POR FELIPE MIRANDA – ADIT BRASIL

Para o Brasil avançar no desenvolvimento de suas cidades, reformas são essenciais. Da racionalização dos diversos códigos de obra ao combate de imóveis abandonados nos grandes centros urbanos, os próximos passos do desenvolvimento urbano precisam ser pautados na segurança jurídica do uso do solo e em uma transformação interna do sistema cartorário brasileiro. Quer saber mais?

Listamos 5 pontos principais para uma real atualização do mercado. Confira abaixo!

---

1- Dar lógica aos Códigos de Obras Nacionais 

Nenhum país do mundo adota códigos de obras municipais como nós. É o que explica o Secretário de Advocacia da Concorrência e Competitividade do Ministério da Economia, Geanluca Lorenzon. “Apenas o Canadá tem um código nacional que é seguido por todos os municípios de lá. Nos EUA, o código é estadual. Na Austrália, é privado. No Japão, é nacional. No Reino Unido existem versões concorrentes do código e se pode seguir uma especificação privada ou pública”, exemplifica.

No Brasil existem 5 mil municípios com 5 mil códigos de obras distintos. “Todos repletos de coisas que não fazem sentido algum”, diz. O que acontece, segundo o ex-consultor McKinsey e pesquisador em análise da economia dos direitos humanos, é o seguinte: Se você não gosta que estudantes morem no prédio vizinho, você vai até a Câmara de Vereadores e pede uma regra do código de obras dizendo que um quarto precisa ter um círculo de tamanho X. Dessa forma, é possível inviabilizar qualquer empreendimento. Simples assim. “Ninguém fala disso no Urbanismo Social, mas é o que acontece. Precisamos racionalizar esses códigos de obra. Se existe algo seguro que é usado em todo o mundo, seja uma especificação ou um vergalhão, ele precisa ser usado no Brasil”.

“Não somos cidadãos de segunda classe. O que o americano tem que nós não temos? Os códigos precisam ter uma análise de custo-benefício”, destaca.

---

2- Reformar o urbanismo brasileiro

Considerado o principal marco legal para o desenvolvimento das cidades, o Estatuto da Cidade (lei 10.257/2001) estabelece normas de ordem pública e interesse social para regular o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos. Para Lorezon, esse Estatuto tem que ser reformado. “É preciso parar de querer transformar todas as cidades brasileiras em Brasília. Com urgência”, conta.  

Principal instrumento da política urbana brasileira, o Plano Diretor das cidades tem a função de distribuir os riscos e benefícios da urbanização, induzindo um desenvolvimento mais inclusivo e sustentável.

Em todo esse contexto, o equilíbrio ambiental é um dos pilares mais importantes. O grande problema está no fato de alguns planos diretores tratarem o território de forma isolada, sem levar em conta aspectos sociais, econômicos e ambientais. No ponto de vista da gestão urbana, falta estratégia. Para o Founder da Matx Academy e Presidente de honra da ADIT Brasil, Felipe Cavalcante, a aprovação da Lei de Licenciamento Ambiental traria uma série de transformações na construção civil.

Há 16 anos tramitando na Câmara dos Deputados, a lei consiste em um procedimento administrativo pelo qual o órgão competente licencia a localização, instalação, ampliação e operação de empreendimentos ou atividades que possam causar poluição ou degradação ambiental. “Tem que existir um código que discipline os processos, os procedimentos e as responsabilidades envolvidas”, conta. 

Outro ponto necessário é trazer responsabilidades para os atos do Ministério Público. “O MP, muitas vezes, excede o limite do razoável, tomando atitudes com base na ideologia dos próprios promotores e procuradores”, explica. Para Cavalcante, esse excesso de independência prejudica o país, trazendo problemas da mesma forma que o excesso de dependência e subordinação trazem.

Tais ausências e exageros apresentam algumas consequências, como o apagão das canetas – que é quando o Ministério Público intimida, através de processos judiciais,  a figura do funcionário público quando o ministério discorda dos atos dele.

“É preciso reforçar a segurança dos agentes públicos que atuam no licenciamento ambiental aprovando empreendimentos. Apenas assim teremos um ambiente saudável e maduro para o Brasil”, defende Cavalcante.

---

3- Combater imóveis abandonados

A questão territorial existe e preocupa: Edifícios inacabados, áreas vendidas ilegalmente, bens apreendidos, terrenos baldios, entraves de direito de propriedade, entre outros. O principal caminho para evitar que imóveis e espaços públicos sejam abandonados é remover as ações do Governo que permitem essa situação. O Secretário de Advocacia da Concorrência e Competitividade do Ministério da Economia reforça que não existe incentivo para que tais ambientes sejam ocupados. “Judicialmente não existem estímulos para que esses imóveis sejam ocupados quando estiverem abandonados. Na Zona Sul do Rio de Janeiro são mais de 30 mil imóveis assim.  No Centro de São Paulo o volume é maior”, diz GeanLuca Lorezon. No fim das contas, o abandono resulta em problemas de ordem estética, ecológica, sanitária e, claro, de segurança.

Facilitar o Retrofit traria soluções eficazes. “Exemplo: Você não vai construir uma escada de incêndio moderna em um prédio de 80 anos. A Europa não faz isso. São se consegue atrair investimentos para prédios antigos porque não se consegue reformá-los de maneira regular”, pontua. “As pessoas acabam reformando irregularmente e a prefeitura concede uma anistia de 10 em 10 anos.”

---

4- Segurança jurídica

A insegurança jurídica do setor de uso do solo e imobiliário é composta por vários fatores – alguns até comuns a outros setores da economia. Diretor Presidente na Urbanizadora Paranoazinho S/A e responsável pelo empreendimento Cidade Urbitá, Ricardo Birmann destaca três principais: o alto grau regulatório, as arbitrariedades e a ausência de previsibilidade.

“A legislação que afeta o nosso setor parte da concepção, na minha visão equivocada, de que o Governo e as Prefeituras possuem a competência para definir todos os aspectos do espaço construído”, diz. O Poder Público determina o que pode ser construído, com qual formato, que tamanho, que solução arquitetônica e para qual tipo de uso em cada local da cidade através de leis de zoneamento, leis de uso e ocupação do solo e códigos de edificações e similares.

“As empresas gastam uma energia enorme apenas para conseguir atender a todas as regras e normas, e discutindo besteiras com as prefeituras no processo de aprovação do projeto”, pontua Birmann. Segundo ele, o grande número de regras alonga o processo de aprovação, mina previsibilidade dos prazos, cria subjetivismos e ainda empodera funcionários da Prefeitura a opinar em projetos, etc. “A regulação do setor deixou de exercer sua função precípua de prevenir externalidades negativas (evitar que seja construída uma fábrica barulhenta ao lado de um hospital)  e organizar o desenvolvimento urbano na escala da cidade (viabilizando investimentos de infraestrutura ao longo dos eixos de crescimento da mancha urbana)”, diz. E passou a detalhar a proporção entre a abertura da janela e a profundidade da sala, ou se um lote pode receber um pet-shop ou um consultório de dentista, por exemplo. “É prá lá de kafkiano.”

Outro problema grave que o setor enfrenta é o abuso de retroatividade por parte de alguns órgãos. “Uma licença concedida pelo órgão competente só vale até o dia que o próprio órgão resolver alterar uma exigência ou até o dia que vier um outro órgão judicializando a questão”, conta o Diretor Presidente na Urbanizadora Paranoazinho S/A. O empreendedor do mercado imobiliário brasileiro luta constantemente para proteger seus direitos já adquiridos. “Enquanto que todo o aparato estatal da sociedade deveria estar protegendo esses direitos. Justamente por reconhecer a importância do ato jurídico perfeito e da não retroatividade em uma sociedade moderna.” Infelizmente não é o que acontece e as consequências são muitas: afastamento de investimentos, descapitalização do mercado, indução a uma visão de prazo mais curto por parte dos empreendedores, entre outros.

“Eu sempre cito o finado deputado Roberto Campos, que dizia que no Brasil, até o passado é incerto, mas sempre faço questão de complementar que Campos provavelmente falava isso num sentido hiperbólico, anedótico, enquanto que muitos setores da economia brasileira hoje sentem isso na pele, de uma forma completamente literal”, afirma.

---

5- Burocracia cartorária

Acelerar o Cadastro Nacional de Imóveis, fazer tudo digitalizado e automático, usar as novas tecnologias… Todo mundo concorda que, nesse cenário, a palavra-chave é facilitar os processos. Apesar de tudo, Birmann defende o sistema cartorial brasileiro. “Ele é (relativamente) coerente, (quase) unificado e funcional. Claro que ainda é um sistema de livros costurados e firmas reconhecidas numa sociedade digital, mas acho importante percebermos que, com as exceções esperadas, o sistema cartorial brasileiro contribui para a segurança jurídica do setor.”

Mecanismos como incorporação imobiliária, alienação fiduciária, loteamento urbano e penhoras são processos consagrados, seguros e claros sem os quais boa parte das inovações e sofisticações experimentadas pelo setor nas últimas décadas teriam sido inviáveis. É o que o empresário acredita. “Os dois freios de mão no desenvolvimento dos cartórios, na minha visão, são o sistema de monopólio e o tabelamento de preços, ambos muito prejudiciais à sociedade.” Se fosse possível incorporar um sistema mais concorrencial, com mais liberdade para que os cartórios buscassem inovações capazes de ofertar serviços de mais qualidade e a preços menores, Birmann esclarece que um serviço mais rápido, mais barato e mais eficiente seria realidade em todo o território nacional.

Obviamente várias tecnologias recentes trariam grandes benefícios aos cartórios. Como, por exemplo, o blockchain. “É um aparato que tem potencial para eliminar um monte de custos e inseguranças de todo o tipo no sistema. Mas investimento, pesquisa e desenvolvimento e inovação só florescem onde há forças de mercado atuantes, e por isso defendo que se criarmos um ambiente mais mercadológico e menos autárquico, as bugigangas tecnológicas virão todas.”