Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, é um dos cases que mostra como a requalificação das regiões centrais pode contribuir com o desenvolvimento imobiliário

Regenerar uma área central vai muito além de recuperar ruas, praças e edifícios. O desafio é criar as condições para que esses territórios voltem a ser ocupados, com moradores, comércio, serviços, trabalho e lazer. Nesse processo, o desenvolvimento imobiliário pode ser um dos motores da transformação, mas precisa estar conectado à demanda real e às características de cada lugar.

Um dos casos de destaque no Brasil é o Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, que mostra que a infraestrutura, sozinha, não produz vida urbana e que a transformação de um território exige tempo, articulação entre poder público e iniciativa privada e, principalmente, uma compreensão mais precisa de quem irá ocupar aquele espaço.

A discussão foi tema de um webinar promovido pela ADIT Brasil, com participação de Giovana Ulian, da Biossplena, Leonardo Mesquita, da Cury Construtora, e Marcelo Ignatios e Paulo Takito, da Urban Systems. A partir do caso carioca, os participantes discutiram os desafios e as oportunidades de usar a regeneração urbana como estratégia para o desenvolvimento imobiliário.

Da requalificação à regeneração

Um dos principais pontos do debate é a diferença entre requalificar um território e efetivamente regenerá-lo. Recuperar a infraestrutura é importante, mas não suficiente para produzir uma nova dinâmica urbana. Essa é uma das temáticas que será discutida durante o ADIT Cidades, fórum brasileiro de regeneração e centros urbanos, que acontecerá de 11 a 13 de novembro, em Florianópolis.

“Nós costumamos falar na regeneração sobre a gente atuar olhando para o hardware e pro software, que é cuidar desse patrimônio físico, das estruturas, mas também das pessoas, da vida que pulsa, os negócios. O prédio, a edificação é o hardware, mas a padaria, a possibilidade de comprar pão perto de casa é o software”, exemplifica Giovana Ulian. 

Para ela, a regeneração precisa partir da ocupação, porque se não existe essa dinâmica de usuários, a requalificação do espaço não se sustenta. A questão ganha ainda mais relevância quando é considerada a infraestrutura já disponível em muitos centros urbanos. “É uma infraestrutura pública que não está sendo aproveitada, e a coleta de lixo continua passando, energia elétrica e iluminação continuam existindo, enfim, são realidades comuns da maioria das capitais do país”, afirma Giovana.

Para a CEO da Biossplena uma estratégia pode estar, justamente,  na recuperação de territórios consolidados, em vez de continuar expandindo as cidades. “A ideia é realmente trabalhar mais esse território consolidado, da cidade que temos e não tanto pensando na expansão”, relata.

“E eu entendo que a cidade de verdade é aquela que tem mistura de classes sociais, serviços, que ela seja aquela que a gente aprendeu a conviver e, ao longo do tempo, a gente foi segmentando esses públicos”. 

A experiência do Porto Maravilha evidencia esse desafio. Quando a Urban Systems realizou estudos para a região, em 2011, havia uma expectativa de transformar a área portuária em uma nova centralidade, reunindo diferentes atividades, como conta o sócio da empresa, Paulo Takito.

“Fizemos estudos identificando o potencial lindo e enorme, para se retrofitar o centro do Rio [de Janeiro], colocando de tudo: moradia, trabalho, lazer, compras, educação, saúde e serviços. […] E não só emprego, que é o que tem, e é o grande problema do centro do Rio e de grandes outros centros, em que às seis da tarde, fim de semana ou feriado se esvazia, fica inseguro e não tem muito uso”, explica. 

No entanto, o Rio de Janeiro vivia, na época, uma euforia do setor público e privado e dos mercados nacional e internacional, devido à Copa de 2014, às Olimpíadas de 2016 e ao bom momento econômico do mercado. Porém, o cenário mudou nos anos seguintes. 

A experiência mostrou que regenerar uma região exige também calibrar expectativas. Marcelo Ignatios, consultor da Urban Systems, atuou em um projeto de 2023 de regeneração da região central da capital fluminense, e explica que o planejamento mais recente para o Centro do Rio conta com uma “dose de realidade” maior, considerando as condições atuais do mercado, do território e dos ativos públicos existentes.

“E daria pra destacar duas camadas de realidade, a primeira é essa de que há um nivelamento sobre o padrão construtivo, populacional, valor dessa terra que está em processo de reconversão e talvez não tão contaminado com aquele momento pré-Copa, Olimpíadas e crescimento exponencial do PIB”, pontua.

Essa leitura é importante porque a regeneração urbana não acontece a partir de um único agente. Poder público, incorporadores, proprietários, moradores e comerciantes precisam participar de todo o processo.

Mais moradores em áreas requalificadas

Se a infraestrutura é apenas o ponto de partida, o próximo desafio é entender quem vai ocupar o território. Leonardo Mesquita, Co-CEO da Cury Construtora, conta que a empresa passou anos discutindo a possibilidade de desenvolver empreendimentos residenciais na região. O problema não era apenas viabilizar o produto, mas entender a demanda e quem gostaria de morar ali. 

“Então a gente lançou o primeiro empreendimento, era um empreendimento mais popular. E a gente não sabia nem quem era esse público. A primeira pergunta que eu me fazia era: quem quer morar no centro? Então, tem que fazer o produto para quem quer morar lá. Essa pessoa que quer morar lá, esse produto encaixa no bolso dessa pessoa?”, mencionou. 

Para Mesquita, essa é uma das principais lições para projetos de regeneração. A cidade idealizada nos planos nem sempre corresponde à cidade que a demanda está disposta a ocupar. “A cidade quer algo que seja bonito, mas o bonito nem sempre cabe no bolso das pessoas que querem morar naquele lugar, naquele momento”, comenta o executivo

Essa perspectiva também muda a relação entre desenvolvimento imobiliário e regeneração. O empreendimento deixa de ser apenas um produto a ser vendido e passa a fazer parte da construção de uma nova dinâmica urbana. Conforme novos moradores chegam, aumentam as possibilidades de criação de comércio e serviços, o que, por sua vez, torna a região mais atrativa para novos públicos.

“O bairro começou a ganhar uma forma, a ganhar características, mas é uma história que acho que teve muito respeito pelo verdadeiro morador e não o que era o ideal pensado inicialmente”.

Diversidade, preservação e novas centralidades

Outra dimensão fundamental do debate é o tempo. Projetos de regeneração urbana dificilmente produzem resultados completos em poucos anos, porque dependem da construção de uma nova rotina urbana. Por isso, é importante alinhar as expectativas do poder público, dos empreendedores e dos futuros moradores. 

“Esse ajuste de expectativa da cidade que eu quero que não vai acontecer amanhã, vai acontecer daqui a 10, 15 anos, e a expectativa entre o agente público e os compradores que virão para esse território precisa estar na concepção do plano. Não é de uma hora pra outra, então atravessa gestões municipais e de governo, por isso a gente precisa ter um projeto sólido suficiente para atravessar esse período”

Para ele, esse horizonte precisa estar previsto desde a concepção das políticas públicas. Isso significa que os incentivos também precisam ser pensados para as diferentes etapas do processo.

A regeneração também precisa reconhecer as camadas históricas e culturais existentes nesses territórios. Leonardo Mesquita conta que a atuação da Cury levou a empresa a se aproximar de entidades da região e a conhecer melhor a história da Pequena África e do Cais do Valongo. A intenção é fazer com que os novos moradores tenham contato com a história que já existia naquele território e preservar as referências.

“A gente começou a trazer isso pra dentro dos nossos empreendimentos e fazer com que isso fizesse parte trazendo isso de volta para aquela região. A nossa intenção é também que esse volume de pessoas tenha acesso a essa história local que existe e essas pessoas que já estavam lá”, diz o Co-CEO da Cury.

Para Giovana, essa abordagem exige que o setor imobiliário amplie sua visão sobre o próprio negócio. “Acho que é importante a gente reconhecer, enquanto empresário, que a gente não precisa só entender de planilha de viabilidade, cidade não é uma camada só, são muitas”, completa.

Essa compreensão também aparece na discussão sobre adensamento e mobilidade. Leonardo observa que a percepção sobre densidade urbana mudou e que as cidades precisam identificar onde o adensamento pode produzir melhores resultados.

Paulo Takito amplia a discussão ao defender que o objetivo não deve ser apenas transportar mais pessoas, mas reduzir a necessidade de deslocamento. O caminho, segundo ele, é construir cidades policêntricas, com diferentes centralidades capazes de concentrar atividades.

“A solução da mobilidade não é colocar mais metrô, avenidas, pontes, viadutos, é fazer com que as pessoas não precisem fazer aquele movimento pendular, atravessando a cidade para resolver suas questões do dia a dia”.

Os especialistas concluem que a discussão sobre regeneração urbana vai além da recuperação de áreas centrais, sendo fundamental aproveitar a infraestrutura existente, aproximar moradia e atividades econômicas, reconhecer a história e a identidade dos territórios e criar condições para que novos moradores e negócios encontrem espaço para se estabelecer.

Nesse processo, o mercado imobiliário tem um papel relevante, mas não atua sozinho. O produto precisa responder à demanda, os incentivos precisam considerar a realidade do território e o poder público precisa trabalhar com um horizonte que ultrapasse ciclos políticos e imobiliários.

• Graziela França – Head de Conteúdo da ADIT Brasil