O mercado imobiliário começa em 2017 finalmente a operar com otimismo. Principalmente na área de loteamentos temos visto casos de sucesso cada vez mais frequentes nos lançamentos Brasil a fora. Com isso os empreendedores voltam a fazer planos baseados numa expectativa crescente de melhora nas vendas.

No entanto, o mercado que emerge depois da recente crise é diferente daquele que foi em tempos passados. Muitas das praças tradicionais ainda estão excessivamente ofertadas, e os consumidores, por sua vez, ainda estão receosos em assumir compromissos financeiros mais arrojados, por isso têm demandando produtos mais adequados às suas necessidades de curto prazo.

Para se ajustar a esse novo cenário estamos vendo pequenas e médias urbanizadoras trabalhando com empreendimentos cada vez mais formatados para o seu público alvo, e empresas de atuação nacional revendo a sua cartela de produtos para um cenário que privilegia a customização e não a padronização. Em ambos os casos os bairros econômicos qualificados podem ser uma saída para acelerar a recuperação do mercado.

1 – A nossa classe média não é aquela que você imagina

Quando o boom do mercado imobiliário estava a pleno vapor a expectativa era a de que, finalmente, o Brasil completaria o seu ciclo de desenvolvimento e que uma nova e robusta classe média consumidora se formaria, nos mesmo moldes dos países desenvolvidos.

No entanto, se hoje a nossa classe média representa 53% das famílias brasileiras, o seu poder de compra equivale, grosso modo, a 28% da classe média americana, ou 56% da portuguesa.

Embora tenha crescido quantitativamente, seu padrão de consumo ainda está muito aquém daquele que se atribui à classe média tradicional no Brasil. Por isso quem quiser ter escala nesse mercado precisa entender que a renda familiar ainda é um fator limitador importante.

2 – Mas ela representa a maior parte do mercado consumidor

A boa notícia é que essa nova classe média representa hoje a maior parcela do poder de compra em todas as áreas do consumo, seja no setor imobiliário, seja na educação, serviços ou comércio em geral. E há atualmente um mercado popular muito bem adaptado para esta nova realidade com produtos compatíveis com os seus padrões de renda e hábitos de consumo.

Quem consegue formatar um produto adequado a esta camada da população é recompensado com acesso a um vasto público consumidor, que sabe reconhecer e que valoriza produtos pensados especificamente para ele.

3 – As famílias e suas demandas mudaram

Ao mesmo tempo em que as famílias que compõe essa nova classe média ganharam poder de compra nos últimos anos, elas também passaram por outras mudanças que impactam diretamente o seu modo de viver. Os novos núcleos familiares são não só mais prósperos, como menores, mais educados e passam menos tempo em casa.

Os casais têm menos filhos, e cada vez mais tarde. Os filhos estudam mais tempo e tardam mais a sair de casa. As mulheres participam ativamente do mercado de trabalho, dispensando cada vez menos tempo para o trabalho doméstico. Viajar e comer fora fazem cada vez mais parte dos hábitos de consumo das famílias.

Por sua vez, as unidades residenciais (lotes e apartamentos) podem ser menores, e mais bem equipadas, com menos divisões internas, menos quartos e mais voltadas para o lazer. As pessoas passam mais tempo nos espaços públicos e de uso comum e prezam pela praticidade em todos os aspectos da vida.

4 – A carência de espaços públicos de qualidade é enorme

No entanto, apesar de toda a melhora na qualidade de vida na esfera privada, nossos espaços e serviços públicos estão longe de terem acompanhado a elevação nos padrões de consumo da população.

Segurança, lazer e infraestrutura de qualidade ainda são luxos inexistentes na grande parte das periferias de nossas cidades, e isso abre uma gama enorme de possibilidades para empreendedores interessados em atender a esta demanda.

5 – O acesso à terra ficou mais caro

Em paralelo, assim como no mercado vertical, no qual o rápido aumento no valor dos imóveis obrigou a uma redução significativa no tamanho dos apartamentos para que estes pudessem continuar a se encaixar no bolso dos compradores, também nos loteamentos, os lotes vem diminuindo de tamanho.

É cada vez mais comum, mesmo nos empreendimentos de médio/alto padrão, encontrarmos tamanhos de lotes que antes eram tidos como populares, sendo vendidos por valores bastante expressivos.

6 – A maior demanda hoje é para lotes menores

Esse fenômeno é corroborado por grande parte das pesquisas e lançamentos que temos acompanhado, que mostram uma clara tendência no aumento pela procura de lotes com metragens menores e um significativo declínio na demanda por lotes maiores.

Seja porque os compradores finais têm procurado opções que requerem menor endividamento e mais adequadas ao seu estilo de vida atual, seja porque investidores tem procurado produtos de menor ticket e mais fácil revenda.

7 – Investir em bairros é cada vez mais importante

A principal consequência dos novos padrões de consumo e renda, aliados a um preço da terra mais alto e unidades menores, é que os bairros assumem uma relevância muitas vezes maior do que os próprios lotes ou apartamentos.

Soluções de segurança, lazer, transporte e consumo são cada vez mais importantes não só como um contraponto a lotes e apartamentos menores, mas também para suprir demandas de praticidade, convivência, e ambiência urbana que são latentes nesse novo comprador.

8 – Um novo mercado abre possibilidade para um novo produto

Esse cenário nos leva a pensar não só em reduzir os custos do produto final, mas em criar um novo tipo produto. Assim como nos anos 90, as líderes de mercado formataram um produto, o loteamento fechado, que acabou por se difundir em todo o país nas camadas de renda mais alta, hoje trabalhamos na formatação de um novo produto adequado a este público de renda média e o seu novo momento de vida.

O desafio é oferecer segurança, lazer, convivência e conveniência para um público que não é o mesmo do alto padrão, mas que demanda os mesmos atributos em seus futuros bairros. Para isso repensamos não só o tamanho dos lotes, mas a localização e o dimensionamento dos espaços públicos, o traçado viário, e sobretudo criamos mecanismos de organização e cooperação que possibilitam uma gestão mais eficiente e efetiva desses espaços.

9 – Esse ainda é um mercado pouco explorado e pouco ofertado

Com raras exceções, nos últimos anos as grandes loteadoras de atuação nacional focaram seus produtos nas duas pontas do mercado. Uma parte significativa delas atuou produzindo loteamentos fechados para as classes A e B, a outra parte os chamados loteamentos populares para as classes C e D.

A quantidade de projetos já aprovados e ainda não lançados, sobretudo no mercado popular é enorme. E o poder de absorção de novos loteamentos fechados para as classes A e B está esgotado em boa parte das cidades de médio e grande porte.

Isso abre uma janela de oportunidade para que produtos focados no público de renda média se destaquem em relação à concorrência.

 10 – O retorno é enorme

Uma das grandes vantagens de se apostar nesse mercado é que além de suprir uma demanda latente, o empreendedor estará trabalhando com um produto de mais fácil aprovação nos órgãos públicos, e sobretudo valorizado pelo seu público consumidor. Nossa carência de espaços de qualidade é tão grande que um bom produto econômico com certeza acabará por absorver parte da demanda de médio/alto padrão existente.

Criar bairros reconhecidos como lugares especiais pelas pessoas que neles vão morar cria fidelidade com a empresa, e reforça a marca. Além de ser um bom negócio, é uma atividade extremamente gratificante do ponto de vista da empresa e das pessoas que nela atua.

Por Helio Mítica Neto – Diretor Executivo da AREA Urbanismo