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Participação Acionária X Dívida: como captar recursos para empreendimentos imobiliários
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POR ADIT BRASIL
Há certa confusão entre o papel do banco e o desempenhado pelo mercado de capitais na hora de buscar investidores para um projeto imobiliário. Estratégias equivocadas para essa captação de recursos podem impactar o resultado final dos projetos – da viabilidade aos atrasos, a lista de problemas é grande. No painel “Como levantar recursos para empreendimentos imobiliários?”, disponível na plataforma de conteúdo audiovisual ADIT On Demand, o Diretor de Gestão e CEO da Brava Capital, Jair Lemes, chama atenção para cuidados básicos a serem tomados nesse processo inicial.
“O desenvolvedor imobiliário está acostumado a ir até o banco, que já possui linhas específicas para isso, mas hoje temos o Mercado de Capitais, que ganhou corpo em 2003, com as primeiras estruturas de securitização e participação”, conta o Colunista no portal R7 e Professor de Finanças na CFA Society Brasil. Segundo ele, muitos empreendedores possuem projetos de até R$ 500 milhões e ainda não entendem bem como tudo funciona a Bolsa de Valores, por exemplo.. “Muitas vezes eles acham que estão sendo enrolados.”
Mercado de capitais é um sistema de distribuição de valores mobiliários que proporciona liquidez aos títulos de emissão de empresas e viabiliza o processo de capitalização. É constituído pelas bolsas de valores, sociedades corretoras e outras instituições financeiras autorizadas.
Entre os principais cuidados ele destaca a importância de ter um bom advogado no assessoramento. “Às vezes é preciso uma agência de classificação de risco (rating), dependendo da modalidade da operação, um auditor também. Costumo dizer que não são custos, mas, sim, investimentos para uma gestão de sucesso.”
O painel ainda conta com a participação de Eduardo Malheiros, da Habitat Capital, Renato Renart da BBRK Capital e, Guilherme Antunes da RBR Asset. A moderação fica por conta de Carlos Ferrari, da NFA Advogados.
Um dos pontos mais importantes do vídeo, acontece ainda no início, e dita toda a dinâmica realizada em mais de 1h10 de bate-papo: quais os principais veículos utilizados para a atração de investimentos. Segundo Lemes, existem dois formatos conhecidos, Participação Societária e Dívida.
Participação Societária: Onde o empresário divide os resultados e riscos do empreendimento. Teoricamente o dinheiro mais caro uma vez que o empresário divide os riscos.
Dívida: O empresário empresta dinheiro para desenvolver o empreendimento pagando uma taxa de juros pré-definida. Se o projeto não for bem sucedido, a dívida ainda deverá ser paga com exceção talvez para os casos onde os recebíveis dos empreendimentos são cedidos sem coobrigação (direito de regresso) no formato de cessão definitiva.
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Na Participação Acionária existem várias subcategorias. Ele explica:
Condomínio – Investimento direto no imóvel. Você compra o terreno com alguém e rateia os custos e resultados.
SPE (Sociedade de Propósito Específico) – É uma operação privada onde você vende a participação para outros investidores – geralmente uma holding que detém essa presença em vários projetos, que são as SPE’s.
Sociedade de Capital Fechado – quando você, empreendedor, é o único sócio.
SCP (Sociedade em conta de participação) – É um contrato particular. Você é sócio do empreendimento no CNPJ da incorporadora ou construtora.
Sociedade de Capital Aberto – Esse formato facilita a participação de investidores. É o papel listado em bolsa, na Bovespa mesmo. Aumenta a liquidez e a atratividade para os investidores, mas os custos operacionais são maiores.
FII (Fundo de Investimento Imobiliário) – Comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Apresenta vários incentivos fiscais.
FIP (Fundo de Investimento em Participações) – Aqui os investidores precisam ser qualificados e profissionais – com um limite mínimo de capital investido para poder entrar nessa estrutura.
Ainda na palestra, especificidades sobre Dívida (Mútuo, o Debêntures, o Empréstimo Bancário, o CRI, o FIDC e o Mezanino.)
Você pode assistir ao vídeo completo clicando aqui.
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