O que é multipropriedade imobiliária ou fractional?

A multipropriedade imobiliária pode ser definida como sistema onde o proprietário de determinado fração ideal de um imóvel tem o direito de usar, gozar e fruir deste por determinado período de tempo e de acordo com determinados regulamentos de uso. Ou seja, o detentor destes direitos possui a propriedade fracionada do imóvel.

Importante ressaltar que o conceito de multipropriedade, definido por nossos Tribunais como um direito real, carrega consigo a existência de uma comunhão de domínio entre os diversos multiproprietários.

Quais são as principais dúvidas e riscos da multipropriedade imobiliária?

Ainda pendem sobre o tema algumas questões que trazem insegurança aos empreendedores na estruturação destes empreendimentos baseados no sistema de “fractional”, tais como o direito de preferência quando da alienação de fração entre os demais condôminos, a divisibilidade do condomínio pro indiviso, o sucessão por conta da herança e a obrigação de terceiro adquirente aderir aos regulamentos e condições de uso da fração do imóvel.

Caso fosse aplicável o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil, no caso de uma multipropriedade, o que haveria de se supor, tendo em vista o condomínio ordinário existente entre os multiproprietários em cada unidade do empreendimento, é que qualquer proprietário que pretendesse alienar sua fração da unidade autônoma a terceiros teria a obrigação de comunicar previamente todos os demais condôminos, refletindo as condições da oferta de venda. Sendo assim, na hipótese de aplicação da referida disposição ao sistema de multipropriedade, seria praticamente inviável a alienação de qualquer fração do imóvel o terceiros.

Ademais, em razão do art. 1.320 do Código Civil, a extinção do condomínio ordinário pode ser requerida a qualquer momento por qualquer um dos condôminos, o que também seria um fator de complicação caso fosse tal regra aplicável ao sistema “fractional”.

Além dos dois pontos acima referidos, vale destacar a questão da sucessão em razão da herança. No caso de um dos multiproprietários falecer, a situação natural seria de um estranho ao condomínio pro indiviso sucedê-lo, sem qualquer compromisso com os termos e regramentos do multipropriedade, o que poderia gerar uma ameaça ao empreendimento.

Soluções encontradas e caso concreto – Complexo Reserva do Mar:

Por mais que não haja solução formal para o tema, entendemos ser possível mitigar os riscos trazidos pelo silêncio normativo sobre o assunto. De modo a contornar as inseguranças decorrentes deste sistema, acreditamos ser necessário estabelecer regulações diferenciadas para os empreendimentos nele inserido, tendo em vista, inclusive, que suas particularidades já vêm sendo reconhecidas pelos Tribunais Superiores.

Podemos citar um caso específico, Complexo Reserva do Mar, empreendimento que recentemente nosso time do Veirano Advogados estruturou e foi devidamente registrado perante o competente Registro de Imóveis de Angra dos Reis, Estado do Rio de Janeiro, no qual o projeto foi concebido através de incorporação imobiliária que previu o fracionamento de unidades imobiliárias residenciais autônomas em 13 ou 26 frações, de modo que cada fração de propriedade adquirida resultará no direito equivalente, respectivamente, a 4 ou 2 períodos de 7 dias por ano de uso e gozo sobre cada uma das unidades, sem que qualquer condômino da multipropriedade tenha o direito de pleitear a extinção do condomínio e, da mesma forma, seja obrigado a oferecer preferência ao condômino em caso de alienação da sua fração.

Reconhecimento do registro de imóveis:

No caso acima referido, o grande diferencial foi aceitação pelo Oficial do Registro de Imóveis da inserção de normas específicas do sistema da multipropriedade no memorial de incorporação imobiliária do empreendimento, que objetivam regular diversas questões que preocupam os desenvolvedores de projetos de multipropriedade.

Assim, foi realizado o arquivamento no Registro de Imóveis, no bojo do memorial de incorporação, de documentos trazendo disposições sobre a multipropriedade tais como convenção de condomínio edilício contendo capítulo específico do conceito e mecanismo de operação da multipropriedade, convenção de condomínio pro indiviso das unidades autônomas, calendário de uso e regulamento de uso das unidades autônomas pelo sistema da multipropriedade, dentre outros.

Como se sabe, a convenção de condomínio edilício deve ser registrada no competente Ofício de Registro de Imóveis e averbada junto à matrícula de cada unidade autônoma da incorporação imobiliária, o que lhe confere caráter erga omnes (eficácia perante terceiros), devendo, desta maneira, ser respeitada por todos os condôminos atuais ou futuros do empreendimento e, consequentemente, por todos os multiproprietários de determinada unidade autônoma, seja por aqueles que originariamente adquiriram suas frações e efetivamente assinaram seus documentos de constituição, seja por aqueles que, por conta da sucessão por herança ou mesmo por recompra dos adquirentes iniciais, adquiriram posteriormente e, desta forma, automaticamente aderiram os regulamentos e conceitos do negócios prévia e devidamente consignados junto à matrícula de cada unidade autônoma do empreendimento.

Ainda, a multipropriedade foi expressamente citada na matrícula do imóvel no registro do memorial de incorporação, dando publicidade sobre o sistema aos futuros adquirentes das unidades autônomas.

Entendemos ser este um excelente precedente para sustentar a viabilidade jurídica e registral da estruturação de empreendimentos que contemplem a multipropriedade imobiliária de uma forma mais segura para os seus empreendedores.

Projeto de Lei sobre a multipropriedade:

Vale ressaltar que existem atualmente projetos de lei sobre o tema em tramitação no Senado Federal, sendo um deles o Projeto de Lei nº 54 de 2017, que tem como propósito exatamente disciplinar esta nova modalidade de negócios, estabelecendo o direito real de multipropriedade como perpétuo e possibilitando que seja instituído um condomínio edilício nesse regime em relação às unidades autônomas, ou seja, exatamente na linha do que foi realizado por conta do empreendimento Complexo Reserva do Mar.

Na hipótese de aprovação deste projeto de lei, diversas questões que preocupam os desenvolvedores de projetos de multipropriedade serão elucidadas e reguladas. Porém, enquanto não há nada de concreto em relação a este tema, a lacuna legal existente provoca um cenário de insegurança jurídica, o qual poderá ser bastante minimizado com o precedente registral já descrito acima.

 

Por Rodrigo de Castro e Gisela Miranda – Veirano Advogados, via Revista Turismo Compartilhado