, como redução de riscos, maior aceitação social, melhoria da qualidade do projeto e valorização do empreendimento.

Gestão que começa antes do lançamento

A gestão de stakeholders deve acompanhar todas as etapas do desenvolvimento urbano.

Na concepção, o diálogo com mercado, investidores, poder público e entorno ajuda a identificar demandas reais, riscos e oportunidades. No lançamento, a comunicação clara com a população e a equipe comercial contribui para alinhar expectativas. Durante a obra, a atenção se volta para impactos no entorno, segurança e relacionamento com clientes. Já na fase de implantação e operação, entram em cena proprietários, associações de moradores e a gestão contínua com o poder público.

Esse processo exige método, planejamento e, sobretudo, escuta ativa. “É preciso ter um mapeamento necessário e a inteligência para olhar os detalhes, porque é nos detalhes e na conversa que as soluções acontecem”, ressalta Paulo Takito, sócio-fundador da Urban Systems.

Um dos fenômenos mais recorrentes em projetos urbanos é o surgimento dos chamados NIMBYs (Not In My Backyard – Não no meu jardim), grupos que se opõem a empreendimentos em suas regiões.

“Os nimbys são latentes. eles estão lá sempre. eles vão aflorar mais ou menos em consequência da gestão que se fizer. Mas se for feita uma boa gestão, relacionando todos os nimbys, suas diferentes expectativas nos momentos distintos do desenvolvimento do projeto, a tendência é reduzir drasticamente o número desses opositores. Agora uma coisa é certa, se eles são deixados, a possibilidades deles crescerem é muito maior”.

Eduardo Eichenberger, fundador e diretor da Global Governance.

A experiência mostra que a resistência não desaparece, mas pode ser significativamente reduzida quando há transparência, diálogo e envolvimento desde as fases iniciais.

Diagnóstico e escuta do território

Conhecer profundamente o território é um dos pilares dessa estratégia. Isso envolve entender costumes locais, identificar lideranças, mapear percepções e reconhecer ativos já existentes na comunidade.

“Você ouvindo aquela comunidade consegue saber quais são as potencialidades e valorizá-los, para que gere senso de pertencimento, pois é muito importante fortalecer o que já existe de positivo naquele território. Isso vai gerar uma boa relação com a comunidade atual, com o empreendimento e seus clientes. É muito importante você olhar essas potencialidades do território, porque você desenvolve projetos alinhados às características locais”, detalha Oriana Rey, sócia-diretora na Visões da Terra.

Mais do que relatórios e análises, a gestão de stakeholders demanda presença em campo e disposição para ouvir.

“O primeiro argumento que justifica isso é a redução de riscos, mas, no final do dia, se a gente faz um trabalho atento, com responsabilidade, a gente vai trazer soluções que são detalhes, simples, mas que você não as veria se ficasse lá no seu escritório planilhando as coisas e planejando um mundo ideal”, conta Paulo Takito.

‘Você tem que gastar sola de sapato, dar a mão, sentar do lado, tomar café e perguntar, que a verdade vem. E, assim, a gente constrói assim projetos de verdade, que vão ser a solução daquele lugar”. 

Paulo Takito, sócio-fundador da Urban Systems

No entanto, esse diagnóstico não pode ser improvisado, mas sim com preparação e estratégia.

“É preciso conhecer o território, os costumes e os atores envolvidos. Eu já vou para a reunião preparada com as possíveis perguntas. É muito importante o relacionamento com os atores, mas não pode ter ingenuidade, tem que ter muita preparação. Com a preparação devida é ótimo fazer esse relacionamento”.

Oriana Rey, sócia-diretora na Visões da Terra

Apesar de ainda ser vista por alguns como um custo adicional, a gestão estruturada de stakeholders tende a gerar retorno significativo ao longo do ciclo do projeto.

“Tem que fazer o trabalho formal, com método, que isso que vai assegurar o sucesso do empreendimento e valorização. Sobre investimento, fazendo um bom trabalho, a valorização dos ganhos são muito maiores do que os investimentos necessários para fazer esses trabalhos”, completa Eduardo Eichenberger.

E com o intuito de trazer essa temática, que, muitas vezes, pode ser deixada de lado, a ADIT Brasil realizou um webinar gratuito sobre a Gestão de Stakeholders em projetos de desenvolvimento urbano, com a participação de Oriana Rey, Eduardo Eichenberger e Paulo Takito. Assista na íntegra a seguir. 

Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil