Nova tese de investimento para o desenvolvimento urbano brasileiro

Por Giovana Ulian – CEO da Biossplena

Historicamente, o mercado imobiliário brasileiro prosperou expandindo as fronteiras das cidades. O crescimento horizontal, impulsionado pela busca por novos terrenos e pela promessa de um “novo começo”, foi a tese de investimento dominante por décadas. E foi necessária. No entanto, vivemos um novo momento. Hoje, enfrentamos os custos crescentes de infraestrutura em áreas distantes, o colapso da mobilidade urbana, a proliferação de “bairros dormitórios” sem vida e a depreciação de ativos em regiões que não conseguem sustentar sua própria vitalidade.

A nova fronteira de valor para o mercado imobiliário não está apenas na expansão horizontal. Ela reside, paradoxalmente, no coração das nossas cidades: nos centros históricos, nos distritos industriais subutilizados e nas áreas consolidadas que, embora ricas em infraestrutura e história, foram negligenciadas ou perderão sua função. É hora de reorientar o olhar e o capital para onde o potencial de retorno é mais seguro e exponencial.

A ilusão do hardware: O ativo que deprecia sem vida

Nos tornamos especialistas em construir “Hardware” urbano: prédios imponentes, ruas largas, viadutos complexos. Mas um prédio sem vida, uma rua sem pessoas, um bairro sem identidade, é um ativo que, invariavelmente, deprecia. O que garante a liquidez, o prêmio no preço e a valorização a longo prazo não é apenas a qualidade da construção, mas o “Software” urbano: as interações humanas, a cultura vibrante, a economia local ativa e o senso de pertencimento que um lugar é capaz de gerar.

Pense em uma floresta: as árvores são o Hardware, visível e robusto. Mas o que realmente sustenta e conecta toda a vida ali é a complexa rede de micélios subterrâneos – o Software invisível que troca nutrientes, informações e garante a resiliência do ecossistema. Nossas cidades precisam dessa mesma inteligência sistêmica. Construir apenas árvores isoladas não cria uma floresta que nutre.

A tese da Regeneração Urbana: O maior ROI da década

Regenerar não é apenas “fazer o bem” ou reformar uma praça por responsabilidade social. É a maior tese de investimento imobiliário da década. É a estratégia mais inteligente para o capital que busca segurança e valorização em um cenário de incertezas. A Regeneração Urbana consiste em pegar um “Hardware” subutilizado – um terreno em área central com infraestrutura já paga, um edifício histórico vazio, um distrito industrial ocioso – e injetar um “Software” de alta performance, que ative a vida, a cultura e a economia local.

É o que está acontecendo nos bairros que nasceram com vocação industrial em Porto Alegre – chamado Quarto Distrito que está se transformando no Distrito de Inovação, onde a Biossplena está atuando. Recife no Porto Digital já tem feito isso e é motivo de orgulho para a cidade.

Isso significa menos custos com nova infraestrutura, menor risco de aprovação (já que a área já está consolidada) e um prêmio de valorização que vem da criação de lugares únicos e desejáveis. A Regeneração Urbana transforma passivos em ativos magnéticos, atraindo pessoas, negócios e, consequentemente, capital.

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Direcionamento estratégico: apropriação na singularidade

No campo da regeneração urbana, a construção de visão e de massa crítica tem avançado a partir da prática em projetos reais e do aprimoramento contínuo de metodologias. Nesse contexto, três frentes têm se mostrado estruturantes:

1. Diagnóstico sistêmico

Vai além da análise de mercado tradicional. A proposta é identificar sinais ainda pouco evidentes e compreender a vocação do território, considerando sua memória, dinâmicas e potencialidades. Esse tipo de leitura contribui para reduzir riscos e revelar oportunidades, apoiando um posicionamento mais consistente dos projetos.

2. Governança e cocriação

A cocriação deixa de ser apenas um conceito e passa a funcionar como instrumento de gestão. O envolvimento de diferentes stakeholders – investidores, poder público e comunidade – tende a facilitar processos, alinhar expectativas e reduzir entraves. Modelos de governança bem estruturados ajudam a transformar conflitos em cooperação e aumentam a previsibilidade dos projetos.

3. Direcionamento estratégico

O foco está na criação de centralidades capazes de atrair usos diversos e estimular permanência. Projetos com esse perfil tendem a fortalecer o senso de pertencimento, dinamizar a economia local e gerar valorização do entorno. Nesse contexto, o placemaking estratégico aparece como um elemento relevante não apenas para o valor de venda, mas também para a sustentabilidade e liquidez do ativo no longo prazo.

Essa visão é o que vem sendo adotada na Biossplena Desenvolvimento Regenerativo e amplamente discutida na Comissão de Regeneração Urbana da ADIT Brasil, atuando em projetos reais e buscando aprimorar metodologias.

O convite para o futuro do desenvolvimento urbano

Como coordenadora da Comissão de Regeneração Urbana da ADIT Brasil, convido o mercado imobiliário a olhar para os espaços urbanos consolidados com uma nova lente. A era da expansão ilimitada chegou ao fim. A próxima fronteira de valor está na inteligência de ressignificar o que já existe, injetando vida e propósito em nosso tecido urbano.

Este é o palco da discussão que a ADIT Brasil está construindo. Exploraremos as estratégias, os cases e as oportunidades que definirão o futuro do desenvolvimento imobiliário no Brasil. A regeneração urbana não é apenas o futuro; é o presente mais lucrativo e impactante que podemos construir.

Engenheira Civil pela Universidade Federal do Rio Grande, Giovana Ulian é especialista em Gerenciamento Ambiental pela ULBRA e doutora em Urbanismo pela Universidad del Bío-Bío, Chile. Possui formação em Gestão Contemporânea e Liderança de Equipes pela Nortus com certificação da EADA – Escola de Alta Direção e Administração de Barcelona (2018).