Marcos Kahtalian, Sócio-fundador da Brain Inteligência Estratégica 

2025 já pode ser considerado o ano em que finalmente o setor imobiliário se deu conta de que só conseguirá continuar crescendo a partir do mercado de capitais e da atração de investidores privados. Como se sabe, o mercado de capitais já superou a poupança – o tradicional SBPE – como maior fonte de estoque de funding para o mercado imobiliário. Enquanto o FGTS segue em sua linha de financiamento subsidiado, com recursos destinados ao financiamento imobiliário de Habitações de Interesse Social (HIS), o SBPE vem tendo recursos cada vez menores destinados à produção e cada vez mais aos consumidores (em média, neste ano, somente entre 11% e 15% do funding do SBPE foi para a produção).

Naturalmente, a taxa de juros SELIC a 15% (juros reais de 10% ao ano, um recorde!) é a grande responsável por isso, posto que retira recursos da poupança, com seguidas captações líquidas negativas, mas também pelo fato de que encarece o funding, atualmente composto com SBPE e taxas livres de mercado. Assim, as empresas para produzir hoje vem recorrendo a taxa de CDI + 4% ou 5%, por exemplo, tanto junto a bancos quanto ao mercado de capitais.

Ainda que a taxa SELIC venha a ceder no próximo ano (previsão de terminar 2026, segundo o último boletim focus de agosto, em 12,50%), é consenso entre as entidades de mercado, inclusive a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), que o nível de crescimento da indústria só conseguirá ser sustentado com o mercado de capitais e novos instrumentos de financiamento, pois a poupança deverá manter por um bom tempo o patamar atual de aproximadamente R$150 a R$180 bilhões concedidos no SBPE.

Assim, faz-se urgente que os desenvolvedores imobiliários e o segmento de turismo estruture melhor seus projetos, tanto para acessar o mercado de capitais via dívida, quanto para atrair equity. Mas como fazer isso?

Bom, por óbvio, é preciso começar com bons projetos, que sejam sustentáveis do ponto de vista da demanda e da viabilidade econômico-financeira. Acabou o achismo. Assim, será essencial ter mais investimento nas fases de projeto, pesquisa de mercado e estudos de viabilidade, se possível feito com ajuda de profissionais especializados e reconhecidos pelo mercado.

É natural que aqueles que vão financiar a atividade precisem olhar com mais atenção e bastante contingenciamento um projeto, detalhando contas e fugindo do “feeling”. Ter uma governança e uma estruturação jurídico contábil transparente e confiável será mandatório. E, naturalmente, como os recursos são escassos, o desenvolvedor precisará entender que tipo de investimento mais atrai cada tipo de investidor e gestora. Quais os mandatos dos gestores? Qual o apetite para o risco em projetos? Que tipo de retorno é exigido e quais as garantias necessárias? Quais as áreas e regiões do país que são interessantes e como é possível demonstrar retorno para o investidor? Algumas empresas vêm apoiando essa busca, através da conexão com mercado de capitais com os desenvolvedores.

São várias as questões que agora o desenvolvedor precisará prestar atenção, muito mais do que fazia no passado, onde a ocupação principal estava muito mais com a formatação de um bom landbank e um desenvolvimento mais privado, que exposto à avaliação de terceiros.

Se por um lado, tal mudança vai exigir das empresas tradicionais adaptações a um novo cenário, podemos ver o lado positivo: as empresas mais organizadas conseguirão mais facilmente acesso a recursos, o que possivelmente vai melhorar seu share, onde concorrentes têm mais dificuldade de captação.

Portanto, é hora de ativamente ir atrás do capital, pois fazendo bem a lição de casa, não faltará apetite aos investidores. Afinal, o mercado imobiliário brasileiro e de turismo vem demonstrando uma notável resiliência nos últimos cinco anos e conta muito espaço ainda para crescimento – um ótimo sinal para o investidor.

Marcos Kahtalian é graduado em Comunicação Social pela UFF, pós-graduado em Administração pela FAE Business School, mestre em Multimeios pela Unicamp e doutor em Semiótica pela PUC-SP. Além de Sócio-Fundador da Brain Inteligência Estratégica, ele é Vice-Presidente de Banco de dados do Sinduscon – PR, professor de cursos de pós-graduação e MBA em Marketing e Estratégia e autor do livro Gestão Fora do Eixo.