Especialistas destacam que diagnóstico urbano, público-alvo e dinâmica de uso são determinantes para a combinação de funções

Mais do que reunir funções diferentes em um mesmo espaço, empreendimentos de uso misto exigem uma lógica capaz de equilibrar viabilidade econômica, identidade urbana e dinâmica de uso dos locais ao longo do dia. A definição do mix de serviços é, na prática, uma decisão estrutural que impacta desde a concepção até a operação. 

Empreendimentos de uso misto são aqueles que integram funções como moradia, trabalho, comércio, serviços e lazer em um mesmo projeto, reunindo públicos e rotinas distintas em um único território. Essa combinação traz maior complexidade de concepção, gestão e operação, mas também benefícios como vitalidade urbana, otimização de infraestrutura e redução de deslocamentos.

Há consenso entre arquitetos e incorporadores de que o uso misto não nasce do desenho, mas da leitura do território, entendendo o que determinada área precisa, para quem se destina o projeto e quais demandas de serviços existem.

Para Eduardo Paulino, cofundador e CEO do Grupo A5, só a partir de um diagnóstico rigoroso é que podem direcionar o projeto para que haja uma coerência estrutural com o empreendimento que será desenhado no local. 

“Muitas vezes, o incorporador chega com o programa já definido. Mas nossa experiência mostra a importância de desenvolver um diagnóstico profundo e abrangente antes de qualquer masterplan. Esse processo envolve levantar dados, informações, análises de mercado, legislação vigente e suas potencialidades, dinâmicas urbanas existentes e desejadas, tudo o que seja capaz de capturar o real contexto de intervenção e de implementação do empreendimento”, conta.

O arquiteto Jorge Königsberger, sócio-fundador do Königsberger Vannucchi Arquitetos Associados, também ressalta a importância da integração do empreendimento com a cidade e suas demandas.

“Em última instância, a cidade é o maior uso misto que existe. Ela é o verdadeiro uso misto. É onde as pessoas encontram todos os usos que querem, todas as atividades que exigem o uso de instalações diferentes, como lazer, trabalho e moradia. Ele é consequência da natureza social humana”. 

Jorge Königsberger, sócio-fundador do Königsberger Vannucchi Arquitetos Associados.

São Paulo se consolidou como a principal referência brasileira quando o assunto é empreendimentos de uso misto. A cidade abriga projetos emblemáticos como o Parque Global, desenvolvido por Bueno Netto e Benx; a Cidade Center Norte, do Grupo Baumgart; o Eixo Platina – Platina 220, da Porte Engenharia e Urbanismo; o Brascan Century Plaza, assinado pela KV Arquitetura em parceria com a Brascan; a Cidade Matarazzo, idealizada por Alexandre Allard e mais; além do Edifício Copan. Esses empreendimentos integram o roteiro da Missão Técnica da ADIT Brasil, que acontecerá de 23 a 25 de março. 

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A lógica apresentada por Paulino e Königsberger também aparece na experiência da Cidade Center Norte. Segundo Ricardo Grimone, diretor-executivo de Desenvolvimento Imobiliário, o projeto atual é uma evolução de um ecossistema já consolidado, que historicamente reúne funções complementares. 

“A ideia é que as pessoas encontrem na própria região boa parte dos serviços e opções que precisam, reduzindo a necessidade de deslocamentos longos, mas sempre mantendo a conexão aberta com toda a cidade. Um dos princípios aplicados é o de ‘cidade de 10 minutos’, em que os serviços essenciais, lazer, trabalho e áreas verdes estão a uma curta distância a pé ou de bicicleta, diminuindo a dependência de veículos, melhorando a qualidade do ar e promovendo uma vida urbana mais saudável e integrada”, explica. 

Localizado na região Leste de São Paulo, no Eixo Platina foi adotado um princípio semelhante, em que, segundo Igor Melro, diretor Comercial da Porte Engenharia, a aposta no uso misto surge a partir da premissa de promover uma cidade mais próxima.

“Essa diretriz buscou incentivar a integração entre moradia, trabalho, comércio, serviços e lazer em um mesmo território, qualificando a ocupação urbana e reduzindo a necessidade de longos deslocamentos”.

Igor Melro, diretor Comercial da Porte Engenharia.

Decisão sobre o mix perfeito de serviços 

Na prática, isso significa que a escolha dos serviços não pode ser isolada. Ela deve responder a lacunas reais, de uma forma estratégica, que ajude a impulsionar outros usos e gerar novas dinâmicas urbanas.

Para Jorge Königsberger, sócio-fundador do Königsberger Vannucchi Arquitetos Associados, a discussão sobre o “mix perfeito” envolve compreender o território, o entorno e o mercado. “A nossa expertise, com décadas de atuação em uso misto é a análise e a definição desse mix básico ideal a cada lugar, a cada momento e a cada empreendedor. O sangue nas veias das edificações são pessoas circulando. Então, ao criar um uso misto, você precisa criar uma situação de uso e permanência das pessoas”, ressalta. 

Na Cidade Center Norte, esse movimento aparece no planejamento dos fluxos e na ocupação do território. “As fachadas ativas contribuem para uma dinâmica que vai além do horário comercial, garantindo vitalidade, segurança e previsibilidade tanto para quem mora, quanto para quem visita ou trabalha no bairro”, detalha Grimone.

Já no Eixo Platina, a estratégia passa pela criação de um hub multiuso capaz de gerar empregos e estimular outras funções urbanas: mercado corporativo, residencial e de varejo, cultura e lazer. “A atração de empresas e a geração de empregos tendem a estimular a demanda por outros usos, como residencial, comércio, serviços e lazer”, afirma Melro.

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Viabilidade, governança e requalificação urbana no Uso Misto

Se a leitura do território orienta a definição do mix, é a viabilidade econômica e a governança que sustentam sua permanência no tempo. Nos empreendimentos de uso misto, o desafio não está apenas na concepção, mas na capacidade de equilibrar criatividade, operação e gestão. 

“Criatividade sem viabilidade vira exercício acadêmico. Viabilidade sem criatividade vira commodity. O que perseguimos é o ponto em que o projeto é economicamente sólido e arquitetonicamente desejável e propositivo. Isso acontece quando arquitetura e incorporação trabalham juntas desde o início”.

Eduardo Paulino, Grupo A5.

Essa equação exige decisões fundamentadas em dados concretos, como explica Melro, sobre o caso do Eixo Platina. “A definição dos produtos e dos usos que compõem cada empreendimento é fundamentada em estudos de demanda, nas características do terreno e na oferta existente no entorno. A partir dessa análise, buscamos sempre incorporar usos e tipologias que promovam um equilíbrio adequado entre os produtos ofertados”.

A complexidade, no entanto, não se limita à fase de desenvolvimento. “Porque, no uso misto, não estamos falando só de projetar um edifício, mas da construção de um ecossistema completo”, comenta Paulino. 

Na prática, isso exige estruturas de governança capazes de acomodar diferentes interesses e públicos. “A gestão de empreendimentos de uso misto apresenta diversos desafios, sobretudo em razão do aumento da complexidade da administração condominial e da convivência de públicos distintos, proprietários e usuários, em um mesmo complexo”, explica Melro. 

Grimone explica que projetos de uso misto são mais complexos porque exigem um planejamento urbano muito mais integrado. “Isso passa pelo equilíbrio entre mobilidade, infraestrutura, segurança e capacidade urbana, garantindo que o crescimento aconteça de forma responsável e sustentável. Há também um desafio importante relacionado à governança e à convivência entre diferentes usos, o que demanda gestão eficiente e uma administração integrada dos espaços compartilhados. Outro aspecto central é a organização dos fluxos entre moradores, trabalhadores e visitantes, para que o funcionamento do bairro seja harmônico ao longo do dia”, detalha.

“Na Cidade Center Norte, esses fatores são endereçados desde a concepção do projeto, com foco em desenho urbano qualificado, acessibilidade, segurança integrada e vitalidade contínua, evitando áreas ociosas e promovendo um uso mais equilibrado e ativo do espaço urbano”

Ricardo Grimone, diretor-executivo de Desenvolvimento Imobiliário da Cidade Center Norte.

Quando bem estruturados, esses projetos ultrapassam a escala do empreendimento e impactam o território. “Moema 40 anos atrás era um bairro residencial e hoje virou uma centralidade. Tem comércio, tem serviço, tem lazer, tem cinema, tem moradia, tem tudo[…] Nós como arquitetos por vezes temos que criar um mundo funcionando, com pessoas circulando, atendendo tudo que elas precisam do zero, do terreno vazio”, observa Jorge Königsberger.

Aprendizados na estruturação do Uso Misto

Se a concepção de um empreendimento de uso misto exige leitura territorial e visão de longo prazo, a experiência prática mostra que muitos dos desafios surgem justamente quando essas premissas são negligenciadas. Um dos aprendizados recorrentes está na definição precoce de produtos sem compreensão real dos públicos envolvidos.

“Também aprendemos que definir produto sem entender profundamente o público de cada uso gera inconsistências estruturais. E talvez o mais importante: achar que uso misto se resolve só no projeto executivo. As decisões estruturantes precisam acontecer lá atrás, na concepção do produto”.

Eduardo Paulino

Essa visão é reforçada por Jorge Königsberger, ao destacar que o uso misto vai muito além da simples sobreposição de funções. Para o arquiteto, o sucesso depende da articulação entre demanda, contexto e temporalidade “Uso misto não se resume simplesmente a colocar uma loja embaixo […]O uso misto considera a questão dos usos, do contexto onde ele se situa, dos usos que têm demanda, da interação e da gestão desses usos no dia e no ano, e no faseamento que você vai realizar isso”.

Na escala urbana, a ausência de planejamento estruturado também aparece como um risco relevante. “Um dos principais equívocos ao planejar um uso misto é não começar com um plano robusto e com visão de longo prazo, afinal, projetos dessa escala exigem decisões estruturais bem definidas desde o início”, avalia Grimone. 

Do ponto de vista operacional, os aprendizados também passam pela gestão dos fluxos e pela convivência entre diferentes usos. No caso do Eixo Platina, segundo Igor Melro, a busca tem sido equilibrar eficiência econômica e qualidade da experiência. “Mesmo nas opções por halls independentes, conseguimos otimizar o custo com pessoal através da implementação de tecnologia de ponta”.

Em comum, as experiências apontam que o uso misto bem-sucedido não depende apenas de boas intenções urbanísticas, mas de decisões estruturais tomadas desde a origem, mas continuamente ajustadas ao longo do ciclo de vida do empreendimento.

E para entender melhor sobre o assunto e conhecer de perto projetos referência em Uso Misto no país, de 23 a 25 de março, a ADIT Brasil promoverá a 2ª edição da Missão Uso Misto – São Paulo. A iniciativa busca ampliar o debate sobre a complexidade dos empreendimentos que integram múltiplas funções em um mesmo conjunto urbano. As vagas são limitadas e as inscrições podem ser realizadas aqui. 

• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil