Códigos de ética e conduta aliados a canais de denúncia e análise de riscos são cada vez mais comuns no ambiente empresarial – o famoso Compliance e suas políticas de integridade são uma realidade no setor imobiliário e trata exatamente disso: manter o crescimento dos lucros, enquanto preza pela eficiência, qualidade e credibilidade dos serviços prestados. Para Giovanni Guarizi, Jurídico Nordeste da OR Empreendimentos Imobiliários, a revolução tecnológica, o fortalecimento da massa de consumidores críticos e as transformações sociais dos últimos anos impôs ao Mercado Imobiliário uma postura que vai além da mera comercialização de imóveis. É preciso revestir tudo isso com condutas e valores positivos. 

“Vejo o Compliance como um item indispensável para qualquer empresa de relevância, ou que pretenda atingir essa condição. Ele normalmente é entendido como programa de combate a corrupção, mas seu papel é muito mais amplo”, revela o advogado que atua há 15 anos no setor imobiliário e que, recentemente, participou ativamente na implementação do programa de Compliance da Odebrecht Properties. “No período de 2015 a 2017 fui o Compliance Officer da OR e atualmente sou gerente jurídico da regional NE da OR, com atuação preponderante nos mercados da Bahia e Pernambuco. Entre as atividades que o Compliance abraça destaco a prevenção a fraudes e algumas análises bem pontuais: a realizada na aquisição dos imóveis para desenvolvimento de projetos imobiliários, a análise voltada para os fornecedores e, claro, a de clientes.”

De forma prática, empresas e organizações imobiliárias precisam cumprir requisitos legais e regulatórios. Além de ter uma efetiva responsabilidade social e uma cultura organizacional que estimule a produção e prestação de bons serviços, Guarizi afirma que ao longo do tempo, muito dificilmente uma cultura arraigada e plena de valores se altera quando estimulada de forma correta. “O comportamento empresarial ético, íntegro e transparente, gera riquezas morais e materiais refletidas na contínua valorização econômica do patrimônio da empresa. Observo que para atingimento desse padrão, as relações sociais e pessoais nas empresas devem ser pautadas pela cordialidade, disciplina e respeito.”

Ele cita quatro pontos específicos que a OR verifica em seus fornecedores e clientes (terceiros) dentro dessa sistemática de Compliance: reputação, qualificação, contratação e pagamento.

Reputação – se o terceiro está envolvido em atividades ilícitas, se é associado a empresas de fachada ou fornece declarações falsas ou inconsistentes; 

Qualificação – se o terceiro é agente público ou Pessoa Politicamente exposta – ou parente próximo); 

Contratação – se o terceiro se recusa a fornecer declarações referentes à Conformidade ou se recusa a firmar contratos); 

Pagamento  – se o terceiro solicita pagamentos incomuns – adiantamentos, comissões fora da prática de mercado, ou fora do país – o terceiro solicita pagamento para serviços vagos ou indefinidos, sem documentação correta ou trabalho que não pode ser comprovado.

Outro destaque da atuação da OR é a verificação que é realizada no momento da venda de unidades imobiliárias. “É quando avaliamos se existe algum tipo de transação suspeita, com objetivo de lavagem de dinheiro. Quando algo é identificado a OR realiza denúncia ao Conselho de Atividades Financeiras, o COAF.” Segundo ele, o papel do Compliance vai além da mitigação dos riscos do negócio, alcançando também a prevenção à lavagem de dinheiro. O objetivo é um só: contribuir de forma relevante com a melhora do ambiente de negócios do mercado imobiliário.

Desde que o Grupo Odebrecht assinou um acordo de leniência, isso em 2016, uma série de medidas foram adotadas para melhorar as práticas internas e transformar os ambientes de negócio que a empresa atua. É o que diz Guarizi, afirmando que o Compliance tem sido tema central da condução dos negócios. 

“A Odebrecht reforçou a sua governança, incorporou maior número de conselheiros independentes e criou um sistema de Compliance inspirado nas melhores práticas internacionais. Além disso, passou a avaliar o risco e a integridade de todos os parceiros de negócio, clientes e integrantes”, diz. Nessa logística, mecanismos independentes para receber denúncias foram instalados, capacitações para todos os integrantes foram feitas e uma rotina de auditorias internas foi estabelecida. “Fizemos um outro acordo de leniência, dessa vez com a Advocacia Geral da União (AGU) e com a Controladoria Geral da União (CGU), além dos acordos com autoridades de diversos países e com a Petrobras.”

Neste mês de fevereiro, a Odebrecht entrou em fase final de monitoramento externo independente feito pelo Ministério Público Federal do Brasil e o Departamento de Justiça dos Estados Unidos. A vistoria é feita desde 2017 e os trabalhos serão finalizados até novembro deste ano. “A conclusão deste monitoramento será um marco para nossa empresa”, afirma Guarizi.

A maior dificuldade encontrada durante o processo de formatação do Compliance é, segundo o advogado, a maximização pura do lucro econômico.  “É quando a função da empresa consiste somente na elevação do bem-estar dos sócios ou acionistas e o seu único compromisso com a sociedade é o aumento individual da sua lucratividade, ou seja, uma visão de mundo em que prevalece a lógica exclusiva do lucro econômico.” Uma mudança comportamental dessa visão “ultrapassada” é o maior obstáculo. “Por sorte, nos últimos tempos, têm se percebido o esgotamento desta percepção, visto que não se mostra sustentável. Há um movimento de florescimento de nova cultura corporativa na qual a ética passou a ser considerada como fator relevante nas decisões empresariais e das organizações em geral.”

E sendo o Compliance um programa criado e instalado pela própria empresa para garantir a conduta ética e íntegra da mesma, como garantir que o sistema funcione sem corrupção? Guarizzi defende que o sucesso para implementação de Programas de Complaince somente será possível se os líderes entenderem e estimularem um comportamento que vai além de exigências legais. “Entendo que um programa de Compliance não conseguirá produzir resultados efetivos em um ambiente organizacional que não seja fortemente baseado em valores éticos. Sem uma forte cultura ética, não há sistema de Compliance que funcione, ou seja, é preciso primeiro alcançar uma cultura organizacional ética e pautada em valores morais de dignidade.”

O Compliance oferece às empresas metodologia, técnicas e mecanismos de integrar a ética na sua estratégia, decisões e ações. “Para uma organização ser ética, não basta a criação de um código de ética ou conduta; ela precisa de sistemas, políticas e processos que integrem esses padrões na vida e cultura da empresa”, conta. O engajamento na adoção de providências cabíveis é mais do que indicado, é necessário. E ele dá um dica valiosa: criar um sentimento de comunidade e de partilha de informações. “Recomendo a atuação em ações coletivas por meio de associações com outras empresas e entidades de classe de forma a expressar o comprometimento de uma atuação ética e íntegra, bem como compartilhamento de experiências, resultados e ações que possam demonstrar o amadurecimento das práticas de se fazer negócios pautadas na sustentabilidade e dignidade moral.”

Painelista confirmado no maior Seminário sobre Soluções Jurídicas para os Setores Imobiliário e Turístico do país, Giovanni Guarizi pretende demonstrar como um programa de Compliance nas empresas do setor imobiliário é relevante. “Vou abordar como ele melhora o ambiente de negócios e reflete positivamente na sociedade.” O Juris’20 acontece nos dias 6 e 7 de agosto, em Brasília (DF).

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Advogado com mais de 15 anos de experiência na área imobiliária, Giovanni Guarizi está no grupo Odebrecht desde 2009, onde atua em diversos projetos imobiliários em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, Pernambuco, Ceará e Distrito Federal free citation generator. Na OR, trabalha no contexto de “Parcerias Público-Privadas”, com destaque na Cidade da Copa em São Lourenço da Mata-PE e em Salvador-BA. É Certified Expert in Compliance (CEC) pelo Instituto ARC.

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