Serviços e qualidade de vida também impactam na escolha por esses tipos de habitação e investimento

Mudanças demográficas, novas demandas dos consumidores e a busca por ativos mais profissionalizados estão transformando o mercado imobiliário. Este é o caso de modelos como Senior living e Multifamily, que vem ganhando espaço no Brasil ao combinar novas formas de morar e investir, seguindo tendências já consolidadas em mercados internacionais.

Embora ainda representem uma parcela pequena do estoque imobiliário nacional, esses segmentos vêm despertando o interesse de incorporadores, operadores e investidores institucionais. A profissionalização da gestão dos ativos, a oferta de serviços e a adaptação a diferentes estilos de vida aparecem como elementos centrais para o crescimento desses produtos.

O avanço desses modelos ocorre também em um momento de mudanças. Dados do IBGE mostram que a população do país está envelhecendo rapidamente, que a parcela de pessoas com 60 anos ou mais continuará aumentando nas próximas décadas, ampliando a demanda por soluções habitacionais adaptadas às necessidades desse público. Enquanto isso, o número de domicílios alugados também cresce.

Durante webinar promovido pela ADIT Brasil, especialistas destacaram que a expansão desses modelos não está associada a uma tendência passageira, mas a uma mudança estrutural na forma como as pessoas enxergam a moradia.

“Eu acredito que esses modelos não são modismos. São empreendimentos que vieram para ficar e que passarão por um processo contínuo de aprimoramento”.

Caio Calfat, diretor e fundador da Caio Calfat Consulting Real Estate.

Senior Living e qualidade de vida para população 60+

O envelhecimento da população brasileira tem sido um dos principais motores para o desenvolvimento do Senior living. O conceito reúne empreendimentos voltados ao público sênior, mas com foco em qualidade de vida, convivência, bem-estar e serviços especializados, diferentemente dos modelos antes associados a asilos e casas de repouso.

Segundo Calfat, um dos desafios iniciais do setor foi justamente desconstruir essa percepção. “Existe uma diferença muito grande entre morar em um lugar para se viver e morar em um lugar para morrer. Essa é a principal diferença entre o modelo antigo de moradia para idosos e o novo modelo”, pontua.

O tema foi objeto de um estudo desenvolvido em 2023 pela Caio Calfat Consulting, em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, que analisou o cenário dos residenciais sênior no Brasil e comparou o mercado nacional com experiências dos Estados Unidos e da Europa.

“Quando lançamos o estudo, em 2023, praticamente não existiam operações maduras em funcionamento. Agora, na atualização prevista para 2027, teremos a oportunidade de avaliar o quanto esse mercado evoluiu e quais adaptações brasileiras surgiram a partir das referências internacionais”, afirma Marcelo Gonçalves, sócio da Brain.

O estudo identificou que o mercado brasileiro ainda atravessa uma curva de aprendizado. Nos Estados Unidos e em países da Europa, o Senior living já faz parte de uma cadeia imobiliária consolidada, com diferentes categorias de atendimento, níveis de dependência e modelos de investimento. No Brasil, por outro lado, o setor ainda busca adaptar essas referências à realidade local, levando em conta aspectos culturais, regulatórios e econômicos.

Para Gonçalves, o processo de amadurecimento desse mercado passa por compreender que o produto envolve muito mais do que a construção do ativo imobiliário.

“A gente está falando de serviços e ativos, que são coisas diferentes e envolvem players distintos. Estruturar o empreendimento é uma parte da equação. O grande desafio está na operação do dia a dia”. 

Marcelo Gonçalves, sócio da Brain.

Essa mudança também tem sido percebida pelos operadores. Luciano Zuffo, sócio-fundador do Grupo São Pietro, primeira administradora de Senior Living do Brasil, relata que as projeções iniciais de alguns empreendimentos apontavam para um perfil de moradores com elevado grau de dependência, mas na prática a realidade mostrou um público muito mais ativo.

“O estudo de viabilidade indicava que teríamos cerca de 80% dos moradores com grau elevado de dependência. Hoje, aproximadamente 70% são pessoas independentes, que querem viver plenamente o dia a dia. Isso mostra uma mudança cultural importante”, afirma. 

A experiência operacional levou a ajustes no próprio projeto. Segundo Zuffo, áreas de convivência precisaram ser ampliadas para atender a uma demanda crescente por interação social. Assim, o executivo afirma que a proposta dos empreendimentos atuais está muito mais ligada à promoção de qualidade de vida do que à assistência médica permanente em si.

“Tivemos que aumentar o restaurante porque percebemos que o momento da refeição era um dos principais momentos de comunidade dentro da operação. Então, a gente tem hoje de 70 pessoas, de 98 no total, que estão completamente ativos. Por isso, nós temos de três a quatro atividades todos os dias[…] e tudo isso tem seu cunho de saúde lá no fundo, porque essas coisas estão linkadas a algo que a gente sabe que vai fazer bem para essas pessoas”, ressalta.   

Operação especializada e segurança para investidores

Além das mudanças no perfil dos moradores, outro debate importante, principalmente entre incorporadores e investidores, envolve a estrutura jurídica e operacional desses empreendimentos. Enquanto alguns projetos são desenvolvidos com participação de múltiplos investidores, outros contam com family offices, fundos imobiliários ou investidores únicos. 

Independentemente do formato, especialistas apontam que a profissionalização da gestão é um fator determinante para garantir a qualidade da experiência do morador e a rentabilidade do ativo ao longo do tempo.

Tanto Calfat quanto Zuffo defendem que o modelo de condo-hotel tem se mostrado uma alternativa adequada para projetos de senior living. Nesse formato, as unidades são comercializadas para investidores e permanecem sob gestão profissionalizada, enquanto os moradores utilizam os espaços por meio de contratos de locação.

Segundo Calfat, a estrutura evita conflitos que poderiam comprometer o propósito original do empreendimento ao longo do tempo.

“Nesse modelo, o comprador é sempre um investidor. O morador pode até ser proprietário, mas utiliza a unidade como inquilino. Isso ajuda a preservar a proposta do empreendimento e reduz riscos de descaracterização futura”, menciona.

Segundo Zuffo, outro desafio  é equilibrar interesses de clientes distintos.

“Costumamos dizer que temos três clientes: o investidor, o familiar do morador e o próprio morador. são três clientes que eu trabalho todos os dias para equilibrá-los dentro da operação”.

Luciano Zuffo, sócio-fundador do Grupo São Pietro

Multifamily e a mudança cultural na habitação

O multifamily surge como reflexo de mudanças no comportamento de diferentes gerações e da crescente busca por flexibilidade habitacional. Antonio Reis Neto, gerente de Capital Markets da CBRE, explica que o modelo é baseado na locação residencial profissionalizada, em que um investidor institucional ou grupo econômico detém e administra o ativo de forma integrada.

“O diferencial é que existe um proprietário institucional tomando decisões estratégicas sobre o imóvel. Isso permite planejamento de longo prazo, manutenção adequada e investimentos constantes para manter o ativo competitivo”.

Segundo ele, o multifamily possui uma longa trajetória internacional. Nos Estados Unidos, o segmento acumula cerca de seis décadas de desenvolvimento e reúne aproximadamente 18 milhões de unidades em operação. No Brasil, por outro lado, é um mercado ainda emergente.

“Hoje estimamos algo em torno de 15 mil unidades em operação no país. É um mercado que começou a ganhar tração nos últimos seis anos, mas apresenta um enorme potencial de crescimento”, relata. 

A concentração ainda é elevada em São Paulo, onde é possível encontrar de 80% a 90% do estoque nacional, mas já existe um movimento de expansão para outras cidades, com expectativa de que o volume de unidades dobre nos próximos três anos.

Segundo dados do Censo Demográfico 2022, do IBGE, mais de um quinto dos domicílios brasileiros já são ocupados por famílias que vivem em imóveis alugados. Além de questões econômicas, o indicador reforça uma mudança no comportamento habitacional da população. Para Reis Neto, a transformação também está ligada à forma como diferentes gerações encaram a moradia.

“As gerações mais novas buscam praticidade e mobilidade. Já as gerações mais antigas começam a refletir sobre como querem viver daqui a 20 ou 30 anos. Isso abre espaço para modelos como multifamily, senior living, student housing e branded residences”, pontua o gerente da CBRE.

Especialistas observam que o aumento do custo de aquisição da casa própria, a maior mobilidade profissional e a busca por experiências mais flexíveis têm contribuído para o fortalecimento de modelos residenciais baseados em serviços. 

“Estamos falando de estilos de vida. O diferencial está na inteligência da operação e na capacidade de oferecer soluções adequadas para cada público”.

Antonio Reis Neto, gerente de Capital Markets da CBRE.

Para os participantes do webinar, tanto o Senior Living quanto o Multifamily representam movimentos que tendem a ganhar relevância nos próximos anos. A combinação entre transformações demográficas, novas demandas dos consumidores e amadurecimento dos investidores deve impulsionar o desenvolvimento desses segmentos, ampliando a diversificação dos produtos imobiliários no país.

Assista o webinar na íntegra:

• Graziela França – head de conteúdo da ADIT Brasil