Após uma conturbada corrida eleitoral findada nos últimos dias, o Brasil inicia em breve um novo ciclo presidencial durante os próximos quatro anos. Olhando para as perspectivas do futuro estão os investidores, em especial do setor hoteleiro.

Em agosto, durante o ADIT Invest – Seminário sobre Investimentos Imobiliários e Turísticos,  conversamos com Diogo Canteras, Sócio-Diretor do Hotel Invest, uma empresa focada em investimentos e hotelaria, sobre suas perspectivas para do mercado.

Há 20 anos atuando com fundos de investimento em hotéis, Canteras carrega grande expertisesobre o setor, que será compartilhada durante a primeira edição do ADIT Hotel, evento que acontece no dia 05 de novembro no Hotel Pullman da Vila Olímpia, em São Paulo. O Seminário sobre Desenvolvimento e Investimentos Hoteleiros coloca em pauta assuntos como: comercialização, comunidades planejadas turísticas, timeshare, multipropriedade, tendências de design e arquitetura na hotelaria, administração de empreendimentos, comportamento do viajante digital no Brasil, regulamentação de condo hotéis, visão dos investidores, expectativas da hotelaria nacional, entre outros tema de alta relevância.

Diogo Canteras participará do painel “A visão dos investidores sobre futuro do funding para o desenvolvimento de hotéis no Brasil” e comenta na entrevista a seguir algumas lições aprendidas e oportunidades que enxerga no mercado. Confira a entrevista a seguir.

Em todos esses 20 anos de atuação no mercado, quais as lições aprendidas que pode compartilhar?

Foram muitas coisas, porque 20 anos é bastante tempo. A primeira lição desse período longo é que cada momento tem seu investimento especial, o seu foco. Em um determinado momento faz sentido você comprar hotéis, no outro desenvolvê-los, num terceiro momento tem que ter o foco em timeshare, estratégias de alavancagem.

Então, você tem que prestar atenção no mercado para investir na coisa correta e na hora correta. Vou dar um exemplo: no início dos anos 2000, quando estávamos começando a empresa, todos estavam fazendo hotéis porque era o momento para isso, o mercado tinha muita pouca oferta, era hora de trabalhar em hotéis novos e nós também trabalhamos. Em 2006 e 2007 o mercado já estava superofertado, existiam muitos hotéis e os consultores hoteleiros começaram a se reunir perguntando o que iriam fazer. Os hotéis começaram a cair de preço porque se tinha um excesso de oferta e era o momento de comprar hotéis, então montamos um fundo que se especializou em comprar hotéis muito baratos para esperar eles valorizarem outra vez. No momento em que começa a se valorizar, de repente você tem muitas pessoas outra vez querendo construir hotéis novamente.

Se isso acontecer você terá outra vez um excesso de oferta, então é o momento de educar o mercado falando que talvez não seja a hora de construir, pois só irá destruir valor se construir agora. Que espere um pouco e fique atento à viabilidade real do hotel, o que irá fazer. Esse momento foi entre 2010 e 2012 quando fizemos o “Manual de Melhores Práticas para os Condo-Hotéis” em uma iniciativa dentro do Secovi. Hoje, por exemplo, estamos novamente no Secovi fazendo o “Manual de Melhores Práticas do Fractional e do Timeshare”.

Seria possível dizer que um dos riscos para o mercado é a formação bolhas hoteleiras? Quais os riscos que você enxerga?

A bolha hoteleira já estourou em alguns mercados. Tivemos bolhas recentemente em Belo Horizonte, no Rio de Janeiro, muito mais em razão do decréscimo da demanda que do acréscimo da oferta. A demanda contraiu no Brasil. O grande problema que temos hoje é ver como voltaremos a crescer, pois temos um problema de economia. O interessante é que com toda essa contração da demanda hoteleira o fenômeno só aconteceu na demanda de negócios, enquanto na de lazer não aconteceu. Pelo contrário, ela explodiu.

Temos uma oportunidade fabulosa no mercado de lazer, que está sendo aproveitada pelo timeshare, fractional e novos hotéis em construção. Acredito que teremos uma oportunidade muito grande se elegermos um novo presidente que crie um clima de euforia no mercado, que vai incentivar ainda mais o segmento de lazer.

Então, de fato, você tem visto oportunidades para o mercado de timeshare e fractional?

É um mercado muito promissor. Porque tem gente que acha que esse mercado de multipropriedade e timeshare é uma bolha. Na verdade, não é. É um mercado muito grande. O que está acontecendo com esse mercado é que todos os governos de Esquerda, desde o Fernando Henrique – que temos que lembrar que ele também era de Esquerda, ele só é de Direita pro Brasil – e depois com governos Lula e Dilma, fizeram com que houvesse um crescimento muito forte da classe média. Nossa classe média nos últimos 20 anos mais que triplicou em tamanho e mais que dobrou a propensão de viagem dessa classe.

Antes, quem viajava uma vez ao ano, em média, está viajando duas vezes ao ano. Isso fez com que a demanda de turismo crescesse muito. Mas junto com a demanda de turismo cresceu muito a aspiração dessa classe média pela residência de veraneio, a segunda residência. Aquilo que a antiga classe média tinha – a casa de praia, casa em Guarujá, essa classe média ascendente também quer. E ela chega com interesse em ter uma casa na praia, em Campos do Jordão, mas não tem dinheiro.

Essa classe tem, porém, dinheiro para comprar uma fração, quatro ou duas semanas da casa. É isso que está fazendo com que as vendas do fractional sejam explosivas. Agora qual a classe que compra esse tipo de produto? Toda a classe média. É uma base da mesma ordem de grandeza em termos de tamanho que dos compradores do “Minha Casa, Minha Vida”. É uma base imensa. Ou seja, temos um potencial de mercado e poucos estão atentos a isso. Há muito potencial para se fazer muito produto bom e, se formos caprichosos, fizermos ele direito, conseguiremos mudar o turismo do país. Será possível, com esse funding, montar produtos maravilhosos em lugares que sempre quisemos, como bons lugares de praia e destinos que normalmente não iriam, como os parques naturais. Tudo que se vê nos Estados Unidos e aqui não tem. Essa é a grande oportunidade.

Em um âmbito um pouco diferente, mas ainda nesse mote de novas tendências, o que você tem achado do mercado de loteamentos e comunidades planejadas? 

A hotelaria tangência esses mercados naquilo que chamamos de desenvolvimentos turísticos imobiliários. Esses são desenvolvimentos onde se tem uma área imobiliária forte, mas ela é alavancada por um hotel e por parques aquáticos, parques temáticos e demais atividades de lazer. Nesses empreendimentos acontece um fenômeno interessante que chamamos de alavancagem recíproca de valor entre os diversos elementos, que ao fazer um hotel, pelo fato dele estar lá, valorizam-se os lotes, depois constrói-se um parque que aumenta o fluxo do hotel, consequentemente aumentando novamente o valor dos lotes. Um elemento valoriza o outro, agregando valor mútuo, de maneira que a venda imobiliária, quando se consegue conjugar isso bem feito, pode ser muito atrativa. O valor de um empreendimento fica muito interessante.

Por fim, algum conselho que queria deixar para o mercado?

Um conselho de caráter geral é que quando temos grandes oportunidades de mercado é comum irmos com muita sede ao pote. O meu conselho é que vá com sede ao pote, vá rápido, porque é importante você aproveitar a oportunidade, mas capricha na lição de casa, se prepara, estuda o mercado, entende qual o produto que vai fazer, procure montar uma estratégia que faça sentido. Faça a modelagem econômica, gaste tempo planejando aquilo porque é um investimento que minimiza o risco do seu empreendimento como um todo. Se você faz isso, a perspectiva de a coisa dar errada é bem menor e a perspectiva de você ganhar dinheiro é muito maior.

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Diogo Canteras, com 30 anos de trajetória no setor hoteleiro, liderou mais de 500 projetos pelo mundo. Foi diretor de desenvolvimento de empresas como a Caesar Park e a Atlantica Hotels. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil e desde 2013 a representa em toda a América do Sul. Em 2007 estruturou e implementou o FII Hotel Maxinvest, considerado por anos o fundo imobiliário mais rentável do Brasil, atualmente administrado pelo Banco BTG-Pactual em conjunto com a HotelInvest. Além de seu papel na HVS, Diogo lecionou por 8 anos na Fundação Getúlio Vargas. Renomado palestrante do setor hoteleiro, está presente nos principais eventos e conferências internacionais do setor e é membro de diversos comitês em hotelaria, como da HAMA – Hospitality Asset Managers Association. Tem o título de FRICS pela Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), entidade líder mundial em qualificação de profissionais de real estate. Diogo é engenheiro formado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com especialização em Gestão de Empresas pela Fundação Getulio Vargas.

Por Klaus Roger – Conteúdo ADIT