Por Murilo Nascimento – CEO da VIP Engenharia e convidados

Dar voz às Associações é um passo essencial para compreender a gestão dos ativos imobiliários em sua totalidade. Na primeira parte desta análise, exploramos os fundamentos que estruturam sua atuação, desde a base jurídica até a construção do relacionamento com os associados [Confira aqui]. No entanto, é na operação cotidiana que essas diretrizes são testadas, e onde, de fato, a Associação se consolida como um ativo estratégico para o empreendimento.

A gestão de um bairro planejado envolve desafios que vão além da teoria: exige equilibrar padrões urbanísticos, administrar o patrimônio recebido, estruturar processos eficientes e, sobretudo, gerar valor percebido pelos moradores ao longo do tempo.

Sendo assim, as Associações deixam de ser apenas entidades gestoras e passam a atuar como verdadeiras plataformas de valorização imobiliária e da percepção de qualidade dos empreendimentos.

Retomando as contribuições dos representantes de Cerejeiras (PR), Granja Marileusa (MG), Reserva do Paiva (PE) e Villa Flora (SP), avançamos agora para a análise da prática, explorando como decisões operacionais, modelos de gestão e a condução do dia a dia impactam a consolidação e a valorização desses ativos.

Do padrão urbanístico: orientações construtivas, de sustentabilidade e procedimentais

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Yasmin de Nadai (Cerejeiras): As regras são claras, mas exigem ajustes. É difícil prever todos os cenários, então desde o início buscamos deixar margem para que casos omissos possam ser tratados pela Associação. Isso não significa ausência de controle, pelo contrário. Tivemos situações de incoerência ao longo do processo, como a definição de altura de muros sem considerar terrenos com desníveis mais relevantes. Outro caso foi detalhar demais uma solução de fechamento frontal, que acabou restringindo alternativas que poderiam atender ao mesmo objetivo. Cuidado para não definir padronização excessivamente. 

A forma para comunicar as regras era baseada em conteúdo e concentrada em documentos textuais. Percebemos dificuldade de compreensão, principalmente para um público que nem sempre conta com assessoria técnica e desenvolvemos os regulamentos ilustrados, que traduzem as diretrizes em esquemas visuais simples e acessíveis. Sobre o cumprimento das regras, é um desafio: contamos com fiscalização que atua nos descumprimentos e, quando necessário, abre protocolos junto à prefeitura. Ainda assim, depende da disposição do proprietário em se adequar e, por isso, é fundamental que os projetos aprovados pela Associação sejam bem detalhados e sempre sejam reforçados os ganhos em termos de ventilação, insolação e segurança. Como melhorias, destaco a integração com o município. Quanto mais alinhada estiver a secretaria responsável pela emissão de alvarás com as exigências da Associação, maior a chance de garantir o cumprimento desde o início da obra. 

Fred Marques (Granja Marileusa): As regras sempre foram claras, mas ajustar é uma necessidade natural com o desenvolvimento do bairro. Com mais de 12 anos de vida com o tempo, surge a necessidade de flexibilizar. Um exemplo simples são os tapumes de obras, que eram padronizados e rígidos; hoje, o tapume é um elemento que agrega valor ao marketing, podendo ser usado como ferramenta de venda ou gentileza urbana. Por que não flexibilizar e deixar o bairro ainda mais bonito e agradável para quem passa?

A Associação possuiu um Manual de Obras do Bairro que é ilustrado e é um dos documentos mais importantes da Associação. Se não o tivéssemos, as conversas com incorporadores e empreendedores seriam subjetivas. Somos um bairro aberto com condomínios e loteamentos, as casas seguem o padrão urbanístico desenvolvido por cada empreendimento, que também possuem os seus manuais de obras. As restrições seguem as normas da prefeitura e a vocação das áreas segundo o masterplan da desenvolvedora. Contratamos especialistas, como urbanistas e arquitetos, que atuam em conjunto com o desenvolvedor no padrão dos empreendimentos. 

O que cabe à Associação e que poderia ser diferente são as questões relacionadas ao trânsito e à segurança, e isso temos feito em parceria com os órgãos públicos no dia a dia conforme uso. Para ser mais fluido, o caminho é muita comunicação e alinhamento sobre as regras. A Associação tem trabalhado para se aproximar cada vez mais dos engenheiros e incorporadores para estabelecer um diálogo facilitado, antes, durante e até a entrega do empreendimento.

Gabriel Belmont (Reserva do Paiva): As restrições estão alinhadas ao plano diretor municipal e às diretrizes do poder público. Ainda que as restrições urbanísticas estejam sendo obedecidas ao longo da ocupação, acredito que a elaboração de um Manual Ilustrativo de normas construtivas ajudaria no entendimento e na aprovação de projetos (nos moldes do Riviera de São Lourenço). Vejo como pontos de atenção:

• Fluxo de veículos e prestadores de obras: Planejamento do acesso mitigando o impacto a vizinhança. 
• Armazenamento irregular de materiais: em alguns casos, gerando risco de segurança ao bairro.
• Poluição sonora e descumprimento de horários: principalmente na fase próxima a entrega do empreendimento.

Lúcia Ferreira (Villa Flora): Desde o lançamento ficou claro que haveria um padrão urbanístico e construtivo diferenciado e isso é levado à risca em nossa gestão. Hoje em dia recebemos visitas técnicas de arquitetos, profissionais, empresários e do próprio urbanista que desenvolveu o empreendimento, e, este é um ponto que chama a atenção. Ainda assim, temos necessidade de ajustar algumas questões relacionadas aos procedimentos das obras por conta da evolução do bairro e das tecnologias construtivas. 

Manter o padrão urbanístico é uma frente desafiadora. Em nossa estrutura temos uma diretora de obras e reformas que tem conhecimento técnico e auxilia um pouco nessa frente. Os pontos de atenção são padrão de calçadas, pintura, fachada, reformas (como as casas são entregues prontas) e padrão construtivo. Nossa gestão se baseia no Manual Técnico e segue as orientações construtivas. As ressalvas feitas para Estatuto e Regulamento valem para o Manual Técnico, pois foi disponibilizado um documento para esclarecimento das regras que ficou vago. Posteriormente cada condomínio teve que aperfeiçoar o seu, dentro dos limites possíveis. Em linhas gerais as restrições urbanísticas são perfeitas pois permitem que mesmo com a evolução, não se perca as características originais.

Do patrimônio recebido para iniciar as atividades da Associação 

Yasmin de Nadai (Cerejeiras): No início, acreditávamos que a sede seria o principal ativo da associação, então investimos bastante na estrutura. Ela de fato é importante e tem um bom uso, especialmente para assembleias e eventos que precisam de um espaço mais protegido. Também abrimos para os moradores utilizarem com iniciativas próprias, como aulas de dança, ginástica e outros serviços, o que ajuda a ativar o espaço. Mas, na prática, o que mais gerou tração no bairro foram a capela e o salão de festas. A capela foi uma surpresa positiva pois sendo ecumênica, os próprios moradores se organizaram, criaram agendas fixas de cultos e missas, e hoje o espaço já recebeu batismos e casamentos. É um uso que fortalece muito o senso de comunidade e cria vínculo real com o bairro, além de funcionar como um marco arquitetônico importante. 

Do ponto de vista estrutural, é fundamental prever recursos para a operação. A associação precisa nascer com uma base mínima de gestão, o que inclui equipe dedicada, estrutura administrativa e uma previsão realista de inadimplência no início. No caso do Cerejeiras, por exemplo, o caixa só se tornou autossuficiente no terceiro ano. No começo, optamos por uma administradora terceirizada, depois fizemos a transição para uma estrutura interna, com sistema, e priorizamos investimentos mais visíveis em segurança e jardinagem. Isso facilitou muito a relação com os moradores. O morador precisa perceber que a associação funciona de forma profissional, quase como uma pequena empresa, com organização e transparência. 

Sobre valorização, ela é bastante evidente. Começamos com um produto de interesse social em uma região sensível da cidade e, hoje, o Cerejeiras é o produto econômico mais valorizado do município. Os próprios moradores reconhecem isso. Tivemos, inclusive, um movimento da comunidade junto ao município para que o bairro fosse oficialmente reconhecido como bairro, e não um loteamento parte de um endereço que não representa o lugar qualificado que eles moram. Isso impacta diretamente no processo comercial,  com poucos lotes em estoque e parte da venda passa por uma imersão do cliente na operação do bairro. Quando ele vê o cuidado com o patrimônio dele, por um valor extremamente diluído, a decisão fica muito mais fácil. Isso vale para novos parceiros terreneiros, que enxergam que a forma como o empreendimento é gerido reforça a credibilidade da marca e mostra que nosso trabalho não termina na venda. 

Fred Marques (Granja Marileusa): As áreas de uso comum do bairro foram sendo entregues ao longo dos anos, o que foi bom para a Associação, que assumiu o cuidado com os espaços de acordo com o crescimento da receita. Se todas as praças e espaços públicos fossem entregues no lançamento, a associação sofreria com o alto custo de manutenção. O que considero essencial:

• Sede física equipada
• Fundo de reserva inicial (caixa)
• Manuais técnicos (as-built) de todas as redes
• Consultoria de transição com quem já desenvolveu o bairro e a associação
• Suporte da desenvolvedora para responder a situações críticas quando surgem

Tivemos aporte da desenvolvedora por sete anos, tempo de nos organizar para assumir a manutenção. Ao longo dos anos, fomos recebendo novas praças e áreas conforme o bairro crescia, sempre com vistorias entre as partes. O resultado é a valorização do metro quadrado e acompanhamos essa evolução. O bairro é gerido com rigor na manutenção do paisagismo, na limpeza, na segurança e na boa vizinhança e diálogo com órgãos públicos. O mercado imobiliário percebe esse diferencial na venda; somos um lugar desejado por quem vive na cidade. O lazer do bairro é um destino na cidade: somente o Parque recebe mais de 10 mil visitantes todos os meses. Inauguramos recentemente a Praça das Águas que recebe três mil pessoas nos finais de semana e tudo flui de forma harmoniosa. A governança funciona, o lugar é seguro e esta tem sido a melhor ferramenta de vendas para os lotes remanescentes e revendas.

Gabriel Belmont (Reserva do Paiva): As áreas de lazer, administração e de uso comum que foram desenvolvidas atendem as necessidades e são aprimoradas de acordo com a ocupação. É essencial que uma Associação inicie com:

• Endereço formal e apoio administrativo
• Capital inicial (3 a 6 meses)
• Definição de arrecadação
• Recursos básicos (TI e gestão)
• Governança estruturada (estatuto, conselhos, prestação de contas)
• Planejamento e apoio técnico (jurídico, contábil e gestão)

Esses elementos são importantes pois a transição é desafiadora, envolvendo vistorias, estruturação operacional e implantação de processos. Com o tempo, há ganho de eficiência e amadurecimento da gestão. Na etapa de recebimento das áreas foram realizadas vistorias técnicas e, geralmente, disponibilizadas plantas e suporte da assistência técnica. Este processo contribuiu como mecanismo que agrega valor ao bairro e patrimônio dos associados. O resultado é o impacto diretamente no valor dos imóveis, melhora a atratividade, reduz vacância e aumenta a liquidez.

Lúcia Ferreira (Villa Flora): É muito importante contratar uma consultoria para o início da operação de uma Associação, pois além da falta de conhecimento técnico em gerir uma comunidade, os representantes da Associação são voluntários e têm pouco tempo para se dedicar a esta importante jornada.  Esta consultoria para gestão, somada a administração e assessoria técnica e jurídica, certamente auxiliam no início de uma associação. 

Pontos que considero importante para o início da operação de uma Associação:

• Sede social (para reunião, recebimento dos associados e guarda de documentos)
• Áreas de lazer para estimular o convívio dos associados
• Mão de obra capacitada: empresas terceirizadas especialistas e síndico profissional para gerir profissionalmente (pelo menos nos primeiros anos)
• Ter um laudo de entrega das áreas que a Associação vai receber

Modelo de gestão do ativo imobiliário que agrega valor

Yasmin de Nadai (Cerejeiras): Testamos vários modelos até encontrar um formato que funciona. Começamos com uma administradora de condomínio, mas o custo não compensava e existia muito atrito na relação com os moradores. Acabávamos atuando como intermediadores. A gestão de uma associação com cerca de 1.400 famílias, em um loteamento aberto, tem especificidades muito diferentes de um empreendimento fechado. Quando decidimos encerrar esse modelo, optamos por internalizar a operação, com um gestor e um operacional, além do desenvolvimento de um sistema próprio. Hoje, encontramos um modelo mais equilibrado com uma gestora (com um sistema administrativo de mercado e aplicativo próprio), além de um analista de relacionamento e um de cobrança. A gestora é colaboradora da BairrU para conduzir a transição da gestão, enquanto os demais profissionais já fazem parte da estrutura da própria associação. 

Buscamos envolver os moradores nas oportunidades de trabalho, o que fortalece o vínculo com a comunidade. Fora essa estrutura central, todo o restante dos serviços é terceirizado. Já passamos por uma fase de maior internalização, mas percebemos que o custo e o esforço de gestão não compensam. Acaba desviando o foco das ações mais estratégicas, que são justamente a criação de valor e o engajamento da comunidade. Em relação ao caixa, priorizamos serviços que têm impacto direto na percepção do morador, como segurança e jardinagem. Se esses não estão funcionando bem, ajustamos rapidamente, mesmo que isso signifique apertar outros custos. Também estruturamos uma lógica de evolução contínua, validando com os moradores quais são as prioridades e acumulando recursos até conseguir executar melhorias relevantes. 

Outro ponto importante é que a associação pode ir além da gestão básica e atuar como uma plataforma de benefícios. Hoje, temos um clube com parceiros como farmácias, academias, profissionais de educação física, materiais de construção, mercados, entre outros. Isso agrega valor direto para o morador no dia a dia. Por fim, algo que faz muita diferença é dar autonomia para quem está na ponta. O gestor social, que vive a realidade local, precisa ter liberdade para contratar e tomar decisões. Ele conhece os prestadores, consegue validar referências com mais facilidade e tem sensibilidade para equilibrar a expectativa dos moradores com a capacidade de entrega dos fornecedores. 

Fred Marques (Granja Marileusa): É essencial ter monitoramento e segurança 24h, gestão financeira/contábil, manutenção de áreas verdes e atendimento à comunidade. Aqui temos um modelo híbrido. Terceirizamos a segurança e a limpeza (pelo risco trabalhista), mas a gestão é feita por um funcionário que “veste a camisa” da Associação. Optamos sempre pela qualidade mais alta. O “barato” na gestão de um bairro planejado resulta em grama alta, insegurança e desvalorização rápida do imóvel.

E entendemos que para entregar os equipamentos urbanos, o desenvolvedor já deve fornecer tudo o que for essencial para a Associação e ter pleno funcionamento: sistema de câmeras, infraestrutura, paisagismo, mão de obra especializada para manutenção e uma sede funcional. Com o desenvolvimento do bairro e o adensamento, a Associação vai criando experiência e autonomia para seguir com a perpetuidade do bairro e garantir a qualidade, que foi prometida e entregue no desenvolvimento do bairro.  O desenvolvedor deve sim fazer o investimento inicial, mas é papel da Associação fazer uma gestão eficiente do caixa para atualização do equipamento urbano ao longo dos anos.

Gabriel Belmont (Reserva do Paiva): É essencial que uma associação tenha foco na gestão administrativa e financeira, manutenção e zeladoria, segurança, comunicação com associados e suporte jurídico e contábil. Aqui optamos pelo modelo híbrido, por meio de gestão própria e operação terceirizada, com a premissa de buscar fornecedores com equilíbrio entre preço, prazo e qualidade. Outro ponto importante é que a Associação tenha perante o Empreendedor, autonomia na escolha de prestadores, com cotações para buscar melhor custo-benefício, qualidade, transparência e governança.

Lúcia Ferreira (Villa Flora): Nossa gestão opera com um misto de profissionais diretos e terceirizados, apesar de que minha recomendação é operar 100% terceirizado, pois flui melhor. Minha prioridade é a qualidade em detrimento dos preços baixos. A concorrência é importante, mas profissionais diferenciados têm preços diferenciados. Digo que as mesmas pessoas que cobram a taxa mais baixa em uma Assembleia, são as que questionam quando os serviços não têm qualidade. Atualmente temos eventos esportivos para contribuir para a interação, senso de comunidade e qualidade de vida no Bairro. É uma grande forma de integrar a Associação e seus 51 condomínios com quase 15 mil pessoas.

A transição – que foi aproximadamente dois anos após a entrega do empreendimento – é um momento delicado pois percebemos em alguns casos que associados se candidatam para cargos por interesses políticos e individuais, desvirtuando as funções de representar o bem coletivo e fazer com que a Associação cumpra com seus objetivos sociais. Ainda que o interesse em representar a Associação seja genuíno, geralmente os associados não têm expertise técnica para conduzir uma entidade, ainda mais no início da operação. Gerir uma associação de bairro vai muito além do desafio de gerir áreas “internas” e privadas e do convívio dos associados.  A interação da Associação de Bairro considera outros players como poder público, polícia, concessionárias e vizinhança fora do bairro. É algo a ser considerado na gestão da Associação.

A valorização é nítida pois além da manutenção, a Associação promoveu diversas melhorias. O resultado vai desde premiação por coleta de lixo adequada, índices de segurança elevados e consequentemente uma valorização imobiliária absurda tanto se comparamos os preços iniciais de compra com os atuais, e se formos comparar com preços de casas e apartamentos de bairros vizinhos. Acredito que uma boa administração tem impacto financeiro/comercial nos ativos.

Conheça um pouco dos especialistas que contribuíram com este artigo e saiba como eles iniciaram na gestão dos ativos imobiliários

Murilo Nascimento	Quem é ? CEO da VIP Engenharia e professor, é especialista em Associação. Com mais de duas décadas de experiência, é administrador de empresas, mestre em Estratégia Organizacional e especialista em Comportamento do Consumidor.O início em Associação: Em 2012 iniciou como responsável pela Implantação e Operação de uma urbanizadora com atuação nacional. Em seguida, desenvolveu um segmento para concessionárias em loteamentos e atualmente está à frente de uma consultoria. Já ministrou módulo no curso de Associação da ADIT, promoveu diversos artigos e participou de webinares.
Yasmin de Nadai	Quem é ? Gerente de Produto na BairrU, responsável pelas frentes de Desenvolvimento Urbano e Associações; Nadal é também arquiteta e urbanista. O início em Associação: Com quase uma década de experiência, iniciou como estagiária e na sequência foi estruturar a primeira associação. Contratou consultoria para dar base e adquiriu grande parte do aprendizado no dia a dia, junto com a própria comunidade, entendendo o comportamento dos moradores, ajustando processos e evoluindo a operação na prática. Atualmente possui um time responsável pela operação da associação no dia a dia, fazendo a ponte com os moradores e garantindo que tudo funcione de forma próxima, organizada e consistente.
Frederico Marques	Quem é ? Presidente da AME Granja Marileusa e membro do Conselho da Associação. É graduado em Marketing com atuação no mercado imobiliário há mais de 14 anos.O início em Associação: Iniciou por meio de uma eleição para integrar o  Conselho da Associação, além de ser morador do bairro.
Gabriel Belmont	Quem é ? Gestor do Reserva do Paiva pela Associação Geral da Reserva do Paiva (AGRP). É Internacionalista, com especializações em Gestão Estratégica de Negócios, Gestão de Projetos, Administração Pública e Gestão de Cidades Inteligentes, ESG e Inovação. O início em Associação: Em 2012, ingressou na Associação da Reserva do Paiva (AGRP) após participar do processo seletivo. Em 2026, completou 14 anos à frente da AGRP e hoje recebe diversas visitas técnicas para compartilhar o modelo de gestão.
Lúcia Ferreira	Quem é ? Diretora superintendente da Associação de Bairro Villa Flora. É formada na área da saúde e uma das primeiras moradoras do bairro. O início em Associação: Após perceber que a Associação não estava seguindo o caminho que acreditava ser o melhor para todos, se candidatou e desde então vem contribuindo ativamente de forma voluntária para a gestão da Associação.